¿Qué pasa si el contrato de arras que he firmado tiene un error o me han engañado?

Si queremos comprar una casa, lo más probable es que tengamos que firmar un contrato de arras. Con este documento, el vendedor se asegura de que vamos a comprar su vivienda y nosotros, los compradores, tenemos un contrato que nos protege si la otra parte se echa para atrás, pero ¿qué pasa si el contrato de arras que hemos firmado tiene un error o si lo hemos firmado motivados por información falsa? ¿Seguimos atados o podemos solicitar la nulidad de las arras?

En Fotocasa aclaramos qué es exactamente un contrato de arras y qué ocurre si incluye datos incorrectos o si nos han engañado u ocultado información para convencernos.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo entre el comprador y el vendedor de un inmueble en el que ambas partes se comprometen a llevar a cabo la operación. Al firmar el contrato de arras, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal que luego se descontará del importe de la compra.

Es un paso previo a la compraventa que pone de manifiesto la voluntad de concluir la transacción y que protege a las dos partes en el caso de que una de ellas no quiera continuar.

Explicado de forma sencilla, firmar un contrato de arras sería como decirle al vendedor que nos reserve su vivienda, ya que nos comprometemos a comprarla. A cambio de nuestro compromiso, el vendedor nos la guarda y no se la vende a otra persona.

Los 3 tipos de contratos de arras: ¿cómo funciona cada uno?

¿Qué información aparece en el documento?

Este documento identifica a las partes y el inmueble objeto de la compraventa. Estos son algunos de los datos que podemos encontrar en el contrato de arras:

• Identidad del vendedor y del comprador.
• Descripción del tipo de contrato de arras.
• Referencia catastral y dirección del inmueble que se va a vender.
• Precio de venta.
• Importe de la señal.
• Cargas que pesan sobre el inmueble.
• Fecha límite para firmar la operación.

Antes de comprar una casa deberíamos leer atentamente la información del contrato de arras para evitar sustos.

¿Qué ocurre si el contrato de arras tiene errores o falsedades?

Si nos damos cuenta de que el contrato de arras que hemos firmado tiene algún error o que la información que nos ha dado el vendedor es falsa y que, por tanto, lo hemos firmado engañados, podemos reclamar. Por ejemplo, el vendedor podría haber ocultado información relativa a las cargas del inmueble o la vivienda podría tener inquilinos sin que nosotros lo supiésemos.

Uno de los requisitos clave para que un contrato tenga validez es que haya consentimiento, pero el consentimiento no puede prestarse gracias a información falsa. La normativa señala que un contrato cuyo consentimiento se haya dado a base de engaños puede ser anulable.

¿Se puede comprar una casa sin un contrato de arras?

¿Qué dice la ley sobre la nulidad de un contrato de arras?

Para averiguar qué dice la normativa tenemos que bucear en el Código Civil. El artículo 1300 señala que «los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1.261 pueden ser anulados, aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley».

Información falsa u omisión de datos importantes

Si el consentimiento prestado en la firma del contrato de arras se encontraba viciado, podemos solicitar que se anule. En el caso de que hayamos sido víctimas de un engaño, debemos recurrir al artículo 1269 del Código Civil que dice que «hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho«.

Asimismo, el artículo 1270 indica que «para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes. El dolo incidental sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios». Es decir, que si hemos firmado el contrato de arras en base a información falsa, podemos impugnarlo.

En cualquier caso, antes de firmar el contrato de arras, conviene que consultemos la nota simple del inmueble. Este documento, emitido por el Registro de la Propiedad, nos permitirá saber quién es el dueño de la vivienda, cuál es su superficie, si alguien ostenta un usufructo sobre el inmueble o si pesa una hipoteca sobre la vivienda.

Errores en el contrato de arras

¿Y si hay algún error en las arras? En cuanto a los errores, el Tribunal Supremo, en una sentencia del 21/11/2012, señala que «hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta […]. Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea».

El Código Civil señala que «será nulo el consentimiento prestado por error» y añade, en su artículo 1266, que «para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. El error sobre la persona sólo invalidará el contrato cuando la consideración a ella hubiere sido la causa principal del mismo. El simple error de cuenta sólo dará lugar a su corrección».

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¿Qué podemos hacer si hay un error?

Si detectamos un error grave en la redacción del contrato de arras o si nos enteramos de que la información que nos han proporcionado y que nos ha motivado a firmarlo es falsa, podríamos reclamar al vendedor o recurrir a un juzgado. En estos casos, un abogado podría solucionar nuestras dudas.