El alquiler subirá entre un 3 % y un 6 % en 2026, según Solvia

El mercado del alquiler seguirá tensionado en la primera mitad de 2026. Según el IV Solvia Market View, los precios aumentarán entre un 3 % y un 6 % interanual, en un contexto marcado por una demanda resiliente y una oferta insuficiente, especialmente en grandes ciudades y zonas de costa. Aunque el ritmo de subida se ha moderado respecto a fases anteriores, Solvia anticipa que el alquiler seguirá siendo uno de los principales focos de presión del mercado residencial.

El informe enmarca esta previsión en un sector que mantiene un tono dinámico, aunque con señales de moderación en algunos indicadores. Mientras las compraventas se sostienen en niveles elevados, la actividad hipotecaria repunta y la obra nueva mejora, el mercado empieza a mostrar una evolución más contenida, como consecuencia de la escasez crónica de oferta y la persistente demanda. Para Solvia, esta conjunción de factores genera un escenario de optimismo prudente de cara a 2026.

El alquiler modera su ritmo de subida, pero seguirá bajo presión

El precio medio del alquiler en España se situó en 14,2 €/m² al mes al cierre del cuarto trimestre de 2025, lo que supone un incremento del 1,7 % respecto al trimestre anterior y del 6,9 % frente al mismo periodo de 2024. Para una vivienda tipo de 90 m², la renta media mensual se sitúa en torno a 1.279 euros. El informe señala que esta evolución retoma la tendencia alcista tras la caída del trimestre anterior, aunque de manera más moderada y lejos de los incrementos de dos dígitos registrados en periodos previos.

En este sentido, el balance anual refleja además una presión muy extendida. Un total de 47 de las 50 provincias registraron subidas interanuales en el precio del alquiler y 16 avanzaron a ritmos de dos dígitos. Destacaron especialmente Guadalajara, Zamora, Ciudad Real, Soria, Teruel, Ávila y Álava, mientras que solo tres provincias cerraron el año con caídas: Palencia, Guipúzcoa y Madrid.

El documento analiza el comportamiento por distritos en las ciudades de Madrid y Barcelona. Los datos a cierre de año reflejan que en todos los distritos de ambas urbes, sin excepción, la rentabilidad del alquiler es, como mínimo, de un 4 % para un piso medio de 90 m². En Madrid, destaca la rentabilidad ofrecida en los distritos de Puente de Vallecas (9,4 %) y Salamanca (6,7 %). En Barcelona, destaca Nou Barris (6,3 %) y Ciutat Vella (6,2 %).

De cara a la primera mitad de 2026, Solvia prevé que los precios del alquiler sigan aumentando entre un 3 % y un 6 % interanual. Aunque podrían darse desaceleraciones localizadas en algunas zonas, la compañía anticipa nuevos máximos, por encima de los 14 euros por metro cuadrado, y estima que las mayores tensiones seguirán concentrándose en grandes ciudades y zonas de costa, donde los incrementos podrían superar el 8 %.

La compraventa mantiene un elevado dinamismo, aunque con señales de moderación

Entre octubre y diciembre de 2025 se registraron 178.270 operaciones de compraventa de vivienda en España, un 2,2 % más que en el trimestre anterior y un 3,3 % más que en el mismo periodo del año anterior.

Por tipología, la vivienda nueva alcanzó las 36.820 transacciones, con un incremento trimestral del 2 %, mientras que la vivienda usada avanzó un 2,3 %, hasta las 141.450 operaciones, situándose entre los registros más altos de la serie reciente.

Solvia mantiene para los próximos meses una previsión de crecimiento de las transacciones de entre el 4 % y el 6 %, en un entorno en el que la incertidumbre macroeconómica y geopolítica podría influir en la toma de decisiones, aunque la escasez de oferta y la fortaleza de la demanda seguirán sosteniendo la actividad.

Variación de transacciones entre IVT 2025 vs. IVT 2024. Fuente: Solvia

El crédito hipotecario repunta y sigue respaldando la actividad del mercado

La financiación acompañó el dinamismo del sector en el cuarto trimestre. Entre octubre y diciembre se formalizaron 132.385 hipotecas sobre vivienda, un 7,2 % más que en el trimestre anterior y un 14,5 % más que un año antes, lo que supone el mayor ascenso trimestral registrado desde el primer trimestre de 2011. Además, la proporción de compraventas realizadas con financiación hipotecaria aumentó hasta el 74,3 %.

Las hipotecas a tipo fijo siguieron predominando sobre las variables, representando el 63,95 % de los nuevos préstamos y el importe medio de endeudamiento por vivienda se situó en 171.177 euros, un nuevo máximo histórico.

Este comportamiento se apoyó en un entorno relativamente estable. En el cuarto trimestre de 2025, el PIB de España creció un 0,8 % respecto al trimestre anterior y un 2,6 % interanual, el IPC de diciembre se situó en el 2,9 %, el euríbor a doce meses cerró en el 2,267 % y el BCE mantuvo los tipos en el 2 %. Todo ello contribuyó a sostener la financiación y a mantener el dinamismo del mercado, aunque con una evolución más moderada que en trimestres anteriores.

La obra nueva repunta, aunque la oferta sigue siendo insuficiente

En el cuarto trimestre de 2025 se concedieron 38.689 visados para la construcción de nuevas viviendas, un 27,9 % más que en el trimestre anterior y un 18,3 % más que un año antes. El repunte rompe con la tendencia de limitada actividad promotora observada en periodos previos y contribuye a aliviar parcialmente la presión del mercado.

Sin embargo, el informe subraya que el desequilibrio entre oferta y demanda persiste, con especial intensidad en algunas zonas del país. La vivienda disponible sigue siendo insuficiente en relación con la demanda acumulada, lo que continúa impactando tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler.

Tras cerrar 2025 con 139.016 visados, por encima de los niveles del ejercicio anterior, Solvia prevé que 2026 mantenga una evolución positiva en la actividad promotora, con un crecimiento estimado de entre el 4 % y el 9 %. Aun así, la compañía no aprecia, a corto o medio plazo, elementos capaces de corregir de forma estructural la escasez de vivienda, especialmente de obra nueva.

Distribución regional de los visados de obra nueva (% sobre el total). Fuente: Solvia

Los precios de venta siguen al alza, aunque el mercado apunta a una evolución más contenida

El precio medio de la vivienda se situó en 2.354 €/m² en el cuarto trimestre de 2025, un 2,2 % más que en el trimestre anterior, marcando un nuevo máximo histórico. Tanto la obra nueva, con 2.500 €/m², como la vivienda usada, con 2.317 €/m², cerraron también el ejercicio en máximos. No obstante, en esta fase del ciclo la lectura del informe pone más el acento en la continuidad de la presión que en una aceleración adicional, dentro de un mercado donde empieza a percibirse una cierta ralentización del ritmo de crecimiento.

Por provincias, Madrid volvió a encabezar el ranking de precios de venta con 4.241 €/m², seguida de Islas Baleares, con 4.101 €/m², y Guipúzcoa, con 3.981 €/m². Entre las más asequibles destacaron Ciudad Real, con 709 €/m², Cuenca, con 844 €/m², y Zamora, con 849 €/m².

A corto y medio plazo, Solvia mantiene una previsión de incremento de precios de entre el 6 % y el 9 %, apoyada en una demanda sostenida, unas condiciones financieras estables y una oferta estructuralmente insuficiente. Aun así, sitúa esta previsión en un escenario de mayor prudencia, en el que la actividad seguirá siendo elevada, pero con una evolución más acompasada que la observada en los momentos más intensos del ciclo reciente.