Impuestos al pagar una vivienda si soy mayor de 65 años

Comprar una vivienda es una decisión importante en cualquier etapa de la vida. Hoy hablamos del caso de las personas más senior y los impuestos en la compra de vivienda en mayores de 65 años.

Aunque es cierto que en la compra no hay ventajas fiscales específicas para este grupo, sí pueden beneficiarse de una exención fiscal al vender piso.

Desde Fotocasa, te explicamos qué impuestos y gastos debes afrontar, cómo te beneficia la exención fiscal y qué opciones tienes para financiar tu nueva vivienda si necesitas una hipoteca y eres mayor de 65 años

Impuestos por la compra de una vivienda siendo mayor de 65 años

Al comprar una vivienda, los impuestos que se deben pagar son los mismos, independientemente de la edad del comprador. 

En general, el impuesto que grava la compra de una vivienda va a depender si es una obra nueva o una vivienda de segunda mano. 

• En caso de viviendas de segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el valor de la vivienda en escritura. El porcentaje de este impuesto depende de cada comunidad autónoma, variando entre un 6% y un 10%.

Calcular ITP de una vivienda para comprar

• En caso de una vivienda de nueva construcción, es decir, una vivienda de obra nueva, se aplica el IVA y no el ITP en el porcentaje del 10% sobre el precio de compra escriturado, salvo que se trate de una vivienda de protección oficial, en cuyo caso, se aplica el IVA reducido del 4%

Calculadora de IVA al comprar una vivienda nueva

Sin embargo, aunque no existen beneficios fiscales específicos en el pago de impuestos en la compra de vivienda en mayores de 65 años, sí existen ventajas en otros aspectos que pueden ayudar a optimizar el proceso de compra.

Gastos por la compra de vivienda para mayores de 65 años

Además de los impuestos, la compra de una vivienda conlleva otros gastos que debes tener en cuenta. Estos costes son los mismos para cualquier comprador, independientemente de la edad.

Gastos notariales y registrales

Estos gastos están relacionados con la formalización de la escritura pública de la compra y la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

• Gastos notariales: al firmar la escritura de compraventa ante Notario, es necesario abonar sus honorarios, regulados por el Estado. El coste depende del precio de la vivienda, pero suele oscilar entre 600 € y 1.000 € para una vivienda de 150.000 €.
• Gastos registrales: después de firmar la escritura, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que genera otro coste adicional. El importe varía en función del precio del inmueble, pero suele situarse entre 300 € y 600 €.

Gastos de gestión y tasación

Si se necesita financiación para la compra, también se deberán asumir otros costes adicionales.

• Gastos de gestoría: si se decide contratar una gestoría para tramitar el pago de impuestos y la inscripción de la vivienda, se deberán abonar sus honorarios, que suelen rondar entre 300 € y 500 €.
• Tasación de la vivienda: si se solicita una hipoteca, el banco exigirá una tasación de la vivienda para determinar su valor real. Este trámite tiene un coste aproximado de 300 € a 600 €, dependiendo de la entidad tasadora y el tipo de inmueble.

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¿Puedes conseguir una hipoteca si eres mayor de 65 años?

La respuesta es sí, aunque con algunas condiciones. Los bancos suelen conceder hipotecas a personas mayores de 65 años, pero los plazos suelen ser más cortos. Esto significa que si tenemos 65 años, es probable que el plazo máximo de amortización sea de 10 a 15 años, lo que puede implicar cuotas mensuales más altas.

Además, los bancos pueden ofrecer un porcentaje de financiación más bajo (entre el 50% y 60%) que el habitual (el 80%), por lo que se deberá aportar una mayor cantidad de dinero como entrada para la compra del piso. 

En algunos casos, el banco se puede requerir un avalista o cotitular más joven para garantizar el pago de la hipoteca, como un familiar cercano o un hijo o hija, con ingresos estables y capacidad financiera suficiente.

Exenciones fiscales si vendes casa con más de 65 años

Algo muy interesante en el tema del pago de impuestos en la compra de vivienda en mayores de 65 años, es que si decides vender tu vivienda habitual, puedes beneficiarte de una exención fiscal muy importante: no tendrás que pagar impuestos sobre la ganancia obtenida en la venta. 

¿En qué consiste la exención fiscal para mayores de 65 años?

Normalmente, cuando se vende una vivienda por un precio superior al de compra, se genera una ganancia patrimonial que debe tributar en el IRPF con tipos impositivos de entre el 19% y el 28%. Sin embargo, si el vendedor es mayor de 65 años, la ganancia está completamente exenta de tributación.

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Ejemplo práctico sobre la exención fiscal para mayores de 65 años

María, de 67 años, vende su vivienda habitual en Valencia por 250.000 euros. La compró hace 20 años por 150.000 euros, obteniendo una ganancia de 100.000 euros. Si tuviera menos de 65 años, debería tributar en el IRPF por la ganancia, es decir, pagar 21.760 en impuestos tras la aplicación de los distintos tramos:

• 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia.
• 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia.
• 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia.
• 27% sobre más de 200.000 euros de ganancia.
• 28% sobre más de 300.000 euros de ganancia.

Como María tiene más de 65 años, aunque debe pagar los impuestos en la compra de vivienda en mayores de 65 años, está completamente exenta y no tiene que pagar nada en el IRPF. La exención se aplica tanto si se vende la vivienda a cambio de un capital como si se hace a cambio de una renta temporal o vitalicia. 

Además, si decidimos vender la nuda propiedad de la vivienda habitual y nos reservamos el usufructo vitalicio, también estaremos exentos de tributar por la ganancia obtenida.

Para beneficiarse de la exención, la vivienda debe haber sido la residencia habitual en el momento de la venta o haberlo sido en los dos años anteriores a la transmisión. 

Para asegurarse siempre de tomar la mejor decisión y optimizar al máximo los beneficios fiscales disponibles en la compra de una vivienda siendo mayor de 65 años, lo más  recomendable es contar con el asesoramiento de un profesional especializado.