España arrastra un déficit de un millón de viviendas en 2025 y necesitaría 60 años para cubrir la demanda

España ya no es un país de grúas. La falta de vivienda y las dificultades que tienen los ciudadanos para acceder a ella se ha convertido ya en uno de los principales problemas de los españoles. ¿Cuántas viviendas se necesitarían para cubrir la demanda? ¿Se está construyendo a buen ritmo? ¿Es verdad que hay muchas casas vacías? Estas son algunas de las preguntas a las que damos respuesta en este informe.

Si analizamos los datos del parque de viviendas en España entre los años 2014 y 2024 podemos ver que el número de viviendas se ha incrementado un 5,9 %. En datos absolutos es pasar de 25.493.000 a 27.005.000 unidades, lo que significa 1.512.000 viviendas más durante este periodo. Un aumento que se desglosa en dos categorías principales sobre el uso: vivienda principal que ha pasado de 18.040.000 unidades en 2014 a 19.278.000 en 2024, lo que supone un crecimiento del 6,9 % y la vivienda secundaria, ha pasado de 7.453.000 a 7.727.000 unidades en el mismo periodo, registrando un incremento del 3,7 %.

«Durante estos años estamos viendo como aumenta el parque de viviendas, pero sigue siendo insuficiente para la creciente demanda nacional sobre todo después del parón de construcción que tuvimos en los años posteriores a la crisis de 2008″, destaca Laura Martínez portavoz del asesor y comparador hipotecario iAhorro.

El mercado tardaría 60 años en neutralizar el déficit de viviendas

Si analizamos datos de las licencias facilitados por el Ministerio de Vivienda en 2007 se construyeron 647.179 viviendas y en 2008 fueron 632.218. Solo en estos dos años la cifra de viviendas nuevas alcanzó 1.279.397 unidades en pleno boom inmobiliario. Sin embargo, en la actualidad la incorporación de obra nueva al mercado se sitúa en una media de 143.350 viviendas anuales (127.500 en 2024 y 159.200 en 2025). Por lo que, la capacidad de producción actual es de un 77,6 % menos a la registrada en el bienio 2007-2008.

Si atribuimos que a las 159.200 viviendas se sumarán las 15.000 viviendas aprobadas en el Plan Estatal de Vivienda, la producción subiría a 174.200 nuevas construcciones. «Si consideramos que el objetivo es absorber el déficit acumulado de 983.000 viviendas, construir 159.200 viviendas anuales no cubriría con la demanda actual, sino que se mantendrá estable o crecerá ligeramente. Bajo este supuesto, se necesitarían unos 60 años para absorber la demanda de 983.000 viviendas«, apunta la portavoz de iAhorro.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 prevé la construcción de 75.000 nuevas viviendas, lo que equivale a aumentar el parque total en un 0,27 % respecto a los niveles de 2024. Con una aportación de 15.000 viviendas anuales, este Plan solo cubriría el 1,5 % de déficit acumulado total cada año. Incluso sumando la obra nueva privada, el déficit acumulado tardaría décadas en absorberse. «En cambio, si volviéramos a retomar los datos de construcción de 2008, es decir, 632.218 viviendas nuevas al año, el mercado generaría un excedente anual suficiente para que la demanda se abasteciera en 2 o 3 años», destaca Martínez.

El crecimiento de la oferta no cubre la demanda

Si analizamos la serie histórica del gráfico vemos que entre 2015 y 2019, el crecimiento anual de parque de viviendas se mantuvo estabilizado en el 0,4 %. A partir del ejercicio 2020, se observa un cambio de tendencias en las ratios de variación aumentando a 0,5 % y subiendo al 1,4 % en 2024.

Fuente: iAhorro

A pesar del incremento de la producción de obra nueva (159.200 en 2025), los datos reflejan que la oferta no ha cubierto la demanda de 203.200 viviendas, generando un déficit de 44.000 en ese año. Es decir, pese a la construcción más alta de los últimos 10 años, sigue habiendo más demanda que oferta.

A la suficiencia del crecimiento del parque de viviendas hay que sumarle el crecimiento poblacional. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el año 2014, la población en España ascendía a 46.464.053 habitantes. En el año 2024, la cifra se situaba en 48.619.695 habitantes.

Este aumento demográfico neto de 2.155.642 personas representa un incremento poblacional del 4,6. Como destaca la portavoz de iAhorro, «la demanda de viviendas está relacionada con el aumento de la población. Y, que en dicho incremento solo se tiene en cuenta los datos del INE del empadronamiento en España. Por lo que no se tiene en cuenta las personas de paso como pueden ser inmigrantes en situación irregular, estudiantes de Erasmus, etc.».

Disparidad territorial de viviendas vacías: Madrid vs. Galicia

La tasa de vivienda vacía sobre el parque total muestra una distribución asimétrica entre las comunidades autónomas. La media nacional se sitúa en el 14,4 %. Los registros detallan una desigualdad entre las viviendas vacías dependiendo de la C. A.

Fuente: iAhorro

Siendo la «España vaciada» la que tiene la mayor tasa de vivienda vacía, siendo Galicia la más afectada (28,8 %), seguida de Castilla-La Mancha (22,6 %), Asturias (21,5 %), Castilla y León (20,75 %) y Extremadura (19,8 %). Mientras que las zonas como la Comunidad de Madrid (6,4 %) y el País Vasco (6,5 %) presentan las tasas más bajas del territorio nacional. Seguidas por Cataluña (10,7 %) y la Comunidad Valenciana (14,9 %). «Estos datos demuestran claramente la disparidad en España, por una parte, hay una concentración de zonas donde todo el mundo quiere vivir como es el caso de las grandes capitales como Madrid o Barcelona y por otro lado lugares donde hay vivienda, pero no demanda residencial», señala Martínez.

La Comunidad de Madrid roza la plena ocupación

Una tasa de vivienda vacía del 6,4 % se considera técnicamente como «plena ocupación». Con 7 millones de habitantes en la Comunidad de Madrid, según datos del INE de 2024, un 6,4 % indica que no existe stock de reserva. Cualquier incremento poblacional presiona directamente sobre los precios, ya que no hay viviendas disponibles para absorber nuevos residentes.

Si aplicamos el tamaño medio del hogar en España, aproximadamente 2,5 personas por vivienda, a los 7.009.268 habitantes, Madrid requiere un parque de viviendas principales de al menos 2,8 millones de unidades. Al tener solo un 6,4 % de viviendas no principales (vacías o segundas residencias), Madrid es la región con menor capacidad de maniobra de España frente al aumento de demanda.

Aunque el déficit acumulado nacional es de 983.000 viviendas, las estadísticas sugieren que una parte desproporcionada de esa necesidad se concentra en la Comunidad de Madrid, al no haber viviendas vacías que movilizar, al contrario que Galicia (con su 28,8 % de viviendas vacías). Sin embargo, como el crecimiento del parque nacional es del 5,9 % y la población ha subido un 4,6 % en Madrid esa diferencia es casi inexistente, lo que genera un déficit de oferta real.

Cataluña aglomera el 42 % de denuncias por allanamiento

Otro punto que se tiene en cuenta a la hora de hablar del problema de la vivienda tiene que ver con el allanamiento. La serie histórica de denuncias totales por usurpación de inmuebles registra un volumen de 2.350 casos en 2010. La evolución de esta variable muestra unos datos donde el dato histórico se registró en 2021 con 17.274 denuncias.

En términos de densidad por cada 100.000 habitantes, el ratio ha pasado de 5 en el año 2010 a 30,4 en 2025. El porcentaje sobre el parque total se ha incrementado del 0,09 % al 0,55 % en 2025.

Respecto a los datos por CC. AA. durante el bienio 2024-2025, según el Portal Estadístico de Criminalidad del Ministerio del Interior, se observa una concentración de casos en cuatro regiones: Cataluña concentra el 42,5 % del total nacional de denuncias en 2024, 7.009. Mientras que en 2025 las denuncias fueron de 5.913. Seguido de Andalucía que registra el 13,4 % del total nacional, con 1.909 casos en 2025, la Comunidad Valenciana que representa el 10,7 %, con 1.805 casos en el pasado año y la Comunidad de Madrid donde las denuncias de allanamiento suponen el 8,8 % del total nacional, con 1.269 casos.

En lo referente al ratio de denuncias por cada 1.000 habitantes, las Islas Baleares presentan el índice más elevado (0,835), seguidas por las Islas Canarias (0,812), frente a la media nacional de 0,608. Galicia (0,183) y Asturias (0,319) presentan los índices más bajos de denuncias por allanamiento.