Faltan 750.000 viviendas en España: se crean más hogares que inmuebles

El Banco de España estima que entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit próximo a 750.000 viviendas, debido a que el ritmo de creación de hogares fue superior al de la construcción de nuevas viviendas.

En su Informe Anual 2025, el organismo indica que durante el último año se constituyeron cerca de 240.000 hogares, mientras que las viviendas finalizadas rondaron las 92.000, lo que supone un descenso del 9 % respecto al ejercicio anterior.

La institución señala que las dificultades para acceder a una vivienda tienen su origen, principalmente, en limitaciones estructurales de la oferta y defiende la necesidad de impulsar políticas coordinadas entre las diferentes administraciones para ampliar el parque residencial y mejorar el acceso a la vivienda.

En este contexto, explica que España vive un período de fuerte actividad inmobiliaria impulsado por el crecimiento económico, el aumento de la población y unas condiciones de financiación más favorables. Como resultado, se han incrementado las compraventas, el crédito hipotecario y los precios reales tanto de compra como de alquiler, especialmente en las grandes ciudades.

¿Cuántas viviendas se vendieron en 2025?

En 2024, las compraventas de viviendas aumentaron un 12,1 %, mientras que en 2025 crecieron un 5,1 %, aunque con una ralentización progresiva a lo largo del año. El total de operaciones superó las 750.000 en 2025, un nivel similar al registrado en términos acumulados de doce meses durante el primer trimestre de 2008.

Aun así, el Banco de España destaca que estas transacciones equivalieron al 3,8 % del total de hogares, por debajo del promedio del 5,5 % registrado durante el ciclo expansivo comprendido entre 2004 y 2007.

El organismo también remarca que, a diferencia de anteriores etapas de expansión, los indicadores de riesgo y vulnerabilidad para la estabilidad financiera no reflejan la acumulación de desequilibrios macrofinancieros como los que precedieron a la crisis financiera.

Por otra parte, el nuevo crédito hipotecario destinado a la compra de vivienda aumentó un 27,5 % en 2025, mientras que el número de hipotecas creció un 14 %, favorecido por unas mejores condiciones de financiación. No obstante, la institución señala que los criterios de concesión continúan siendo más exigentes que en anteriores ciclos expansivos y que los riesgos para la estabilidad financiera siguen bajo control.

El problema de acceso a la vivienda afecta a jóvenes y extranjeros

El Banco de España indica que los mayores problemas de acceso a la vivienda se concentran en las grandes áreas urbanas y afectan especialmente a los colectivos con menores ingresos, en particular a los jóvenes y a la población de origen extranjero.

Asimismo, destaca que desde la crisis financiera global ha disminuido la proporción de hogares que son propietarios de su vivienda habitual, al mismo tiempo que ha ganado peso el mercado del alquiler.

La institución considera que parte de estas dificultades se debe a que el precio de la vivienda ha evolucionado por encima de la renta de los hogares, incrementando el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda y endureciendo las condiciones de compra en mayor medida que en las principales economías de Europa.

La relación entre el precio de compra y la renta neta se sitúa en 4,3 años para el conjunto de los hogares. Sin embargo, asciende a 6,8 años entre quienes no son propietarios, a 7,1 años en el caso de los jóvenes y a 7,6 años entre los hogares de origen extranjero.

El informe señala que las mayores dificultades se localizan en el mercado del alquiler, especialmente en los contratos de nueva firma. La tasa de hogares propietarios alcanzó el 73,3 %, mientras que el porcentaje de hogares que viven de alquiler se situó en el 20,2 %. Entre los menores de 30 años, el 54,7 % reside en una vivienda alquilada, y la tasa de emancipación de los jóvenes de hasta 35 años fue del 31,5 % en 2024, lo que representa 13,5 puntos menos que en 2007.

El Banco de España sostiene que las limitaciones de la oferta representan uno de los principales obstáculos del mercado inmobiliario español y subraya que la construcción de vivienda nueva responde de manera moderada al incremento de los precios, por lo que no avanza al ritmo necesario.

¿Por qué no se construyen más viviendas?

Entre los elementos que frenan la construcción de nuevas viviendas, el informe menciona la escasez de suelo urbanizable, la lentitud en el desarrollo de proyectos urbanísticos y las dificultades en la gestión de la planificación del territorio. También cita factores propios del sector, como la pérdida de productividad, el reducido tamaño de las empresas, la falta de trabajadores y la limitada rentabilidad de la construcción y la promoción residencial.

El organismo añade que la adquisición de viviendas por parte de los no residentes y el uso turístico de los inmuebles reducen la disponibilidad de viviendas para uso residencial en ciertas zonas, especialmente en la costa del Mediterráneo, las islas y los principales centros turísticos urbanos.

Los problemas de acceso a la vivienda pueden afectar a la economía

La institución advierte igualmente de que las dificultades para acceder a una vivienda pueden tener importantes consecuencias tanto económicas como sociales.

El desfase entre el crecimiento del precio de la vivienda y el aumento de la renta de los hogares condiciona el acceso al crédito hipotecario, influye en las decisiones de consumo y en la capacidad de ahorro de las familias, que deben dedicar un mayor esfuerzo económico para adquirir una vivienda.

Además, señala que mantener elevados niveles de esfuerzo para acceder a una vivienda puede incrementar el número de hogares en situación de vulnerabilidad social y modificar la distribución intergeneracional de la riqueza. También alerta de que estas dificultades limitan la movilidad laboral y dificultan una asignación eficiente de los factores de producción, con el consiguiente impacto negativo sobre la productividad.

El Banco de España considera también que estos problemas pueden reducir el crecimiento potencial de la economía española debido a sus efectos sobre la demografía, la acumulación de capital humano y la capacidad de ahorro de los hogares.

Ante este escenario, el organismo concluye que la escasa flexibilidad de la oferta constituye un problema estructural del mercado de la vivienda en España y sostiene que las políticas destinadas a mejorar el acceso deben centrarse prioritariamente en aumentar la disponibilidad de nuevas viviendas.

Asimismo, insiste en que el reparto de competencias entre las distintas administraciones hace imprescindible una elevada coordinación para garantizar la eficacia de las medidas, especialmente en cuestiones relacionadas con el suelo y la planificación urbanística.

El informe reconoce que las diferentes administraciones están poniendo en marcha iniciativas para incrementar de forma gradual la oferta residencial, aunque considera que su alcance todavía resulta insuficiente frente a las necesidades existentes. En este sentido, señala que las corporaciones locales cuentan con una situación presupuestaria y patrimonial que podría contribuir a financiar la ampliación del parque público de vivienda.

Por último, el Banco de España indica que las medidas orientadas a contener la demanda pueden aliviar a corto plazo las situaciones de sobreesfuerzo y vulnerabilidad de los hogares, aunque advierte de que su diseño debe contemplar «posibles efectos no deseados» sobre la oferta.