«Cualquier casero preferiría cobrar menos si pudiera recuperar la vivienda más rápido tras incumplimientos»

El debate sobre el alquiler vuelve a situarse en el centro de la agenda política. El Gobierno ha anunciado nuevas medidas que incluyen la regulación de los arrendamientos de temporada y por habitaciones, así como una posible bonificación fiscal del 100% en el Impuesto a la Renta de Personas Físicas (IRPF) para los caseros que renueven contratos sin subir la renta.

Para analizar su alcance en Fotocasa hablamos con José Piñar, abogado, coordinador de MLS, promotor y constructor inmobiliario, que lleva años asesorando tanto a propietarios como a inquilinos tras más de tres décadas como gerente de agencias inmobiliarias propias.

Pregunta: ¿Qué opina de las nuevas normativas sobre el alquiler que ha propuesto el Gobierno, cree que pueden ayudar a los inquilinos?

Respuesta: A falta de conocer la «letra pequeña» y los «detalles» de la propuesta de bonificación para los propietarios que no suban la renta que ha anunciado el presidente del Gobierno, sin duda tanto esta como la otra medida anunciada, la regulación de los arrendamientos de temporada y de habitaciones, pueden ser un apoyo al inquilino, en especial la propuesta fiscal. Pero evidentemente, si estas iniciativas no van precedidas de un equilibrio entre el beneficio que recibirá el inquilino y el que deba percibir el arrendador, volveremos a tener una nueva regulación en materia de vivienda que mantendrá la tensión del mercado del alquiler.

Creo firmemente que la mejor medida que se puede aplicar al mercado del alquiler no son ni bonificaciones fiscales, que bienvenidas sean, ni cambios en la calificación del arrendamiento (temporada o por habitaciones). El problema real que subsiste es la inseguridad jurídica en caso de incumplimientos contractuales y la eternización de los procedimientos en caso de incumplimientos contractuales de las partes, que hacen que el casero retire la vivienda del mercado y la traslade a la venta.

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Desde mi perspectiva profesional, me encuentro con clientes arrendadores que han renovado o están a punto de renovar los contratos de arrendamiento por expiración del plazo de vigencia. Sinceramente no les preocupan las subidas de los precios, prefieren un inquilino que cumpla puntualmente con las obligaciones de pago a una renta alta con incumplimientos e inseguridad jurídica en la recuperación del inmueble.

P: Sobre la bonificación fiscal del 100% que se plantea para los caseros, hay quien plantea que habría que reformar la Ley del IRPF, lo que implica que su aplicación podría tardar. En cualquier caso, existe un sistema de bonificaciones actualmente, ¿qué balance hace del mismo?

R: Bueno, tenemos que partir de la base de que la aprobación de un Decreto Ley por el Gobierno también está sometida a un trámite de convalidación parlamentaria, por lo que tampoco será inmediato, es evidente que esta modificación fiscal lleva aparejada reformas en la Ley que debe aplicarlas, la Ley del IRPF, por lo que no sólo podría tardar en cuando a su aprobación se refiere, sino que además tardará en cuanto a la aplicación efectiva en los bolsillos de los caseros. Es decir, si esta reforma tiene lugar en el ejercicio 2026, insisto, sin conocer los detalles y particularidades del texto que se pretende aprobar, su aplicación práctica será como poco antes del verano del 2027, por lo que será una medida que los arrendadores no verán reflejada en sus bolsillos hasta pasado un año y medio, demasiado tiempo desde mi punto de vista.

Efectivamente en la actualidad hay vigente un sistema de bonificaciones fiscales dependiendo de la fecha de celebración del contrato, si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado, si la edad del arrendatario es de entre 18 y 35 años, si la vivienda ha sido rehabilitada  así como incluso si se produce una bajada de un 5% en la renta anterior. Estas bonificaciones oscilan entre el 50% y el 90% del rendimiento neto positivo en el IRPF, pero a la vista está que no han resultado efectivas, ni para la contención de precios, ni para la seguridad jurídica, que es lo que están demandando los propietarios.

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P: ¿Qué impacto tendrán las medidas anunciadas en los alquileres por habitaciones?

R: Según se desprende de las manifestaciones del Gobierno, la pretensión es por un lado equiparar el arrendamiento de temporada al arrendamiento de vivienda habitual, con todas las consecuencias que de ello se derivan, sobre todo en cuanto a la duración del contrato y sus prórrogas obligatorias, y a la vez equiparar el arrendamiento por habitaciones, que por lo general tenía un uso temporal, al arrendamiento de vivienda habitual. Es decir, la temporalidad de uno y otro desaparecería, pero además, en el caso del arrendamiento por habituaciones, el precio del conjunto de las habitaciones de la vivienda no podría superar el precio del arrendamiento del conjunto de la vivienda. Esta medida, en aquellas comunidades autónomas como por ejemplo Cataluña donde ya existe la limitación de precios en el alquiler de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado, puede ser efectiva, pero en otras muchas CCAA donde no hay limitación de precios al alquiler, la medida puede resultar ineficaz e inaplicable. Esto me lleva a pensar que podemos estar ante una nueva medida con carencias para abordar la problemática del incremento de precios en el caso del arrendamiento de vivienda por habitaciones.

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P: Uno de los principales problemas actuales del alquiler es la falta de oferta, ¿cómo cree que los caseros tendrían mayor seguridad jurídica para poner sus viviendas en alquiler?

R: Lo apuntaba anteriormente, mi percepción como abogado y además como agente inmobiliario no es que el problema esté en la duración del contrato y sus prórrogas, no es que el problema esté en el precio de alquiler, el problema real es que el casero está «asustado» por la inseguridad jurídica en caso de incumplimiento. Cualquier casero preferiría cobrar un poco menos por el arrendamiento de su vivienda si tuviera la seguridad de que en caso de incumplimiento contractual, en un plazo razonable (6/8 meses) pudiera volver a disponer de su vivienda para incorporarla al mercado del alquiler.

No me cabe la menor duda que un arrendador, cuando decide alquilar su vivienda, es consciente de la asunción de ciertos riesgos, entre los que se encuentran el impago de las rentas, pero en la actualidad el riesgo de no saber cuándo recuperará la vivienda hace que el miedo se convierta en invencible y la contrapartida es la retirada de la vivienda del mercado para incorporarla a la venta. La falta de oferta hace que el precio se haya disparado en los dos últimos años.

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No es sostenible para un casero que un procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas tarde en sustanciarse alrededor de 1,5 años, y posteriormente, que el lanzamiento se pueda suspender por una situación de vulnerabilidad sine díe. La contrapartida la tenemos sobre la mesa: la retirada de la vivienda del mercado del alquiler.

Dicho esto, estoy convencido de que si un procedimiento de desahucio por falta de pago de la rentas o por incumplimiento contractual del arrendatario tardase en sustanciarse 6/8 meses, entraría dentro de los parámetros normales del riesgo del casero y dicha vivienda volvería a incorporarse al mercado del alquiler por sí sola, máxime si tenemos a las aseguradoras del impago de alquiler que soportan hasta una anualidad por el riesgo contratado.

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Por ello, mientras no se acometan reformas o mecanismos adecuados para garantizar un proceso sin dilaciones, el casero no cesará en sus miedos y las consecuencias las seguirán sufriendo los arrendatarios que verán como siguen desapareciendo viviendas del mercado arrendaticio.

P: ¿Cuál cree que es la mejor iniciativa actualmente para mejorar la situación del alquiler? O, a falta de una, ¿cuál propondría?

R: Sin entrar a describir iniciativas utópicas, quizás tendríamos que dar un vistazo a lo que ha ocurrido en países de nuestro entorno donde ya se han enfrentado a un problema parecido. Viena es uno de los referentes mundiales en vivienda pública y alquiler asequible. También está el caso de Países Bajos, donde alrededor del 30 % del parque residencial es vivienda social en alquiler, gestionada en gran parte por empresas de capital mixto, lo que podría considerarse como un referente de éxito. El Reino Unido ha potenciado convenios entre el sector público y privado para promover alquiler social y asequible, cediendo suelo público o apoyando proyectos mixtos. Luego nos encontramos con Alemania, que aplica mecanismos como la Mietpreisbremse (freno al precio del alquiler) que limitan las subidas en zonas tensionadas y donde ha ocurrido como está ocurriendo en España, que no ha tenido un gran impacto. Podríamos seguir analizando territorios y nos perderíamos, pero lo que quiero indicar es que los modelos que funcionan son los que se comenzaron a construir en el siglo pasado y principios del siglo XXI. Con iniciativas a corto plazo consistentes en someter a una regulación imperativa al mercado, donde una de las partes no se va a sentir «cómoda», sin duda la quiebra del modelo estará asegurada.

Por lo tanto con carácter de urgencia aprobaría una medida fiscal de aplicación inmediata consistente en:

• Deducciones fiscales para propietarios que alquilen a precios de mercado.
• Establecimiento de ayudas ágiles, reales, efectivas y directas al alquiler para inquilinos jóvenes e inquilinos en situación de vulnerabilidad, si bien estas ayudas deberían ser abonadas directamente al arrendador.
• Establecimiento  de un proceso ágil y garantista donde la rotación no sea un problema para el propietario.

Y a la vez sentar la bases con carácter de urgencia para la formalización de un gran plan nacional de vivienda pública y social en alquiler, con colaboración público-privada, que:

• Multiplique el parque de vivienda pública en alquiler, acercándolo a los estándares europeos.
• Incentive la movilización de vivienda vacía mediante garantías y seguros públicos para propietarios.
• Simplifique y agilice los trámites urbanísticos para la construcción y rehabilitación de vivienda destinada al alquiler asequible.
• Refuerce la colaboración con el sector privado para desarrollar proyectos de alquiler asequible.

P: ¿Qué balance hace del impacto de la Ley de Vivienda en el mercado, entre caseros e inquilinos?

R: No tengo duda de que la Ley de Vivienda se aprobó como una medida ambiciosa y estructural para mejorar la situación del alquiler en España. Sin embargo, su efectividad y aplicación real, al depender de las de las comunidades autónomas y ayuntamientos, así como de la disponibilidad de vivienda pública, han hecho que un marco normativo ambicioso se convierta en inaplicable. Es cierto que se modificaron aspectos importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero a la vista está, que después de casi tres años de vigencia podemos decir que su resultado no ha contentado ni a inquilino ni a caseros.

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P: Este 2026 asistimos al primer año completo de renegociación de contratos de alquiler que se firmaron con descuentos durante la pandemia. ¿Qué consejos daría en este sentido a los inquilinos y caseros habida cuenta de lo que está percibiendo en estas últimas semanas?

R: Serán entre 650.000 y 700.000 los contratos que cuyo plazo de vigencia expirará durante el 2026, por lo que, en términos generales, si el arrendador/casero persona física no comunica su intención de no prorrogar dichos contratos, estos podrán ser prorrogados nuevamente durante otros tres años adicionales en las mismas condiciones actuales. Sin embargo, si el arrendador comunica su intención de no prorrogar el contrato, dichos contratos finalizarán su vigencia y los arrendatarios deberán dejar la vivienda en favor del propietario.

Pues bien, teniendo en cuenta la incertidumbre y desde el desconocimiento de los pormenores de las medidas que se pretenden aprobar, hasta la aprobación de las nuevas medidas y en espera de su efectividad real, mi consejo es que, si el inquilino ha cumplido fielmente con las obligaciones del contrato de arrendamiento durante este periodo de tiempo ciertamente complicado, que se mantenga al mismo inquilino en la vivienda con una subida muy moderada del precio. Más vale una renta segura que el inicio de una relación incierta. Y al inquilino que es conocedor de las dificultades actuales para encontrar vivienda, le recomiendo que acepte una moderación de la renta y evite el riesgo de un traslado de residencia.