Kann ich mein Haus in Spanien vermieten, wenn ich im Ausland lebe?

Viele ausländische Eigentümer kaufen eine Immobilie in Spanien und kehren im Laufe der Zeit in ihr Herkunftsland zurück. In diesem Moment stellt sich eine häufige Frage: Kann ich mein Haus vermieten, auch wenn ich nicht mehr in Spanien lebe?

Die Antwort lautet Ja, aber es ist wichtig, die Vorschriften, die Art des Mietvertrags, den man unterzeichnen kann, und die damit verbundenen steuerlichen Verpflichtungen genau zu kennen. Wir von Fotocasa fassen zusammen, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien vom Ausland aus vermieten möchten.

Schritt für Schritt: So verkaufst du dein Haus in Spanien als ausländischer Nichtresident

Kann ich meine Immobilie in Spanien vermieten, wenn ich in einem anderen Land lebe?

Ja. Ein Wohnsitz außerhalb Spaniens steht der Vermietung einer Immobilie auf spanischem Staatsgebiet nicht im Wege.

Was jedoch obligatorisch ist, ist die Einhaltung der geltenden Vorschriften.

Welche Gesetze regeln die Vermietung von Mietwohnungen in Spanien?

Dies sind die wichtigsten Gesetze, die wir kennen sollten, wenn wir planen, unsere Immobilie zu vermieten:

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): regelt die Mietverträge für den Hauptwohnsitz, die vorübergehende Vermietung, die touristische Vermietung und die Vermietung mit Kaufoption.

• Ley de Vivienda (Gesetz 12/2023): führt Neuerungen ein, wie die Preisregulierung in bestimmten angespannten Wohngebieten (zonas tensionadas) und die Zahlung der Maklergebühren.

• Código Civil (Bürgerliches Gesetzbuch): regelt die Mietverträge für die Zimmervermietung.

Welche Art von Vertrag kann ich abschließen?

Wenn wir eine Immobilie in Spanien vermieten wollen, während wir im Ausland leben, wählt man üblicherweise zwischen zwei Optionen: Miete als Hauptwohnsitz (langfristig) oder befristete Vermietung (für einen spezifischen und begrenzten Bedarf). Der Unterschied ist wichtig: Dauer, Verlängerungen und der Mieterschutz ändern sich grundlegend.

Mietvertrag für den Hauptwohnsitz: der langfristige „Klassiker“

Dies ist der typische Vertrag, wenn der Mieter die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt und das gesamte Haus mietet.

In Spanien legt das Mietgesetz (LAU) ein gesetzliches Minimum fest, das der Mieter durch Verlängerungen in Anspruch nehmen kann, selbst wenn Eigentümer und Mieter eine kurze Anfangsdauer (z. B. ein Jahr) vereinbaren:

• Bis zu 5 Jahre, wenn der Eigentümer eine natürliche Person (Privatperson) ist.

• Bis zu 7 Jahre, wenn der Eigentümer eine juristische Person (Unternehmen/Gesellschaft) ist.

Das heißt: Auch wenn wir für eine kürzere Zeit unterschreiben, kann der Mieter bei einem Hauptwohnsitz das Recht haben, bis zu diesen Mindestlaufzeiten zu bleiben.

Darüber hinaus kann nach Erreichen dieser 5 oder 7 Jahre eine Verlängerung (prórroga) erfolgen, gemäß den Bestimmungen der LAU und den Umständen bei Vertragsende.

Befristeter Mietvertrag: Nicht grundlos „kurz“, sondern „befristet aus einem Motiv“

Die kurzfristige Vermietung ist für Situationen gedacht, in denen der Mieter die Wohnung aus einem konkreten und zeitlich begrenzten Grund benötigt. Zum Beispiel für das Studium oder eine vorübergehende Arbeit.

Hier gibt es einen entscheidenden Punkt, den man gut verstehen sollte:

• Der Schlüssel zur befristeten Vermietung ist der Zweck, nicht nur die Dauer. Ein Vertrag kann 6 Monate dauern, und dennoch kann er als Hauptwohnsitz (vivienda habitual) gelten, wenn die tatsächliche Nutzung wohnwirtschaftlich ist (d. h. der Mieter lebt dort „wie in seinem ständigen Zuhause“).

Dies ist wichtig, da in einigen Gebieten versucht wird, die Nutzung von befristeten Verträgen als „Abkürzung“ zu vermeiden, um die Regeln für die Vermietung von Hauptwohnsitzen (z. B. Preisobergrenzen oder Verlängerungen) zu umgehen.

Weitere Arten von Mietverträgen: touristische Vermietungen, Mietverträge mit Kaufoption oder Zimmervermietungen

Es gibt auch andere Modalitäten:

• Touristische Vermietung: Dies ist die Vermietung einer Immobilie zu Urlaubszwecken und für Kurzaufenthalte. Diese Art der Vermietung unterliegt in der Regel spezifischen Vorschriften und erfordert in vielen Gemeinden zusätzliche Anforderungen oder eine Lizenz (licencia turística).

• Mietkauf (Alquiler con opción a compra): In diesem Fall mietet der Mieter die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum, jedoch mit der Möglichkeit, sie am Ende des Vertrags zu kaufen. Üblicherweise wird ein Teil der gezahlten Monatsmieten vom endgültigen Kaufpreis abgezogen, wenn der Mieter diese Option ausübt. Dies ist eine Formel, die Miete und Kauf kombiniert und ausdrücklich im Vertrag geregelt werden muss.

• Zimmervermietung: Dies besteht darin, nur ein Zimmer innerhalb der Wohnung zu vermieten, anstatt die gesamte Immobilie. Diese Art von Verträgen richtet sich nach dem Código Civil (Bürgerliches Gesetzbuch) und nicht nach dem Mietgesetz (LAU) in Bezug auf den Hauptwohnsitz. Es ist eine übliche Formel in Großstädten oder Universitätsvierteln.

Was sollte ich beachten, bevor ich mein Haus aus dem Ausland vermiete?

Auch wenn wir außerhalb wohnen, bleiben wir für die Immobilie verantwortlich. Bevor wir sie vermieten, müssen wir uns über verschiedene Aspekte im Klaren sein.

Erforderliche Dokumente für die Anmietung Ihres Hauses in Spanien

Wir benötigen bestimmte Dokumente, um eine Immobilie zu vermieten:

• Den Eigentumstitel (título de propiedad).

• Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).

• Den Energieausweis (certificado energético).

Welche Kaution und welche Sicherheiten benötige ich, um meine Immobilie zu vermieten?

Gemäß der LAU:

• Es ist obligatorisch, eine Kaution in Höhe von einer Monatsmiete zu verlangen.

• Es kann eine zusätzliche Garantie von bis zu zwei Monatsmieten verlangt werden.

Die Kaution muss bei der entsprechenden Behörde der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft (Comunidad Autónoma) hinterlegt werden.

Wie wird die Miete bezahlt?

Das Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda) legt fest, dass die Zahlung auf elektronischem Wege erfolgen muss.

Ausnahmsweise kann, wenn eine der Parteien über kein Bankkonto oder keinen Zugang zu elektronischen Mitteln verfügt, in bar in der gemieteten Wohnung gezahlt werden.

Wer ist für die Instandhaltung und Reparaturen in einer Mietimmobilie verantwortlich?

Gemäß Artikel 21 der LAU muss der Eigentümer die notwendigen Reparaturen durchführen, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten.

Zum Beispiel:

• Reparatur oder Austausch des Heizkessels.

• Reparatur der Klimaanlage.

• Instandhaltung von Rohren und Verkabelung.

• Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden.

Der Mieter hingegen ist für kleine Reparaturen verantwortlich, die durch die normale Nutzung des Hauses entstehen, sowie für Reparaturen von Schäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit verursacht wurden.

Kosten im Zusammenhang mit dem Besitz eines Hauses in Spanien

Sobald wir Eigentümer einer Immobilie in Spanien werden, übernehmen wir eine Reihe von wiederkehrenden Kosten beim Immobilienkauf, selbst wenn wir diese vermietet haben und im Ausland leben.

Es ist wichtig, diese zu berücksichtigen, da sie Teil der tatsächlichen Kosten für den Unterhalt der Immobilie sind.

Zu den wichtigsten Ausgaben gehören:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Dies ist eine kommunale Grundsteuer, die Immobilienbesitzer zahlen müssen. Der Betrag hängt von der Gemeinde und dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie ab. Er liegt in der Regel zwischen 0,4 % und 1,3 % des Katasterwerts. Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 € würden wir zwischen 400 € und 1.300 € pro Jahr zahlen.

• Gemeinschaftskosten (Gastos de comunidad): Wenn die Wohnung Teil eines Gebäudes oder einer Anlage mit Gemeinschaftsbereichen ist, fällt eine Gemeinschaftsgebühr an. Diese wird meist monatlich gezahlt und liegt oft bei etwa 100 €/Monat, obwohl dies von Faktoren wie der Anzahl der Nachbarn, Aufzug, Pförtner, Pool usw. abhängt.

• Versicherungen (Hausrat oder Mietausfall): Eine Hausratversicherung ist nicht immer obligatorisch, aber ratsam, um mögliche Schäden abzudecken. Die durchschnittlichen Kosten für eine Hausratversicherung liegen bei 250 € pro Jahr. Wenn wir unsere Immobilie vermieten, können wir zusätzlich eine Mietausfallversicherung abschließen, um uns gegen nicht zahlende Mieter abzusichern.

• Maklergebühren, falls wir die Verwaltung über eine Agentur abwickeln.

• Mögliche Sonderumlagen (derramas): Wenn die Eigentümergemeinschaft Sanierungen oder Verbesserungen beschließt, müssen die Eigentümer ihren Anteil tragen, auch wenn die Wohnung vermietet ist.

Kann ich ein Haus in Spanien kaufen, ohne persönlich anzureisen? Alles zur Vollmacht

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich mein Haus in Spanien vermiete und im Ausland lebe?

Ja. Zusätzlich zu den wiederkehrenden Kosten beim Kauf und Steuern wie der IBI müssen wir, wenn wir keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben und Mieteinnahmen erzielen, die Einkommensteuer für Nicht-Residente (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) zahlen.

Diese Steuer betrifft Personen, die:

• Keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben.

• Eigentümer einer in Spanien gelegenen Immobilie sind.

• Einkünfte auf spanischem Staatsgebiet erzielen (z. B. durch Vermietung).

• Oder eine Immobilie auf ihren Namen haben, selbst wenn sie nicht vermietet ist.

Das heißt: Auch wenn wir in einem anderen Land leben, müssen wir die in Spanien generierten Einkünfte hier deklarieren.

Wie viel zahlt man an IRNR?

Der Steuersatz hängt vom Wohnsitzland des Eigentümers ab.

Wenn die Immobilie vermietet ist:

• Man zahlt 19 %, wenn man in einem Land der Europäischen Union, Island, Norwegen oder Liechtenstein ansässig ist.

• Man zahlt 24 %, wenn man außerhalb dieser Gebiete ansässig ist.

Die Steuer wird auf die entsprechende Bemessungsgrundlage im Einzelfall angewandt.

Die Steuererklärung erfolgt über das Modelo 210. Die Frist hängt von der Art der deklarierten Einkünfte ab.

Wenn die Immobilie vermietet ist, erfolgt die Erklärung vierteljährlich.

Die Fristen sind:

• Vom 1. bis zum 20. April (erstes Quartal).
• Vom 1. bis zum 20. Juli (zweites Quartal).
• Vom 1. bis zum 20. Oktober (drittes Quartal).
• Vom 1. bis zum 20. Januar (viertes Quartal).

Jedes Kalendervierteljahr wird separat deklariert.

Tipps für den ersten Hauskauf in Spanien

Ist es ratsam, die Vermietung über einen Immobilienmakler zu verwalten?

Die Verwaltung einer Vermietung aus dem Ausland kann komplexer sein, insbesondere in einem Umfeld, in dem sich die Vorschriften regelmäßig ändern. Daher ist es empfehlenswert, Immobilienexperten zu beauftragen, die uns beraten und die Arbeit erleichtern können.

Ein Immobilienmakler kann sich um Dinge kümmern wie:

• Vermarktung der Immobilie.
• Suche nach Mietern.
• Verwaltung der Vertragsunterzeichnung und Sicherstellung, dass alles gemäß der geltenden Gesetzgebung erfolgt.
• Beratung über den besten Mietpreis für Ihre Immobilie.
• Klärung von rechtlichen oder steuerlichen Zweifeln.

Diese Dienstleistungen sind mit der Zahlung der Maklergebühren verbunden, die zuvor mit der Agentur vereinbart wurden.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Ja, Sie können Ihr Haus in Spanien vermieten, auch wenn Sie im Ausland leben.

Es ist jedoch notwendig, die geltenden Vorschriften einzuhalten, die richtige Vertragsart zu wählen, die Verpflichtungen als Eigentümer zu übernehmen und die Einkünfte über die IRNR zu erklären.

Wir von Fotocasa erinnern daran, dass eine gute Information vor Beginn der Vermietung grundlegend ist, um rechtliche oder steuerliche Probleme zu vermeiden und die Immobilie mit Sicherheit zu verwalten, auch von außerhalb Spaniens.

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