¿Por qué se paga IVA al comprar una casa de obra nueva y no ITP?

Al comprar una vivienda en propiedad debemos pagar una serie de gastos e impuestos. No obstante, los tributos a abonar varían al adquirir una vivienda de nueva construcción o al comprar una vivienda de segunda mano.

Por un lado, está el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y, por otro, el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). ¿En qué consiste cada impuesto y cuándo se paga?, ¿por qué existe esta diferencia entre los impuestos al adquirir una vivienda nueva o usada?

Desde Fotocasa, explicamos por qué se pagan impuestos distintos al comprar una vivienda de segunda mano o de obra nueva, un tipo de inmueble que el 66% de la demanda consideró comprar en 2022, según el estudio «Perfil del comprador de obra nueva en 2022» elaborado por Fotocasa Research.

IVA e ITP en una compraventa: ¿cuándo se paga cada impuesto?

Por un lado, el IVA es el impuesto que se paga al adquirir una vivienda de obra nueva, es decir, aquella propiedad que se compra directamente al promotor cuando la construcción termina y se emite el certificado de fin de obra. El IVA al comprar obra nueva corresponde a una tasa del 10% sobre el importe escriturado, a no ser que la vivienda sea de protección oficial. En ese caso, la tributación se reduce al 4%.

Este impuesto se debe abonar en el momento en el que se firma la escritura de compraventa de la vivienda. Pero no es el único tributo específico a pagar si compras una casa de nueva construcción. Existe otro gravamen para vivienda de obra nueva: el IAJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados), un impuesto que suele rondar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la propiedad.

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

Por otro lado, el ITP es el tributo que debemos abonar al comprar una vivienda usada o de segunda mano. Este impuesto lo gestionan las comunidades autónomas, quienes fijan la tasa aplicable en cada caso, que ronda el 6% de media. En autonomías como la Comunidad Valenciana o Cataluña, el ITP general es del 10%, aunque existen reducciones para algunos colectivos como jóvenes o familias monoparentales.

En el caso de comprar una vivienda de segunda mano, no te tocará pagar IVA ni IAJD, solo deberás abonar el ITP.

Calcular ITP de una vivienda para comprar

¿Por qué se paga IVA al comprar obra nueva y no ITP?

Ahora bien, ¿por qué existe esta diferencia al comprar una vivienda de obra nueva y una propiedad de segunda mano? Esta distinción entre los tributos a abonar en una operación de compraventa de inmueble se debe a la naturaleza de la transacción y la legislación española.

Calcular gastos al comprar una casa 2026

El IVA es un gravamen que se abona en España al adquirir cualquier bien o servicio. Por eso, al comprar una vivienda nueva, como en cualquier transacción comercial, se debe abonar el impuesto cuando se firma la escritura de compraventa.

Por su lado, el ITP es una tasa fiscal que se debe pagar cuando una vivienda ya construida cambia de titularidad. Este impuesto se abona en las transmisiones patrimoniales, es decir, en la compraventa de bienes inmuebles ya existentes. Este impuesto, como el IVA en el caso de las viviendas de obra nueva, debe pagarlo el comprador de la propiedad.

En definitiva, los impuestos a abonar son distintos porque se trata de transacciones diferentes: comprar una vivienda de obra nueva se considera una transacción comercial, mientras que adquirir un piso de segunda mano se considera una transmisión patrimonial.

Otros gastos a abonar al comprar vivienda nueva o de segunda mano

Al adquirir una vivienda se deben pagar impuestos que, como explicamos, varían según el tipo de casa (obra nueva y segunda mano). Ahora bien, también existen otros gastos derivados de la compraventa que, tanto los compradores de vivienda nueva como los de vivienda usada deberán abonar:

1. Los gastos de notaría. El coste de escriturar la compraventa de la vivienda en el notario está regulado y oscila entre el 0,2% y el 0,5%.
2. Los gastos de inscribir la propiedad en el Registro. Al inscribir la vivienda recién comprada en el Registro de la Propiedad, deberás abonar una tasa que corresponde a entre el 0,1% y el 0,25% del valor del inmueble.
3. Los gastos de gestoría. Las gestorías suelen cobrar unos 300 euros por realizar los trámites administrativos que requiere una compraventa de vivienda.
4. El coste de la tasación. Si necesitas contratar una hipoteca para financiar la vivienda, deberás pagar, por ley, la tasación de la propiedad, que cuesta unos 300 euros, y la copia de la escritura hipotecaria, que cuesta entre 50 y 90 euros.

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