Usucapión: ¿cómo convertirse en el propietario de una vivienda sin comprarla?

Existen distintas formas de adquirir una vivienda, desde comprarla hasta recibirla en herencia o donación. Sin embargo, hay una vía menos conocida que también puede permitirnos convertirnos en propietarios: la usucapión. Esta figura jurídica, reconocida por el ordenamiento español, permite adquirir la propiedad de un inmueble mediante su posesión continuada durante el tiempo que establece la ley y siempre que se cumplan determinados requisitos.

En Fotocasa repasamos qué es la usucapión y cómo funciona este mecanismo para adquirir la propiedad de un bien inmueble.

¿Qué es la usucapión?

La usucapión consiste en adquirir la propiedad u otros derechos reales sobre un bien mediante una posesión continuada durante un plazo de tiempo concreto. Con esta fórmula, podemos convertirnos en los propietarios de un bien que no es oficialmente nuestro por el hecho de haberlo usado durante un período largo de tiempo determinado por la ley.

Esta figura jurídica tan poco conocida, también llamada prescripción, está regulada por el Código Civil (CC), concretamente por los artículos 1930 y siguientes. De acuerdo con esta norma, «por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales».

Por ejemplo, supongamos que llevamos décadas ocupando y cultivando una parcela como si fuera nuestra, la mantenemos, la delimitamos y actuamos públicamente como si fuésemos los propietarios. Si concurriesen todos los requisitos legales, podríamos llegar a adquirirla por usucapión. En cualquier caso, reclamar la prescripción no es fácil; los requisitos, fijados por el Código Civil, son muy estrictos.

¿Qué tipo de bienes podemos adquirir por usucapión?

El artículo 1936 del Código Civil lo aclara: «Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres». Esto incluye una vivienda o un terreno.

¿Qué requisitos hace falta cumplir?

Para usucapir un inmueble hace falta cumplir una serie de condiciones. Evidentemente, no basta simplemente con vivir en una vivienda para reclamar su propiedad. Así, por ejemplo, un inquilino que lleve 20 o 30 años en un piso de alquiler no puede reclamar su posesión, por mucho que sea la persona que ha usado la vivienda, ya que el contrato de alquiler reconoce la existencia del propietario. «No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño» (artículo 1942 del CC). Entonces, ¿qué requisitos hace falta cumplir para usucapir?

Para hacer valer la prescripción, debemos probar que la posesión sobre la vivienda ha sido «en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida«, según el artículo 1941 del CC. Analicemos estos requisitos:

• Posesión en concepto de dueño: debemos actuar exteriormente como propietarios, ejerciendo facultades propias de quien considera suyo el inmueble. No basta con vivir allí, pagar recibos o querer ser propietario.
• Posesión pública: la posesión debe ser visible y conocida por terceros.
• Posesión pacífica: no debe fundarse en una posesión mantenida mediante violencia.
• Posesión ininterrumpida: debemos mantener la posesión durante el plazo legal. El plazo puede interrumpirse si se dan ciertas circunstancias.

La ley reconoce dos tipos de prescripciones: la ordinaria y la extraordinaria. En el caso de la usucapión ordinaria, además de los requisitos anteriores, debemos probar la posesión del inmueble con buena fe y justo título. ¿Qué significa esto? Por un lado, debemos creer que la persona que nos transmitió la posesión del inmueble era realmente su dueño y podía traspasárnosla y, por el otro, que tenemos un título válido. En el caso de la usucapión extraordinaria, no hace falta ni buena fe ni título.

¿Cuál es el plazo para convertirnos en propietarios?

Si queremos reclamar la prescripción de un bien inmueble, como una vivienda, un terreno o un local, para convertirnos en sus dueños, debemos haberlo poseído durante un plazo de tiempo concreto.

Usucapión ordinaria: 10 o 20 años

La prescripción ordinaria de una vivienda puede reclamarse tras diez o veinte años de posesión con buena fe y justo título, tal y como hemos visto más arriba.

Si el dueño reside en España (está presente), el plazo es de 10 años y si reside en el extranjero (está ausente), es de 20 años.

Usucapión extraordinaria: 30 años

En este caso, el plazo se alarga hasta los 30 años, ya que los requisitos son más laxos. «Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes», según el artículo 1959 del CC.

Si cumplimos todos los requisitos, incluida la posesión ininterrumpida del bien inmueble durante el plazo que especifica la ley, podemos reclamar la propiedad en un juzgado. Es importante destacar que el plazo de posesión puede interrumpirse en determinados casos, por ejemplo, si no ejercemos la posesión durante más de un año o si reconocemos en algún momento el derecho del dueño, entre otros casos. «Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión» (artículo 1948 del CC).

¿En qué casos podría funcionar la usucapión?

Estos son ejemplos de situaciones que podrían dar lugar a una usucapión, dependiendo en cualquier caso de las circunstancias concretas.

Caso A: una casa abandonada durante décadas

Una persona posee una casa desde hace muchos años, la mantiene, la utiliza como propia y puede demostrar una posesión pública, pacífica e ininterrumpida. No existe permiso del propietario ni reconocimiento de un derecho ajeno.

¿Cómo puedo saber si una casa está abandonada o tiene dueño?

Caso B: una finca rústica que se ha cultivado durante años

Una persona cultiva, delimita y mantiene una parcela como propia, de forma pública y continuada. Si reúne los requisitos y acredita el plazo, podría reclamar la propiedad. Debe comprobarse, no obstante, que no se trata de un uso tolerado, un arrendamiento, etc.

¿En qué casos no funcionaría la usucapión?

No podríamos reclamar la prescripción si no cumplimos los requisitos o no hemos poseído el bien de forma ininterrumpida durante el plazo que marca la ley.

Además, tampoco podríamos reclamar la posesión si vivimos en el inmueble por la simple tolerancia del dueño, por ejemplo, como inquilinos o como familiares de alguien que nos ha dejado su vivienda.

Tampoco podríamos reclamar la prescripción de un bien de dominio público, ya que estos son inalienables, imprescriptibles e inembargables, según la ley.

En la siguiente tabla podemos ver algunos ejemplos en los que la usucapión no entraría en juego.

¿Tienes dudas? Te contamos si se puede reclamar un terreno que «no es de nadie» en España.