¿Puedo poner un jacuzzi, una carpa, una piscina o cerrar mi terraza de zona común pero de uso privado?

En muchas comunidades de vecinos hay patios, terrazas y áticos comunes de uso privado, es decir, que pertenecen al edificio pero que sólo ciertos propietarios pueden disfrutar. 

A pesar de que la normativa es bastante clara al respecto, las zonas comunitarias de uso privativo o privado suelen ser, y son, objeto de controversia. En algunas ocasiones es porque la comunidad de propietarios no deja claro qué partes del edificio son comunes de uso público y cuáles son comunes pero de uso privado; en otras porque muchos vecinos abusan de ciertos espacios comunes a pesar de saber que no les está permitido. 

A continuación analizaremos qué son exactamente las zonas comunes de uso privado y qué dice la ley acerca de quién puede usarlas y cómo debe hacerlo. 

¿Qué son las zonas comunes de uso privativo?

Existen dos tipos de zonas comunes en comunidades de propietarios: las de uso público y las de uso privado. Como su nombre indica, las primeras hacen referencia a todas aquellas cuya propiedad pertenece a la comunidad, tanto en lo que respecta a la propiedad, como a su uso, sin que pueda existir exclusividad de un propietario.

Dicho de otra manera, las zonas comunes pertenecen a todos los propietarios de un edificio según el porcentaje establecido, que aparece en las escrituras de la propiedad y puede encontrarse en los estatutos de la división horizontal. 

Por su parte, las zonas comunes de uso privado de una comunidad de propietarios son todas aquellas cuya propiedad pertenece a la comunidad pero que, sin embargo, su uso corresponde a uno propietario por asignación, que habitan en los pisos del edificio. 

Para que un elemento común se considere de uso privativo, debe constar en el título constitutivo de la Ley de Propiedad Horizontal o debe haber sido autorizado de forma unánime por la comunidad de propietarios. Asimismo, también deberá en las escrituras de dicha propiedad.

¿Cuáles son las zonas comunes de uso privativo?

La mayoría de las zonas comunes de uso privativo suelen ser las terrazas de los pisos bajos o de los áticos, los terrados, o los patios interiores (también conocidos como patios de luces). En cualquier caso, según la ley, deben estar perfectamente delimitados y ser susceptibles de un aprovechamiento independiente, por parte del propietario al que pertenezcan; sólo éste podrá acceder a ellas.

Sin embargo, en caso de emergencia o necesidad podrán ser utilizados por el resto de vecinos. Es decir, en ciertas ocasiones, como si, por ejemplo, se declarara un incendio en el edificio, o si se precisara llevar a cabo la instalación de placas solares en la comunidad de vecinos, u otros elementos, el resto de vecinos estarían autorizados a usar las zonas comunes de uso privado. 

¿Quién debe pagar las reparaciones de las zonas comunes de uso privativo?

Se trata, quizás, de una de las cuestiones más difíciles de responder, ya que la Ley de Propiedad Horizontal no especifica de forma explícita hasta dónde llegan los derechos y obligaciones de un vecino que tiene una zona común de uso particular. De hecho, algunas sentencias judiciales, han considerado que al formar parte de la estructura del edificio no se pueden considerar completamente privadas.

Por ello, también existe cierta confusión acerca de quién debe pagar las reparaciones de las zonas comunes de uso privativo. A priori, los gastos de mantenimiento corresponden al propietario que se beneficia de éstas, mientras que las reparaciones relativas al desgaste derivado del uso diario o cuyo origen provenga de un defecto estructural o de construcción, es competencia de la comunidad de propietarios. 

En cualquier caso, la ley sí que es clara en una cosa: el uso de los elementos comunes de uso privado por parte de los respectivos propietarios deberá ser adecuado a la funcionalidad de éstos y en ningún caso podrá perjudicar al resto de la comunidad. 

Por lo tanto, deberá respetar el bienestar y el descanso del resto de vecinos. Así, y a pesar de que la mayoría de zonas comunes de uso privado son exteriores y, por ello, objeto de reuniones y fiestas, hay que tener presente hasta qué hora se puede hacer ruido en casa, ya que aplica la misma normativa. 

Las personas que no respeten esta normativa pueden enfrentarse a multas de hasta 3.000 euros, al considerarse infracciones muy graves. 

¿Qué puedo poner en mi terraza comunitaria de uso privativo?

La normativa ante esta cuestión es bastante clara. Los propietarios de zonas comunes de uso privativo no están autorizados a modificar la estructura o la configuración de dichas áreas. Esto significa que no pueden añadir elementos fijos anclados a la pared o el suelo, o instalar cerramientos o techos, sin contar con el consentimiento y la aprobación por parte de la comunidad de propietarios. 

Dicho de otra forma, si quieren instalar, por ejemplo, una casa prefabricada en la terraza, tendrán que consultarlo con el resto de propietarios en una junta. Lo mismo ocurrirá si quieren instalar una carpa o un cenador que requiera de un anclaje al suelo o a la pared, así como en el caso de querer instalar una piscina o un jacuzzi. 

Si se trata de un jacuzzi o una piscina desmontable, será, además, importante saber si la infraestructura del edificio está preparada para ello; es decir, si aguantará el peso. En este caso, sin embargo, sólo se necesitará el consentimiento de la comunidad. 

En el caso de que se trate de un jacuzzi o una piscina de obra se necesitará, además, permisos y licencias de obras, al igual que sucederá con las casas prefabricadas. Éstos documentos determinarán si la estructura del edificio está preparada para ello y, por lo tanto, si la instalación se puede llevar a cabo. 

En el caso de que uno de los propietarios quiera delimitar su terraza con cerramientos para ganar privacidad podrá hacerlo siempre que los elementos de separación sean removibles y no permanente, a pesar de permanecer siempre allí. 

Si al realizar la instalación se provoca algún daño, los gastos relativos a éste irán a cargo del propietario. En caso de romper estas normas, los propietarios pueden llegar a enfrentarse a multas de miles de euros, dependiendo de la infracción, y a denuncias por parte de la comunidad. 

En cualquier caso, es importante respetar siempre las normas de convivencia de la comunidad, por el bienestar de todos los vecinos.