El debate político sobre la emergencia habitacional insular impulsó al Ejecutivo canario a plantear restricciones a la venta de casas a no residentes durante el año 2026. Sin embargo, estas iniciativas no han sido aprobadas ni tienen validez regulatoria actual, por lo que el mercado inmobiliario insular sigue funcionando bajo el principio de libre contratación.
¿Qué propone la ley canaria para restringir la compra de viviendas a no residentes?
La propuesta del Gobierno de Canarias plantea exigir un arraigo mínimo de diez años de empadronamiento continuado, o quince discontinuos, para poder comprar una vivienda en el archipiélago.
Esta condición de arraigo residencial no distinguiría por nacionalidad: afectaría por igual tanto a ciudadanos extranjeros comunitarios y extracomunitarios como a ciudadanos españoles no empadronados previamente en las islas.
El borrador remitido al Gobierno central por el Ejecutivo que preside Fernando Clavijo incorpora además las siguientes condiciones operativas:
- Límite de inmuebles: restringir la tenencia a un máximo de dos viviendas residenciales por comprador, exigiendo que estén ubicadas en municipios distintos.
- Freno a inversores corporativos: limitar las compras efectuadas por fondos de inversión y personas jurídicas para evitar acaparamientos en mercados tensionados.
- Recargo a la vivienda vacía: establecer mecanismos tributarios como incrementos sobre el IBI para inmuebles desocupados y sobrecostes fiscales a adquisiciones de no residentes que no se destinen a residencia habitual o alquiler de larga estancia.
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¿Permite la Unión Europea frenar la compra de inmuebles por parte de extranjeros en las Islas Canarias?
La normativa de la Unión Europea impide de forma general aplicar vetos a la adquisición de inmuebles entre Estados miembros. La base legal radica en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE), el cual prohíbe de forma taxativa cualquier restricción a los movimientos de capitales, considerando la compraventa inmobiliaria como una manifestación directa de dicha libertad económica.
Para sortear este principio, el Ejecutivo canario acude al artículo 349 del TFUE, precepto que reconoce la singularidad de las Regiones Ultraperiféricas (RUP) debido a su lejanía, insularidad y dependencia económica, solicitando que el futuro reglamento europeo de vivienda asequible contemple excepciones territoriales específicas.
¿Hay países en la Unión Europea que hayan prohibido la compra de vivienda por parte de extranjeros?
Sí, existen países dentro de la Unión Europea que han limitado la compra de vivienda por parte de extranjeros, sin embargo se trata de casos muy excepcionales como Malta o Dinamarca, que pactaron estas condiciones en sus tratados de adhesión. En general, los precedentes jurídicos en suelo comunitario presentan dificultades técnicas de peso:
- El revés judicial de Flandes (Bélgica): en mayo de 2013, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) anuló el decreto flamenco que exigía arraigo local para comprar casas al dictaminar que vincular la compra a años de residencia vulnera el principio de proporcionalidad, ya que excluye a personas necesitadas y permite comprar a quienes tienen arraigo pero carecen de necesidad real de vivienda.
- Las excepciones originarias: modelos como los de Dinamarca (Protocolo 32), Malta (veto a segundas residencias a no residentes de menos de cinco años) y las Islas Åland en Finlandia cuentan con amparo legal porque fueron pactados como excepciones directas en sus tratados de adhesión a la UE, una cláusula con la que España no cuenta.
¿Cuántos extranjeros compran vivienda en Canarias?
La demanda internacional sostiene una presencia fuerte en las transacciones de Canarias: El 29,33% de las compraventas registradas en Canarias en el segundo trimestre de 2026 fueron realizadas por compradores extranjeros, según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.
A nivel provincial, Santa Cruz de Tenerife concentró un 32,25% de compras foráneas y Las Palmas un 26,55% en ese mismo periodo.
¿Cuánto cuesta comprarse una vivienda en Canarias?
El precio medio de la vivienda en Canarias se sitúa en 3.320 €/m² en septiembre de 2026, lo que representa un coste de 265.586 euros para una vivienda tipo de 80 m², según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. El mercado del archipiélago registra un ascenso del 4,3% interanual frente al mismo periodo del año previo y se sitúa un 5,9% por encima de la media española (3.136 €/m²).
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