¿Cuántos días deberías usar una segunda residencia para que te salga a cuenta? Esta es la fórmula para calcularlo

¿Comprar una segunda vivienda o alquilar? Tener una segunda residencia solo suele salir a cuenta cuando su uso personal o el rendimiento del alquiler cubre, como mínimo, los gastos fijos anuales del inmueble.

Para que comprar una segunda residencia tenga sentido, tendríamos que usarla más de dos o tres meses al año, de acuerdo con un análisis de Suomma publicado en Fotocasa. En cualquier caso, el tiempo concreto depende del precio de compra, de los gastos fijos y de cuánto costaría alquilar una vivienda similar en la misma zona.

En Fotocasa analizamos cuánto tiempo tenemos que usar una segunda residencia para sacarle partido.

¿Cómo calcular si vale la pena comprar una segunda residencia?

Una segunda residencia se considera financieramente eficiente cuando el ahorro en noches de hotel o en el alquiler de una vivienda equivalente es superior a los gastos que genera el inmueble. También puede valer la pena si se alquila la vivienda y las rentas permiten compensar el gasto anual del inmueble. En otras palabras, si ahorramos o ganamos más de lo que nos gastamos en mantener la vivienda, mantener una segunda residencia deja de ser un capricho caro y pasa a tener una lógica financiera razonable.

El problema es que algunas personas compran una vivienda vacacional para su uso personal y luego la usan muy pocos días al año, por lo que no sale a cuenta.

La fórmula básica para saber cuántos días necesitamos usar o alquilar una segunda residencia para que salga a cuenta comprarla es la siguiente:

¿Cuáles son los costes anuales de una propiedad?

Tener una segunda residencia no sale gratis. Para empezar, comprar una casa tiene un coste. El pasado mes de abril, el precio medio de la vivienda en España era de 3.089 euros el metro cuadrado, según el Índice Inmobiliario Fotocasa. Dicho de otro modo, una vivienda de 80 metros cuadrados tenía un coste medio de 247.082 euros.

Al coste de la compra debemos sumarle los gastos propios de una vivienda:

• Intereses de la hipoteca o coste de oportunidad del capital.
• IBI y otras tasas municipales.
• Cuota de la comunidad de propietarios.
• Seguro del hogar.
• Reparaciones.
• Suministros.
• Renta inmobiliaria imputada si la vivienda no está alquilada.

A los gastos anteriores habría que añadir los gastos iniciales de comprar la vivienda y los desembolsos variables, como, por ejemplo, las cantidades que hay que pagar para satisfacer una derrama.

Para que la inversión sea lógica, el ahorro en pernoctaciones hoteleras o en el alquiler de una propiedad equivalente debe superar el gasto anual de la vivienda.

Calcular cuántos días necesitas usar una segunda residencia

Calculadora ¿es rentable comprar una segunda vivienda?

Ejemplo para calcular si comprar una segunda residencia sale a cuenta

Supongamos que hemos comprado una vivienda de 250.000 euros en la costa para pasar los fines de semana y las vacaciones de verano. Para comprarla, hemos solicitado una hipoteca fija de 200.000 euros con un interés del 3 % y un plazo de 30 años. En este caso, los intereses anuales promedio de la hipoteca serían de 3.452 euros (en realidad, en una hipoteca con el sistema de amortización francés, al principio se pagan más intereses que al final).

A la cifra anterior habría que sumar el resto de los gastos:

En la tabla anterior podemos ver cuáles son los gastos medios en España por tener una vivienda en propiedad, de acuerdo con las estimaciones de Fotocasa a partir de los datos de Acierto.com, la OCU y sus propios datos. Al tratarse de una media, cada caso será diferente por eso es importante que cada propietario haga una estimación de sus gastos. Algunas herramientas, como el simulador de hipotecas del Banco de España o la calculadora del IBI de Fotocasa, pueden ayudar.

Calcular cuánto se paga de IBI por tu casa en 2026

Siguiendo con el ejemplo, el siguiente paso sería sumar los gastos anteriores, incluyendo los intereses anuales de la hipoteca. En este caso, el resultado sería de 8.223 euros al año en gastos.

Para calcular el número de días que necesitamos usar la vivienda para que sea rentable, debemos averiguar cuál es el coste del alquiler de una vivienda equivalente en la misma zona. Esta cifra variará muchísimo en función del tipo de vivienda, de la temporada en la que queramos alquilarla y de su ubicación. Supongamos que por la zona en la que se ubica la vivienda, el coste es de 150 euros por noche.

El cálculo para valorar cuántas noches tendríamos que usar la vivienda para que saliese a cuenta mantenerla sería el siguiente:

8.223  / 150 = 54,82 noches

Esto significa que deberíamos usar la vivienda al menos 55 días al año. Con ese uso, el dinero que ahorraríamos en noches de hotel sería equivalente al gasto de la vivienda.

Poner en alquiler una segunda residencia

Una segunda residencia no solo puede rentabilizarse pasando tiempo en ella. También es posible alquilarla. En este caso, para valorar si vale la pena la operación, el dinero obtenido por el pago del alquiler menos los impuestos debería superar los gastos del inmueble. Este sistema puede ser especialmente útil entre los propietarios que ya tengan su vivienda vacacional y apenas la usen.

¿Te estás planteando comprar una segunda residencia? Te contamos cuál es la fiscalidad de la segunda residencia en España.