«Aunque el pago de la vivienda siempre ha sido el principal gasto del hogar, nunca había llegado a determinar decisiones esenciales como cuándo emanciparse, dónde vivir o incluso si formar o no una familia», María Matos en su intervención en el Senado

¿Cuál es el principal problema de la crisis de la vivienda actual? María Matos, portavoz y directora de estudios de Fotocasa, ha intervenido este martes 24 de marzo de 2026 en el Senado para contar la nueva realidad inmobiliaria de los españoles. Te contamos los datos clave de qué está pasando con la vivienda ahora en España.

 

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La vivienda ya no solo es el primer problema social, es también el primer problema económico de los españoles

Una joven de 30 años, con empleo estable, con formación, con ingresos medios. Hace unos años, su objetivo era ahorrar para comprarse una vivienda. Hoy, su situación es distinta: destina más del 40% de su salario al alquiler de una habitación en un piso compartido.

Esta es la nueva realidad que atraviesa a toda una generación, en la que la accesibilidad a la vivienda está en las peores cotas de su historia. Casi la mitad de la población española sufre de forma directa esta crisis, porque aunque el pago de la vivienda siempre ha sido el principal gasto del hogar, nunca había llegado a determinar decisiones esenciales como cuándo emanciparse, dónde vivir, si aceptar una oportunidad laboral o incluso si formar o no una familia. 

Porque la vivienda ya no solo es el primer problema social, es también el primer problema económico de los españoles. 

En los últimos años el precio de la vivienda ha aumentado un 70%. En 2018, una familia necesitaba en torno a 140.000 euros para acceder a una vivienda. Hoy, esa misma vivienda supera los 230.000 euros. Eso es la media, porque en los territorios más tensionados los precios se han disparado más de un 80% como en Andalucía, se han duplicado en Madrid o la Comunitat Valenciana, e incluso han llegado a crecer más de un 120% como en nuestros archipiélagos Balear y Canario. Son las mayores variaciones desde que en el Índice Fotocasa tenemos registros hace 20 años.

Por primera vez, este año, y justamente en este mes de marzo, el precio de la vivienda en España llega a su máximo histórico, por encima incluso de los niveles de la burbuja de 2007(en términos nominales). Esto significa que los ciudadanos nunca habían tenido que hacer frente a precios tan altos. 

Esto introduce un elemento adicional de desigualdad, ya que el acceso a la vivienda deja de depender exclusivamente del esfuerzo individual y pasa a estar condicionado por la capacidad patrimonial del entorno familiar. De este modo, la sociedad actual se divide entre quienes quedan directamente excluidos y expulsados del mercado y quienes acceden a él gracias al apoyo familiar.

Porque no es casualidad que las donaciones de padres a hijos hayan alcanzado cifras récord, superando las 225.000 operaciones, destinadas a ayudar a cubrir la entrada y los gastos asociados, que recordemos suponen en torno al 30% del precio.

Pero aún así, la dificultad es mayor. Este escenario de máxima tensión, está empujando a los ciudadanos a un mayor nivel de endeudamiento: el número de hipotecas ha aumentado en torno a un 45% en los últimos ocho años y el importe medio del crédito es un 30% superior. Es decir, el acceso a la vivienda depende hoy más que nunca de la financiación.

Un desequilibrio cada vez más acusado entre oferta y demanda

Y todo este comportamiento de altos precios y situación crítica responde a un desequilibrio cada vez más acusado entre oferta y demanda.

Por un lado tenemos una oferta totalmente insuficiente. Tan solo se construye el 40% de las viviendas necesarias para responder al crecimiento de nuevos hogares. Y España está a la cola en vivienda social de toda Europa, con un 2,5% del parque, junto a Rumanía, Estonia y Croacia. Este es el gran problema, el gran fallo sistémico que está generando esta crisis. La falta de oferta de vivienda social.

Por otro lado, la demanda está en máximos, porque España ha crecido en 3 millones de habitantes en solo 8 años, impulsada principalmente por los flujos migratorios. España roza ya los 50 millones de habitantes, esto significa más hogares, más necesidad de vivienda y una presión constante sobre el mercado. Pero la realidad es que no hay viviendas para todos. 

Por eso es importante subrayarlo: no estamos ante una burbuja inmobiliaria, lo que está pasando es una oferta al límite frente a una demanda en máximos. El resultado es que estamos a las puertas de una crisis habitacional sin precedentes. 

Porque el alquiler ya no es la alternativa ante la dificultad de no poder comprar, ahora es la trampa del ahorro, que tiene todavía más tensión. En 8 años el precio del alquiler ha aumentado un 76% de media. Por supuesto hay comunidades donde se supera el 100% de incremento. Y otra vez se repite el desfase entre demanda y oferta, aunque en el arrendamiento es todavía más acusado.

Porque nos faltan viviendas, estamos atravesando la peor crisis de oferta de la historia del siglo XXI. Las medidas intervencionistas y regulatorias que no cuentan con el consenso de los propietarios privados han ocasionado que el 50% de las viviendas de alquiler de larga duración se hayan vendido o pasado a otros usos.

Y por eso ahora España es la economía europea donde más inquilinos se encuentran en una situación de riesgo de pobreza o de exclusión social. Según Fotocasa Research el 58% de los inquilinos declara tener dificultades para afrontar el pago mensual. Y un 23%  están reduciendo el gasto en alimentación para poder pagar la vivienda. 

Además, estamos observando cambios en los patrones de convivencia. El número de inquilinos que comparten vivienda con más de cuatro personas se ha duplicado en el último año, pasando del 6% al 14%. Este fenómeno responde a la necesidad de reducir el esfuerzo económico ante unos precios cada vez más elevados y menos viviendas en el mercado.

También detectamos cómo la brecha de accesibilidad se está ampliando cada vez más, especialmente entre los jóvenes, que en el último año han descendido su participación en 10 puntos. En el ámbito social, esto significa retrasos en la emancipación, reducción de la natalidad y prolongación de la dependencia familiar. Y en el ámbito económico reduce el consumo, limita el ahorro y condiciona la movilidad laboral.

Por lo tanto, la única vía para frenar esta crisis habitacional es una estrategia a largo plazo. Se necesita un pacto de Estado en materia de vivienda que establezca un marco estable con vistas a los próximos 30 años. Es especialmente urgente incrementar de forma sostenida la oferta. España necesita construir en torno a 250.000 viviendas anuales. Para frenar el encarecimiento de los precios, lo normal es construir 4 inmuebles por cada 1.000 habitantes; pero en España solo se construyen dos. 

Nosotros en Fotocasa estimamos que serían necesarias casi 2 millones de viviendas. Para lograrlo es necesario aumentar la disponibilidad de suelo, reducir la carga burocrática, mejorar la fiscalidad asociada a la promoción, reforzar la colaboración público-privada e impulsar tanto la vivienda asequible como la rehabilitación. 

Asimismo, resulta imprescindible reforzar la seguridad jurídica y la estabilidad regulatoria, con el objetivo de generar confianza y atraer inversión. Por último, avanzar hacia un modelo territorial más equilibrado, favoreciendo la descentralización del empleo y mejorando las infraestructuras de transporte para aliviar la presión sobre las grandes ciudades.

En estos años no solo ha cambiado cuánto gastan las familias en vivienda, sino que se ha convertido en el principal factor de desigualdad.