Las principales reacciones sobre la nueva ley de vivienda

La nueva ley de vivienda lleva en el punto de mira y siendo el centro de miles de controversias desde su propuesta, hace un año y medio, aproximadamente. Hoy 25 de mayo de 2023 se ha añadido en el BOE y el 26 de mayo entrará en vigor. Con las nuevas medidas que han salido a la luz y el acuerdo entre partidos para aprobar la nueva ley de vivienda de 2023 las reacciones siguen siendo igual de dispares que cuando salió en octubre, aunque quizás más contundentes, dada su inmediatez y la modificación de algunos de sus puntos clave.

Son muchos los expertos en el mercado inmobiliario que opinan sobre si será o no útil. Desde Fotocasa recopilamos las reacciones de los principales actores de la ley y profesionales del sector inmobiliario.

Opiniones y reacciones de profesionales inmobiliarios ante la nueva ley de vivienda

Esta nueva ley de vivienda ha generado mucha controversia desde su inicio. Las reacciones de los actores más importantes del sector no tardaron en llegar cuando salió, y menos ahora, que se ha llegado a un acuerdo para su tramitación. En Fotocasa recopilamos las opiniones más relevantes sobre esta nueva regulación:

Fotocasa – “La Ley de Vivienda contraerá aún más la oferta al sembrar inseguridad jurídica”

Las medidas aprobadas en la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda confirman que la norma se centra solamente en una parte del mercado del alquiler: en la protección a los inquilinos y colectivos vulnerables. Mientras, el otro eje fundamental que conforma el arrendamiento, los propietarios, quedan desprovistos de seguridad jurídica, una situación que obstaculiza la generación de un clima de confianza. También, se constata que para la elaboración de esta ley no se han tenido en cuenta las observaciones y aportaciones del sector inmobiliario como principal afectado por la norma.

En Fotocasa somos conscientes de la sensibilidad en la que se envuelve una política como la de vivienda, y por ello calificamos como positivas las medidas que tienen el objetivo de establecer el derecho social a un hogar digno, al mismo tiempo que equilibrar el mercado del alquiler, aumentar la oferta de viviendas y ayudar a que los jóvenes puedan emanciparse mucho antes.

Sin embargo, tal y como se ha aprobado el texto, no parece que se esté teniendo en cuenta la realidad actual del mercado, en la que la falta de oferta de vivienda en renta es la principal problemática que está impulsando los precios al alza.

“La Ley de Vivienda contraerá aún más la oferta al sembrar inseguridad jurídica”

Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) – «La ley de vivienda reducirá al mínimo el alquiler residencial y aumentará los alquileres de habitaciones, temporales y turísticos»

En la misma línea, el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, asegura que el principal efecto que tendrá es que, “el alquiler residencial tal y como lo conocemos será minoritario, como consecuencia de la fuerte destrucción de oferta que va a provocar, con una gran cantidad de demanda, imposible de absorber. Un mercado minoritario que provocará un trasvase, tanto de empresas como de particulares, hacia otros modelos de arrendamientos que puedan sortear esta Ley y sus limitaciones, como el alquiler turístico, de temporada, alquiler de habitaciones, y también el alquiler de locales, oficinas o garajes, advierte José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

“Esta ley, añade Zurdo, tiene también un claro componente electoral de captación de votos, porque va a incitar a todos los beneficiados por la ley (inquilinos) a votar en contra de aquellas comunidades y ayuntamientos que ya han manifestado que no van a aplicarla”.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), se prevé un importante aumento del alquiler de habitaciones, modalidad contractual de arrendamiento que se sujeta al Código Civil, y que por tanto queda exonerada de las normas imperativas de la LAU y de la nueva ley de vivienda.

“Esta modalidad entendemos que en un futuro próximo será muy utilizada por los arrendadores hasta que la regulen y limiten. Además, esta modalidad, a cambio de una mayor gestión, permitiría a los arrendadores obtener en su conjunto, mayores rentas que las que obtendrían en un alquiler tradicional”, señala José Ramón Zurdo.

“Y la reducción de la oferta, no solo se producirá por la “migración” a otro tipo de alquileres, sino también prevemos un aumento de las causas de necesidad que aleguen los arrendadores para recuperar sus viviendas”, advierte Zurdo.

Asociación de consultoras inmobiliarias ACI – «Esta nueva norma desincentivará proyectos que podrían profesionalizar y ampliar la oferta de vivienda»

Por su parte, la asociación de consultoras inmobiliarias ACI alerta, a través de su Presidente Ricardo Martí-Fluxá, que “el planteamiento actual de la Ley de Vivienda no solo perjudica grave y directamente a los inquilinos y propietarios de viviendas en alquiler, sino que sitúa a España en clara desventaja frente al resto de países como destino de inversión, lo cual supondría una gran pérdida para la economía en general”.

Y añade “esta nueva norma desincentivará proyectos que podrían profesionalizar y ampliar la oferta de vivienda como Build to Rent, así como las grandes rehabilitaciones de inmuebles destinados al alquiler”.

En la misma línea que ANA, desde ACI alertan de que “la experiencia ha demostrado con claros ejemplos cómo los límites al alquiler no han sido efectivos, por ejemplo, en Cataluña, o en otros países como Alemania, Francia o el Estado de California en Estados Unidos, con resultados nefastos y logrando el efecto contrario, dificultades de acceso a la vivienda de alquiler, sobre todo, para jóvenes”.

Respecto a las zonas tensionadas, Martí-Fluxá recuerda que “la ley abre la posibilidad de declarar zonas tensionadas en base a información estadística recopilada sobre bases no homogéneas pudiendo ser interpretada y aplicada de forma desigual en distintas comunidades autónomas”.

Los Administradores de Fincas de Madrid consideran que «la Ley de Vivienda no será eficaz para solucionar los problemas del alquiler»

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) valora, muy positivamente, el reconocimiento expreso de la profesión de los administradores de fincas que se realiza en la Ley de Vivienda, al definirla por su capacitación, condiciones legales, eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesionales. Para Isabel Bajo, presidenta del CAFMadrid, “todas estas condiciones las cumplen los administradores de fincas colegiados a través de la colegiación, y además exigimos la suscripción de un seguro obligatorio en garantía de los derechos de los consumidores. Consideramos, por lo tanto, muy positivo este reconocimiento en la Ley por el Derecho a la Vivienda aprobada”.

Los administradores de fincas colegiados se consideraron esenciales, por parte de las administraciones públicas, durante la pasada pandemia y las actuales rehabilitaciones energéticas de los edificios, y también se reconoce esta esencialidad en la Ley de Vivienda, al definirlos como agentes facultados en los actos de transmisión, arrendamiento y cesión de las viviendas, además de la participación y colaboración en el Consejo Asesor de Vivienda del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana.

Alquiler

Menos positivas considera el CAFMadrid otras medidas que se encuentran en la recientemente aprobada Ley de Vivienda. Entre ellas, las continuas reformas de la legislación especial arrendaticia que deja en manos de las comunidades autónomas y los ayuntamientos los desarrollos normativos que regularan los contratos de alquiler. Esto provocará menor inversión en construcción y mantenimiento de edificaciones, y la contracción de la oferta de viviendas en alquiler por parte de los arrendadores ante la inseguridad jurídica provocada por una normativa inestable que lejos de garantizar la relación arrendaticia y estable entre las partes, la polariza generando desconfianza especialmente en perjuicio hacia las personas más vulnerables.

El CAFMadrid es consciente y reconoce la intención del Gobierno de conseguir un mayor número de vivienda social y protegida  con una actuación estatal en materia de vivienda y rehabilitación, promoviendo la eficiencia energética y la accesibilidad universal, pero los administradores de fincas colegiados consideran que no se va a lograr con la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda imponiendo la prolongación unilateral y obligatoria de la duración de los contratos -de un año más o de tres años si la zona se declara como mercado residencial tensionado-, la limitación a los índices de referencia o a la misma renta del contrato anterior aunque estuviera desfasada,  y nuevas limitaciones a las actualizaciones de acuerdo con un índice aún inexistente, además de los límites máximos previstos, con carácter general, para las actualizaciones de renta del 2% en el año 2023, y el 3% para 2024, independientemente de la inflación real que sufra el arrendador.

Ocupación Ilegal

Para Isabel Bajo, “se debería de haber incentivado al arrendador para que pusiera sus pisos en el mercado del alquiler, pero, en contraprestación, la ley traslada al arrendador, sin que quede opción al pacto entre arrendador y arrendatario, los gastos de la gestión inmobiliaria y formalización del contrato que sería beneficioso para las dos partes”. También manifiesta la presidenta del CAFMadrid que preocupa a los administradores de fincas colegiados la falta de regulación procesal, con instrumentos legales eficientes y rápidos para la recuperación de la posesión de viviendas en situaciones de impago de la renta o de ocupaciones ilegales, cuyas consecuencias no solo las sufre el propietario, sino el conjunto de los vecinos de los edificios y barrios de nuestras ciudades.

Los administradores de fincas colegiados también consideran que la Ley de Vivienda choca, en su concepto de “consumidor”, con la normativa básica en materia de consumo, y por ello deja a los ciudadanos de un nivel económico modesto desprotegidos. Al respecto, se considera injusto que la persona que invirtió el capital ahorrado a lo largo de su vida en una vivienda a efectos de obtener una renta legítima mediante arrendamiento para completar su pensión de jubilación o reservarlo a sus descendientes,  con esta normativa queda desprotegido y más vulnerable que nunca, trasladándosele a éste la carga desatendida por las administraciones competentes de no haber promovido y preservado el suficiente parque de vivienda social y asequible para atender a las personas más vulnerables. Y también es importante recordar que las comunidades de propietarios, como entes sin personalidad jurídica sin ánimo de lucro, tienen otorgada, por ley, el concepto de consumidores, que tampoco han sido protegidas con la Ley por el Derecho a la Vivienda.

Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria – «un error que va a producir un aumento del precio de los alquileres y un descenso de la oferta»

El personal shopper inmobiliario Iñaki Unsain también ha sido tajante respecto a su opinión sobre la nueva Ley de Vivienda; considera que es “un error que va a producir un aumento del precio de los alquileres y un descenso de la oferta”. Y es que, según Unsain, “la aprobación de esta regulación va a perjudicar a los más vulnerables, que no van a poder acceder a viviendas de alquiler”.

¿Por qué? Porque según el experto, “estas nuevas medidas propiciarán que los propietarios quieran absorber este tope del 3% inflando en exceso el precio inicial del alquiler y que veamos un aumento de propietarios que pongan a la venta sus viviendas y salgan del mercado del alquiler ”.

De hecho, Unsain califica de “desastroso” el tope en el precio del arrendamiento que, además, cree que hará que “parte de propietarios que pondrán sus viviendas a la venta antes de aplicarse esta regulación” y que produzca una caída de inversores en el mercado inmobiliario.

Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI) – «La experiencia ha demostrado que las medidas restrictivas respecto a los alquileres producen efectos nocivos»

La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), se ha mostrado muy contraria a la ley y ha afirmado que rechaza públicamente el texto publicado que es “fruto de un acuerdo político de marcada tendencia electoralista”.

AMADEI afirma que “la experiencia ha demostrado que las medidas restrictivas respecto a los alquileres producen efectos nocivos que contribuyen a perjudicar a un sector de la población mucho más amplio que el que pudiera salir beneficiado con la adopción de las mismas”.

También ha hecho hincapié en las “evidentes lagunas” que presenta la normativa, como “cuál sería el índice de actualización de las rentas a partir de 2025 o qué pasará con aquellas comunidades autónomas que rehúsen aplicar la nueva norma en ejercicio de sus competencias en materia de vivienda”, entre otras.

En definitiva, “los efectos paralelos son tan adversos, que el bienestar social neto sale muy perjudicado ya que, las medidas solo benefician a un sector reducido de la población”. Por eso, desde AMADEI  insisten en que “hay que desmentir a los políticos populistas que anuncian que la ley implica un beneficio social de todo punto incierto”.

Consejo General de los COAPI de España – «Las medidas que se pretende implementar denotan desconocer la realidad del mercado y, muy especialmente, el perfil de los diferentes operadores que actúan en él»

El Consejo General de los COAPI de España advierte que “la nueva ley desestabiliza el sector, genera desconfianza y no hará más que entorpecer el avance y profesionalización del mercado del alquiler con un objetivo electoral basado en el populismo y sin un criterio definido en función del conocimiento sobre el funcionamiento del sector de la vivienda”. El organismo nacional que representa a todos los agentes inmobiliarios colegiados lamenta que “las medidas que se pretende implementar denotan desconocer la realidad del mercado y, muy especialmente, el perfil de los diferentes operadores que actúan en él”.

“Se presenta como una Ley pensada para los ciudadanos y defensora de los consumidores y nos encontramos con un texto ineficaz que se olvida del propietario y provocará el efecto contrario al deseado por el legislador”. Y es que con medidas como revertir al arrendador el pago de los honorarios de las inmobiliarias se incrementa aún más la carga que debe asumir la propiedad.

“Por un lado, debe soportar el límite de la renta y el incremento de los costes de reparación y mantenimiento; por otro, el coste de contratación reiterada de una misma vivienda derivado de su rotación por debajo del plazo de duración establecido. Estas circunstancias reducen considerablemente la justa rentabilidad que permitiría al propietario mantener la vivienda en el mercado de alquiler en idóneas condiciones de habitabilidad en lugar de decidir otro destino, produciéndose el efecto contrario al deseado por el legislador”, detalla la organización.

Intervenir el precio de los alquileres, una mala decisión

Las medidas de la nueva ley que más influencia van a tener en el mercado residencial español están vinculadas a la regulación del mercado del alquiler y de sus precios. Desde el organismo se alerta de que, tal y como está definido el texto en estos momentos, va a generar el efecto contrario al deseado. “Desde el punto de vista de las personas que ya viven de alquiler, la contención de las rentas será contraproducente a medio y largo plazo, mientras que para aquellos que buscan acceder al mercado del alquiler la nueva regulación será muy negativa, pues aumentará el precio medio del alquiler al verse reducida la oferta”, aseguran.

Una equivocada definición del concepto “gran tenedor”

Desde el Consejo General de los COAPI de España también se avisa de que la nueva definición de “gran tenedor”, que reduce a cinco las viviendas en propiedad de un particular para ser considerado con ese calificativo, desvirtúa el concepto en sí y su finalidad reguladora.

“La responsabilidad social de las personas con un patrimonio inmobiliario superior al de la media debe estar basada en su mayor aporte fiscal, no en el injusto cumplimiento de obligaciones que vulneran sus derechos ni en asumir una función que corresponde al sector público y no al privado”. Según las cifras conocidas, hasta 72.000 particulares pasarán a ser considerados grandes propietarios con la nueva ley, con una elevada concentración de casos en Catalunya, la Comunidad Valenciana, la Comunidad de Madrid y Andalucía.

El Consejo General de los COAPI de España incide en la necesidad de gestionar correctamente los recursos públicos disponibles en vez de poner el foco en los propietarios. “La Administración Pública ha de ser la que, con la aportación fiscal que recauda de los ciudadanos, gestione sus recursos de manera eficiente para poder impulsar políticas de vivienda social y dé prioridad al problema habitacional. Algo que no está pasando, pues los presupuestos destinados a políticas públicas de vivienda son absolutamente ridículos. Además, no se puede permitir que el derecho a la propiedad se vulnere para proteger el derecho a la vivienda. El mercado inmobiliario está siempre en primera línea del debate parlamentario y en la última del debate presupuestario”.

La solución: aumentar el parque residencial

Tal y como ya se ha señalado en reiteradas ocasiones desde el colectivo API, la clave para poner fin al problema de acceso al mercado residencial pasa por la promoción de nuevas viviendas y el impulso de políticas de alquiler social con recursos propios de la Administración. “Lo que se necesita es dotar de capacidad económica a los programas de vivienda de las comunidades autónomas y del Estado para poder aumentar el parque de vivienda. No se puede utilizar esta ley como una baza electoral. El mercado necesita estabilidad. Un vaivén legislativo en materia de vivienda como ya se ha producido con políticas como las de educación o sanidad traerá consecuencias de mucha gravedad para la economía española”, avisan desde el organismo.

“Arrastramos un ‘tsunami’ legislativo desde hace varios años que desestabiliza el normal funcionamiento del mercado, afectado por circunstancias imprevistas como la pandemia. Además, tras la crisis financiera del año 2008 no se destinó la dotación presupuestaria necesaria en materia de vivienda. La limitación y control de las rentas no servirá para facilitar el acceso a la vivienda de los colectivos vulnerables, pues se reducirá la oferta y los propietarios venderán sus productos antes de verse inmersos en un mercado inseguro”, concluye la entidad.

Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria – «Lamentamos que se apruebe una Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, sin tener en consideración la opinión de los profesionales expertos en el sector inmobiliario»

Comunicado conjunto de los Colegios Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Albacete, Álava, Alicante, Almería, Aragón, Asturias, Baleares, Bizcaya, Burgos, Cáceres, Córdoba, Granada, Guadalajara, La Coruña, Lugo, Huelva, Jaén, Pontevedra, Segovia, Sevilla, Toledo, Valencia, Valladolid y Zamora.

La mayoría de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España lamentamos que se apruebe una Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, sin tener en consideración la opinión de los profesionales expertos en el sector inmobiliario.

Cabe recordar que los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son Corporaciones de Derecho Público, que se rigen, por la Ley 2/1974, de 13 de febrero de Colegios Profesionales, por las Leyes Autonómicas de Colegios Profesionales, por lo dispuesto en los Estatutos Generales aprobados por el Ministerio de Vivienda según R.D. 1294/2007 del 28 de septiembre, y en sus Estatutos propios. Entre las obligaciones de los Agentes de la Propiedad inmobiliaria están:

• Realizar las actuaciones con eficacia, ética y deontología profesionales, reserva y legalidad, observando la adecuada diligencia en el ejercicio de la profesión.
• Observar las disposiciones legales sobre protección del consumidor en materia de compraventa y de arrendamientos inmobiliarios, en cuanto incida en su actividad profesional.
• Cumplir fielmente los preceptos de la normativa reguladora de la actividad profesional
• Actuar con responsabilidad directa en el ejercicio de las funciones profesionales
• Colaborar con organismos públicos y entidades privadas de protección al consumidor en la emisión de informes, dictámenes y estudios sobre aspectos relacionados con su actividad profesional.
• Actuar con toda lealtad y diligencia respecto a sus clientes considerándose obligado a proteger los intereses de los mismos.

Vaya por delante que una Ley de Vivienda Estatal resulta necesaria, y está debidamente enfocada en cuanto a su objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible, y dirigida más concretamente a aquellos sectores más vulnerables, tanto económica como socialmente.