La permuta inmobiliaria entre particulares, una fórmula para estrenar casa

La permuta de viviendas entre particulares consiste en cambiar una vivienda por otra. Se trata de una práctica totalmente legal, implantada en España en los años setenta a raíz del auge de la construcción de inmuebles.

Podría definirse, y muchos utilizan este término, como un trueque, ya que, a priori, no hay dinero de por medio. Sin embargo, dado que resulta muy complicado que las dos propiedades tengan exactamente el mismo valor, a menudo la parte cuya vivienda es más económica suele abonar la diferencia.

Aún así, no existe ningún tipo de limitación o requisito respecto a cómo deben ser las propiedades en cuestión; es decir, lo único que se necesita es que las partes lleguen a un acuerdo, independientemente de las características de cada vivienda. Dicho de otra manera, cualquier inmueble en España puede ser objeto de permuta inmobiliaria.

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¿Qué es la permuta de viviendas entre particulares?

De acuerdo con el artículo 1538 del Código Civil, «La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra». Y en el caso del intercambio de viviendas entre particulares, el objeto de cambio es el inmueble. Según los datos publicados por el INE analizados por Fotocasa, el pasado 2023 se realizaron un total de 3.460 permutas de casas, casi un 7% más que el año anterior.

Una de las condiciones de la permuta de viviendas entre particulares es que las propiedades tengan un valor similar para el intercambio, aunque en caso contrario, puede resolverse con un acuerdo mixto: un contrato de compraventa y de permuta. En tal situación, el propietario con la vivienda de inferior valor puede abonar la diferencia al otro particular para equilibrar el intercambio.

¿Cómo se hace una permuta de viviendas? Trámites necesarios

Para poder llevar a cabo una permuta inmobiliaria es necesario llevar a cabo una serie de trámites. Estos son los pasos a seguir para cerrar una operación de permuta:

1. Establecer el precio de las viviendas a intercambiar

Para poder permutar una vivienda es necesario establecer su precio, dado que la propiedad por la que se va a intercambiar debe tener un valor igual o similar. Sin embargo, como ya hemos comentado, en caso de que los precios fueran diferentes, puede solucionarse abonando la diferencia económica.

2. Comprobar que el nuevo inmueble está libre de cargas

Antes de formalizar la permuta es necesario comprobar que la vivienda que se va a adquirir está libre de cargas y al corriente de todos los pagos. También, es importante comprobar la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, para asegurarnos de que el supuesto propietario lo es legalmente y, por lo tanto, tiene la potestad para intercambiar su casa.

3. Repasar y firmar el contrato de permuta inmobiliaria

Después de hacer los pasos anteriores, las partes tienen que manifestar su clara intención de llevar a cabo la permuta. Esta debe constar en el contrato de permuta, junto con el resto de datos correspondientes. Finalmente, y al igual que sucede con cualquier otra transacción inmobiliaria, es necesario firmar la operación ante notario. 

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La permuta inmobiliaria es una alternativa a la compraventa de vivienda que ofrece ventajas muy interesantes. Veamos, a continuación, cuáles son los principales beneficios de la permuta de viviendas entre particulares:

1. La permuta inmobiliaria no requiere un desembolso económico

Los particulares de viviendas que encuentren su «media naranja» (otro propietario con intención de intercambiar una vivienda de valor similar) no deben contar con un gran volumen de ahorros, ya que no es necesario realizar un gran desembolso económico, ni necesitan una hipoteca para adquirir la nueva vivienda.

2. Las permutas agilizan las operaciones inmobiliarias

En caso de localizar una vivienda con semejante valor a intercambiar, el proceso puede ser más ágil, ya que no será necesario esperar a vender la vivienda para contar con el dinero y comprar la nueva propiedad. Por contra, hay que destacar que la dificultad de esta alternativa a la venta y compra de un nuevo inmueble reside en encontrar pisos de valor similar cuyos propietarios estén interesados en el intercambio.

3. El intercambio de pisos entre particulares implica menos gastos

La permuta inmobiliaria permite a los particulares ahorrar dinero y gastos en comparación con una operación de venta de vivienda para comprar otra. En este caso, se evitan las comisiones a profesionales inmobiliarios, encargados de ofertar la propiedad en el mercado y gestionar la transacción.

¿Qué ocurre si hay hipotecas sobre las viviendas en permuta?

En el caso de que una o las dos viviendas a permutar estén hipotecadas habrá que restar el capital que quede por amortizar de la hipoteca. Es decir, si por ejemplo, una propiedad cuyo valor está establecido en 100.000 euros tiene una hipoteca de 20.000 euros, podría permutar por un inmueble de 80.000 euros sin hipotecar.

Sin embargo, el banco con el cual se tiene la hipoteca debe estudiar el caso y decidir si aprueba o no el intercambio, y si lo hace, bajo qué condiciones.

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¿Qué gastos e impuestos hay que abonar en una permuta inmobiliaria?

Los impuestos a abonar en una permuta son similares a los de una operación de compraventa habitual. Estos son los costes que deben pagar los interesados en realizar un intercambio de pisos entre particulares:

1. Gastos de notaría y registro de la escritura de permuta.
2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), sobre ambos inmuebles.
3. Plusvalía Municipal (IIVTNU).
4. IRPF. En caso de no generar ganancia patrimonial con el intercambio (diferencia entre el valor de adquisición y de transmisión), el contribuyente no deberá abonar costes. Por otro lado, si existe ganancia patrimonial pero las viviendas objeto de intercambio se van a destinar a residencia habitual, podría aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual, estando el permutante exento de pago.

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