¿Qué es la propiedad fraccionada en España?

En los últimos años, las propiedades fraccionadas han ganado protagonismo en España. Se trata de un modelo en el que varias personas compran una misma vivienda, dividiendo la titularidad y los gastos. Así, podemos disfrutar de una propiedad fraccionada sin asumir por completo el coste de la compra.

Este sistema resulta atractivo, sobre todo, en segundas residencias o inmuebles vacacionales. Pero antes de dar el paso, conviene conocer en detalle cómo funciona.. Desde Fotocasa, explicamos las claves de este modelo, así como sus ventajas y desventajas, ya que no es una fórmula adecuada para todos los perfiles.

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¿Qué es una propiedad fraccionada?

La propiedad fraccionada es un modelo innovador que nos permite convertirnos en copropietarios de un inmueble sin asumir el coste completo.

En lugar de pagar el precio total de una vivienda, cada persona compra un porcentaje de la misma. Eso significa que somos dueños reales de una fracción, con derecho a usarla y, si lo deseamos, venderla o transmitirla en herencia.

Además, los gastos asociados a la compra también se comparten: impuestos, suministros, seguros y mantenimiento se reparten de forma proporcional entre los propietarios. Así, no solo se reduce el coste de entrada, sino también el de conservar la vivienda en buen estado.

Las propiedades fraccionales son una fórmula pensada para quienes desean tener un inmueble de calidad, usarlo en determinados periodos del año y, al mismo tiempo, optimizar su inversión sin asumir en solitario el peso económico.

Diferencia entre propiedad fraccionada y multipropiedad

Aunque puedan sonar parecidas, propiedades fraccionales y multipropiedad no son lo mismo. La gran diferencia está en los derechos que obtenemos al comprar.

• En la propiedad fraccionada, cada comprador es copropietario real del inmueble. Su parte queda inscrita en el Registro de la Propiedad; puede venderla cuando quiera, hipotecarla o dejarla en herencia. Es decir, se trata de una propiedad en toda regla, solo que compartida con otros.
  
• En la multipropiedad, lo que se adquiere no es un porcentaje de la vivienda, sino un derecho de uso temporal. Normalmente, se limita a unas semanas concretas al año y no nos convierte en propietarios legales del inmueble. Tampoco ofrece la misma flexibilidad a la hora de venderlo o transmitirlo.

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Tabla comparativa entre propiedad fraccionada y multipropiedad

Propiedades fraccionales inmobiliarias: ventajas y desventajas

Como cualquier fórmula para acceder a una vivienda, la propiedad fraccionada tiene puntos fuertes y limitaciones que conviene valorar antes de dar el paso.

Ventajas de la propiedad fraccionada

Entre los múltiples beneficios de la inversión inmobiliaria fraccionada podemos señalar las siguientes:

• Acceso más asequible: al repartir el precio total del inmueble, podemos entrar en el mercado con una inversión mucho menor. Esto abre la puerta a segundas residencias o viviendas más exclusivas que, de otra forma, resultarían inalcanzables.
• Valor patrimonial real: a diferencia de la multipropiedad, en las propiedades fraccionales somos copropietarios legales. Nuestra parte se inscribe en el Registro de la Propiedad y podemos venderla, heredarla o hipotecarla.
• Inversión inmobiliaria fraccionada diversificada: al no destinar todo el capital a una sola compra, es posible adquirir varias fracciones en distintas ubicaciones, reduciendo riesgos y ampliando oportunidades.
• Uso adaptado a las necesidades: para quienes sólo disfrutan de una segunda residencia unas semanas al año, este modelo encaja mejor que asumir el coste de una vivienda completa que quedará vacía la mayor parte del tiempo.
• Gastos compartidos: impuestos y gastos de compra, seguros, responsabilidades de mantenimiento y suministros se dividen entre todos los copropietarios en función de su porcentaje, lo que reduce la carga económica individual.

Desventajas de la propiedad fraccionada

Aquí destacamos cuáles son los principales retos e inconvenientes al comprar propiedades fraccionales a los que se enfrenta este tipo de inversión:

• Necesidad de organización: el uso del inmueble debe coordinarse entre los propietarios. Aunque existen sistemas de turnos, no siempre es posible elegir exactamente las fechas deseadas.
• Menor control sobre la vivienda: al ser una propiedad compartida, las decisiones importantes (hacer reformas, mejoras, incluso la venta total) requieren consenso, lo que puede ralentizar procesos.

¿Qué perfiles invierten en propiedades fraccionadas?

La propiedad fraccionada no es para todos los perfiles. Este sistema tiene más sentido para personas que buscan segundas residencias o para inversores que ven en la propiedad fraccionada una forma de diversificar en el mercado inmobiliario con menor riesgo. 

Pero para quienes buscan una vivienda habitual, la propiedad fraccionada no resulta práctica por la limitación de uso y de la responsabilidad. En otras palabras, es difícil sentir la casa como nuestra si cada decisión viene tomada en consenso con varias personas, ya que no tendremos plena libertad para adaptarla por completo a las necesidades que vayan surgiendo en el día a día.

El porcentaje de inversores que considera que la vivienda ofrece rentabilidad a largo plazo baja al 63%

Las responsabilidades de mantenimiento de una propiedad fraccionada

En este modelo, los gastos de mantenimiento y servicios (como limpieza, suministros, o seguros) se reparten entre los copropietarios. 

De este modo, cada fracción asume una parte proporcional de los costes, lo que facilita conservar la vivienda en buenas condiciones sin que recaiga todo el esfuerzo sobre un solo propietario.

Al mismo tiempo, la vivienda al ser una propiedad inscrita en el Registro debe cumplir con las normativas legales y todos los propietarios, sin excepción, deben asegurarse de que es así. Por ejemplo, estar al día de la normativa contra incendios, estar al corriente del pago del IBI o demás tributos anuales y recurrentes, año a año. 

¿Cuáles son las condiciones para vender una propiedad fraccionada?

Al ser dueños legales de una parte de la vivienda, existe la opción de revender la fracción en cualquier momento. 

Sin embargo, hay que tener en cuenta que el mercado es  más limitado que el de una propiedad completa y, en algunos casos, puede requerir coordinarse con los demás copropietarios o ajustarse a reglas previamente pactadas en el contrato.

Las propiedades fraccionales o inversiones inmobiliarias fraccionadas nos ofrecen una alternativa de acceso a segundas residencias o sencillamente como inversión muy interesante. Nos permite una mayor flexibilidad a la hora de pagar gastos e impuestos, una inversión rentable y diversificada y la posibilidad de vender o dejar en herencia si queremos.

Sin embargo, debemos tener en cuenta que no estamos solos en la compra y cualquier decisión que tenga que ver con el uso y mantenimiento de la casa necesita el consenso de todos los propietarios.