Así ha evolucionado el mercado de venta de viviendas de segunda mano en Barcelona según Amat Immobiliaris

El 2025 ha sido un año claramente expansivo. Nuestra actividad ha crecido por encima del 10 %, tanto en el número de transacciones como en el volumen económico transaccionado, confirmando una dinámica de crecimiento que ya se había iniciado el año anterior.

A pesar del entorno marcado por la incertidumbre y por los cambios regulatorios efectivos que han impactado directamente en el sector inmobiliario, el mercado de venta ha mantenido una trayectoria de crecimiento.

En este contexto, la alta complejidad del mercado del alquiler ha actuado como elemento dinamizador de la compraventa, tanto por el lado de la oferta como de la demanda. Esta tendencia, que ya se comenzó a dibujar a mediados del 2024, se ha consolidado en 2025 como un factor que explica parte del incremento de la actividad.

El otro factor clave que explica la elevada actividad del mercado ha sido la consolidación de unos tipos de interés competitivos, que aportan estabilidad y previsibilidad a la financiación hipotecaria. Y, por último, la percepción de seguridad que ofrece la compra frente a la situación actual del alquiler.

La oferta de vivienda de segunda mano durante el 2025 ha seguido contenida, especialmente en las zonas con mayor demanda. No observamos un incremento significativo de viviendas disponibles (+ 6 % respecto al año anterior). De hecho, hace años que nos movemos en la franja medio baja de oferta disponible. El crecimiento de la oferta ha sido claramente inferior al crecimiento del número de transacciones.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

Aunque, como se ha comentado, parte de la oferta se ha desplazado del mercado del alquiler hacia el de venta, la elevada demanda, que ha dinamizado notablemente el mercado, ha impedido que se acumulase stock.

A esta situación se suma que la oferta de obra nueva continúa en niveles bajos e insuficientes, especialmente en la ciudad de Barcelona, hecho que limita la capacidad de ampliar el parque residencial disponible.

Durante el 2025, los precios de venta se han mostrado globalmente estables, con una ligera tendencia alcista en determinadas zonas. Como siempre recordamos, las comparativas anuales por zona son complejas, ya que la oferta no es homogénea ni en volumen ni en características. A pesar de esto, en una visión agregada se confirma esta ligera tendencia alcista, con un crecimiento medio del 2 %.

Barcelona

El comportamiento de la repercusión ha sido heterogéneo dentro de la ciudad de Barcelona. La mayoría de los distritos han mostrado una tendencia alcista, aunque con intensidades distintas. En general, los distritos más céntricos han tenido un comportamiento más moderado, mientras que los menos céntricos han registrado crecimientos más significativos.

La repercusión media se ha situado en 5.103 euros el metro cuadrado, un 2,9 % por encima del 2024.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

El rango de precios ha sido amplio (entre 2.966 euros el metro cuadrado y más de 7.200 euros el metro cuadrado construido), aunque esta amplitud se ha reducido respecto a ejercicios anteriores. El máximo se ha registrado en el distrito del Eixample.

En valor absoluto, el mercado se ha estabilizado claramente por encima de los 500.000 euros de precio medio por operación en la ciudad.

Sant Cugat del Vallès

En 2025, Sant Cugat ha registrado una repercusión media de 5.217 euros el metro cuadrado, frente a los 4.508 euros el metro cuadrado en 2024, hecho que supone un incremento de alrededor del 15 % anual. Este crecimiento se inscribe en una tendencia alcista sostenida desde hace más de cinco años, con un pequeño ajuste puntual en 2023.

En el 2025 se consolida, por tanto, un nuevo máximo. Este comportamiento se explica por diversos factores:

• Alta demanda de reposición familiar.
• Consolidación de Sant Cugat como la primera alternativa residencial a Barcelona.
• Buena conexión.
• Calidad del entorno.
• Oferta limitada de vivienda bien ubicada.

El número de operaciones se ha mantenido estable. En cambio, el volumen transaccionado ha aumentado de manera significativa, reflejando un mercado con operaciones de mayor importe medio, situándose el precio medio en la franja de los 700.000 euros.

Sant Just Desvern

En 2025, estrictamente en el municipio de Sant Just Desvern, la repercusión media se ha situado en 4.020 euros el metro cuadrado, por debajo de los 4.548 euros el metro cuadrado de 2024. Esta moderación responde principalmente al tipo de producto vendido durante el ejercicio.

Desde hace unos años, el peso de la vivienda unifamiliar es más relevante en este municipio. Las casas concentran una parte significativa de las operaciones y se caracterizan por precios absolutos elevados, pero con repercusiones por metro cuadrado más moderadas, atendiendo a su mayor superficie construida.

De hecho, el precio medio absoluto ha crecido por quinto año consecutivo y 2025 ha sido el segundo año consecutivo en el que se supera la barrera de los 800.000 euros de media por operación.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

Inmuebles vendidos de segunda mano

En 2025 se ha acentuado la tendencia hacia la venta de viviendas de gran superficie. Los porcentajes que más han crecido son los correspondientes a las franjas superiores, tanto en metros cuadrados como en número de habitaciones. Prácticamente, la mitad de las operaciones han sido de viviendas de más de 120 metros cuadrados y con cuatro o más habitaciones.

En cuanto a la calificación energética, el grueso de las operaciones se ha concentrado, un año más, en calificaciones intermedias y bajas. Este continúa siendo uno de los grandes retos pendientes del sector y, en general, del conjunto de la sociedad: igual que en el alquiler, en breve llegarán cambios normativos que hace falta prever.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

El detalle por oficinas se puede consultar en los diagramas del informe, pero el análisis global del perfil del comprador en 2025 muestra cambios relevantes respecto a los ejercicios anteriores.

Práctica desaparición del inversor

El primer elemento destacable es la práctica desaparición del inversor dentro del conjunto de las operaciones. Si bien este perfil ya se había reducido en años anteriores, en 2025 su peso ha sido residual.

Las causas son múltiples, pero es evidente que el entorno regulatorio ha tenido un impacto directo. El hecho de haber duplicado el ITP a los llamados grandes tenedores ha desincentivado a parte de los inversores que, año tras año, incorporaban viviendas al mercado de alquiler de larga estancia.

Desde una perspectiva de equilibrio de mercado, la lectura es negativa. Si el inversor compra para destinar la vivienda al alquiler, contribuye a ampliar la oferta disponible, que es precisamente uno de los déficits estructurales actuales.

Envejecimiento del comprador

El segundo cambio relevante es el aumento del peso de los compradores mayores de 60 años, que es el segmento que más crece respecto a los años anteriores. Este hecho se correlaciona con el incremento de compradores jubilados y con el descenso del porcentaje de operaciones financiadas, ya que mayoritariamente se trata de compradores de reposición.

Desde una perspectiva estrictamente de mercado, este perfil aporta estabilidad. No obstante, en una lectura más amplia, que el dinamismo del mercado descanse cada vez más en segmentos de edad avanzada no es un indicador especialmente positivo en términos de vitalidad económica y social.

El peso real del comprador extranjero

Finalmente, hace falta matizar una idea recurrente en el debate público: la responsabilidad del comprador extranjero en la inflación del mercado. El grueso de las operaciones continúa protagonizado por el comprador local.

Esto indica que las dinámicas alcistas responden principalmente a factores internos: oferta limitada, demanda de reposición, consolidación de determinadas áreas residenciales y estabilización de la financiación. El mercado, por tanto, crece fundamentalmente por la dinámica local.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

Venta de obra nueva

La actividad de venta de obra nueva durante el 2025 ha estado claramente marcada por un incremento significativo del volumen de operaciones, impulsado principalmente por la coincidencia de diversos proyectos en fase de comercialización que nos ha permitido tener una oferta amplia y, al mismo tiempo, por un mercado muy vigoroso con una necesidad muy alta de encontrar vivienda disponible.

En 2025, el número de ventas de obra nueva ha crecido un 40 % respecto al 2024. Como decíamos, este incremento responde, sobre todo, a un mayor volumen de proyectos en comercialización, que nos ha permitido alcanzar cuotas de actividad más elevadas.

El ritmo de comercialización ha sido desigual y muy condicionado por la fase de cada promoción y por la tipología de las viviendas ofertadas. Durante el 2025, nos hemos movido entre uno y cuatro viviendas vendidas al mes por proyecto.

El análisis de los datos muestra que la repercusión media de venta en 2025 ha sido un 15 % superior a la del 2024 en términos agregados. Ahora bien, es importante contextualizar este dato:

• La comparativa interanual no siempre es homogénea.
• Normalmente, acostumbra a haber un recorrido de precios por cada proyecto durante el período de comercialización.
• En diferentes proyectos, puede ser que los precios absolutos se mantengan, pero que la superficie de las viviendas se reduzca.

A pesar de este incremento significativo, tenemos la opinión de que queda muy poco recorrido al alza en los precios de forma generalizada en las zonas metropolitanas. Este hecho ya lo hemos destacado también cuando hemos analizado el mercado de segunda mano.

El 64 % de las operaciones han requerido de financiación, por debajo del 72 % de 2024. Esta reducción encaja perfectamente con la importancia de los compradores más séniors, ya que mayoritariamente son de reposición y ya tienen los recursos para comprar.

Como también hemos destacado varias veces, la presencia de compradores extranjeros puede ser más o menos importante, pero el peso del mercado cae claramente sobre la demanda local y eso se tiene que tener muy claro en el diseño global de cualquier proyecto de vivienda de obra nueva.

Por último, destaca especialmente que los inversores se encuentran bajo mínimos, reduciendo claramente su peso respecto al año anterior. Una tendencia que ya hace varios años que vamos remarcando y como ya hemos comentado antes, que consideramos como no deseable desde nuestro punto de vista.

La vivienda de obra nueva más vendida en el 2025 se corresponde con un piso de 2 o 3 habitaciones de unos 95 metros cuadrados. Se ha notado que ha habido un desplazamiento hacia viviendas más pequeñas y con menos habitaciones. Incluso así, las viviendas más grandes mantienen una proporcionalidad significativa.

Como siempre, destacar la comparativa de la eficiencia energética de la obra nueva respecto al mercado de segunda mano. Los estándares constructivos de primer nivel en este sentido hacen que todo el parque de nueva construcción se sitúe entre una A y una B, con todo el ahorro y confort que proporciona esta situación a los nuevos habitantes de estas viviendas.

Desde nuestro punto de vista, el hecho más destacable es que crecen los dos extremos en perfiles de edad de los compradores:

• Aumenta el peso de los menores de 40 años, probablemente vinculados a la primera compra con soporte familiar frente a la imposibilidad de acceder al alquiler.
• También crece el segmento de mayores de 60 años, asociados a reposición y a la búsqueda de una vivienda más eficiente y adaptada. Similar a lo que ha pasado en el mercado de segunda mano.