Causas para anular un contrato de arras: ¿en qué casos podemos echarnos para atrás?

Firmar un contrato de arras antes de comprar una vivienda es una práctica habitual en España, pero ¿qué pasa si queremos cancelarlo antes de efectuar la compraventa? La realidad es que hay algunas causas para anular un contrato de arras, como, por ejemplo, encontrar otro comprador u otro inmueble más barato, no conseguir una hipoteca o detectar irregularidades en el documento.

En Fotocasa te explicamos por qué motivos puede cancelarse un contrato de arras y qué ocurre en cada caso.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un compromiso entre el vendedor de una vivienda y el comprador por el que este último se compromete a adquirir el inmueble en un plazo de tiempo determinado. Para sellar el acuerdo, el comprador entrega un anticipo del precio de venta.

Aunque no es obligatorio, en España es habitual firmar un contrato de arras antes de comprar un piso, ya que protege a ambas partes. Hay varios tipos de acuerdos; nosotros, en este artículo, trataremos el contrato de arras penitenciales, que es uno de los más típicos y tiene la ventaja de que puede cancelarse.

Los 3 tipos de contratos de arras: ¿cómo funciona cada uno?

¿Se puede anular un contrato de arras penitenciales?

Si hemos firmado un contrato de arras penitenciales, podemos anularlo, tanto si somos los compradores como los vendedores. Eso sí, tendremos que asumir las consecuencias.

El artículo 1454 del Código Civil regula la resolución de un contrato de arras penitenciales: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Dicho de otro modo, si vamos a comprar una vivienda y finalmente nos echamos para atrás, perderemos el dinero que hayamos anticipado, mientras que si somos los vendedores e incumplimos el contrato de arras, tendremos que devolver el doble del dinero que nos hayan entregado.

Ejemplo: ¿cuál es la sanción por incumplir el contrato de arras?

Supongamos que vamos a participar en la compraventa de una vivienda de 200.000 euros y que la señal es de 20.000 euros. Vamos a ver qué consecuencias tendríamos que asumir si anulamos el contrato tanto si somos los compradores como los vendedores:

Hay algunos casos, no obstante, que nos permiten anular un contrato de arras sin asumir una pérdida económica.

¿Cuáles son las causas para anular un contrato de arras?

Existen diversas causas para anular un contrato de arras, tanto por parte del comprador como del vendedor.

Denegación de la hipoteca

Si vamos a comprar una casa, es probable que necesitemos una hipoteca. Sin embargo, puede suceder que el banco no nos la conceda y que, por tanto, no podamos adquirir el inmueble. Este es uno de los motivos más típicos para anular un contrato de arras, ya que sin la hipoteca, no es posible continuar con la compraventa.

¿Qué ocurre en este caso? Depende. Si las dos partes no han contemplado esta posibilidad en el contrato de arras, se tendrán que ajustar al artículo 1454 del Código Civil y el comprador perderá su dinero.

Sin embargo, es posible incluir en el documento una cláusula que establezca que si el interesado no puede comprar la vivienda por falta de financiación, recupere el dinero. En el caso de existir una cláusula específica, el comprador podrá recuperar el importe de la señal sin asumir ninguna penalización.

Encontrar otro comprador u otra vivienda

Por mucho que hayamos firmado un contrato de arras, cabe la posibilidad de que encontremos una vivienda más barata antes de formalizar la compraventa o, si somos los vendedores, puede que aparezca un comprador nuevo con una oferta mejor. En ambos casos, podemos cancelar el contrato de arras penitenciales.

¿Qué ocurre en este caso? Si ha sido el comprador el que ha incumplido el contrato, perdería su dinero mientras que si ha sido el vendedor el que se ha echado para atrás, tendría que devolver el dinero por duplicado.

Necesidad de mantener la vivienda

Si somos los vendedores, podría ocurrir que, repentinamente, necesitásemos la vivienda para nosotros mismos o para un familiar. Esta es otra de las causas para anular un contrato de arras y en este caso estaríamos, de nuevo, ante un incumplimiento del contrato.

¿Qué ocurre en este caso? A no ser que se haya incorporado alguna cláusula al respecto en el contrato, al tratarse de un incumplimiento del contrato por parte del vendedor, este deberá entregar el doble de la cantidad dada como señal al comprador.

Engaño en el contrato de arras

Si somos los compradores y detectamos algún error o alguna falsedad en el contrato de arras que hemos firmado, podemos reclamar, ya que podríamos alegar que lo hemos firmado engañados y que, si hubiésemos tenido la información correcta, no hubiésemos dado nuestro consentimiento para la celebración del contrato.

De acuerdo con el Código Civil, para que haya un contrato, las partes deben dar su consentimiento, pero ¿qué ocurre si el consentimiento se ha dado en base a información falsa? El artículo 1265 establece que «será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo«.

El artículo 1269 señala que «hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho».

El siguiente artículo aclara que «para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes. El dolo incidental sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios».

¿Qué ocurre en este caso? Si el contrato de arras no es correcto, deberíamos verificar si puede declararse nulo debido al engaño o al error y reclamar.

Si quieres profundizar sobre este tema, aquí te contamos qué pasa si el contrato de arras que has firmado tiene un error o te han engañado.