fotocasa entrevista a Borja Mateo, experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) para conocer su opinión sobre el sector de la vivienda a día de hoy.
Fotocasa.- Hace poco más de un año, en una entrevista a fotocasa, aseguraba que comprar era “una salvajada”. ¿Cuál es su opinión ahora?
Borja Mateo.- El superciclo de bajadas en el que nos hallamos permanece intacto. En estos momentos estamos en una parada técnica por los bajos tipos de interés, pero no han cambiado en nada los demás factores: la bajada de los precios de los alquileres, la demanda baja debido a la baja natalidad, la falta de financiación, la baja inflación y la aplastante oferta.
Ahora lo que toca es guardar la calma, no comprar vivienda aunque en el entorno puedan subir algo los precios de la vivienda, renegociar el alquiler existente y esperar a que suban los tipos de interés, lo que propulsará de nuevo una bajada del precio de la vivienda.
Comprar vivienda ahora es una muy mala idea, es no entender las dinámicas de formación de precios y eso se pagará en el futuro.
fc.- Comprar para alquilar: ¿Sí? ¿No? ¿En qué caso?
BM.- En general, comprar para alquilar es una muy mala idea. Según los datos del banco de España para viviendas de segunda mano, la rentabilidad es del 4,8%. A ello hay que quitarle el 0,5% por la financiación de los gastos de transacción, el 0,5% por los gastos de comunidad e IBI que ha de pagar el propietario anualmente. Al 3,8% resultante, le tenemos que realizar una reducción por el 17% de alquileres que acaban en litigios… Así, dependiendo de los cálculos que hagamos, del valor de amortización que demos a la vivienda y del período de recuperación, nos vamos a una rentabilidad media real neta antes de impuestos del 3,4%. Con unos gastos de transacción del 10%, la rentabilidad neta del 3,4% quiere decir que sólo a partir del cuarto año estaremos ganando dinero a la inversión.
El no encontrar inversiones rentables hace que la gente invierta en cosas que no hubiese imaginado hace años, como es el ladrillo residencial español. Invertir porque se carece de alternativas es una forma muy necia de razonar y tendrá consecuencias negativas. En la compra de piso la avaricia y el desconocimiento son nefastas.
fc.- Según el índice inmobiliario de fotocasa, las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, están experimentando aumentos en los precios de venta. ¿Se puede hablar de recuperación?
BM.- Para mí la recuperación del sector, la de verdad, comenzó ya a finales de 2006, cuando los precios de las casas empezaron a bajar en España: cuanto más barato es algo, mejor se vende. Al mercado le ha venido fenomenal el desplome de precios, ya que ha fomentado la demanda.
Las subidas en gran parte de los distritos de Barcelona y en algunos de Madrid son consecuencia directa de una demanda embalsada y de la bajada de los precios junto a la baja rentabilidad de los activos financieros. Lo que existe en España realmente es una enorme oferta embalsada que está esperando a salir poco a poco con el fin de obtener los mejores precios de venta… para algo se ha creado SAREB.
fc.- Y el aumento en la concesión de hipotecas, ¿no es un elemento muy importante?
BM.- Sí, sí que lo es. Efectivamente existe un fuerte aumento en la concesión de hipotecas en España, pero aun así las cifras de ahora son un 84% más bajas que en el pico de la burbuja.
Hablar de recuperación del crédito en el mercado inmobiliario es tergiversar la realidad: no va a haber crédito para la adquisición de vivienda de segunda mano y esa es una noticia enormemente positiva para todos.
fc.- Los datos de compraventas de junio hablan de un fuerte aumento del número de viviendas vendidas. ¿Cómo interpreta el dato?
BM.- Muy positivamente: cuanto más baja el precio de un bien, mejor se vende, que es lo que ha sucedido. Aun así, el número de transacciones es muy inferior a las registradas en 2005 y 2006.
Me parece muy razonable decir que, mientras los tipos de interés permanezcan estables, el número de transacciones aumentará a la vez que los precios de los pisos subirán en algunas zonas. La prueba de fuego llegará con la subida de los tipos, que hará que todas las potenciales inversiones que existen como acciones o bonos tengan un valor distinto como inversión, que hará que se den movimientos de capitales de unos activos a otros, haciendo que unos suban y otros bajen.
fc.- Ahora estamos viendo constantes bajadas de los tipos de interés y cómo algunas entidades financian ya el 100% de la vivienda. ¿Qué opinión tiene al respecto?
BM.- Los bancos financian al 100% sus propias viviendas porque tienen gran interés en quitárselas de encima: ellos son los más conscientes de que los bajos tipos abren un periodo de gran oportunidad de quitarse de encima vivienda a un mejor precio que dentro de unos años. Una vivienda para cuya financiación se ofrece el 100% se vende a 100 euros; esa misma vivienda, en el mercado entre particulares y con unas condiciones de financiación muy distintas, sufre una bajada inmediata a 65-80 euros. Que cada uno saque sus conclusiones.
Este es un fantástico momento para vender porque, dentro de un ciclo más amplio de clarísimas bajadas, podemos ver subidas puntuales a nivel nacional antes del próximo batacazo.
fc.- ¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda o cree que seguirá bajando?
BM.- Los precios de los pisos todavía no han tocado suelo. Se puede estar formando un medio suelo alentado por los bajos tipos de interés y la salida de dinero de otras inversiones al mercado inmobiliario, pero es erróneo pensar que las bajadas de precios han tocado su fin: los pisos en España aún no valen su precio; estamos a mitad de la burbuja inmobiliaria.
Soy de la convicción de que nos acercamos a un nuevo paradigma en el mercado inmobiliario residencial en España en el que mucha gente ha espabilado, entiende mucho mejor qué es lo que sucede y cómo le afecta. Y es que hay que tener mucho cuidado porque, en este sector, la avaricia sumada a la ignorancia equivale a necedad.
fc.- Entonces, ¿sigue pensando que es mejor alquilar que comprar?
BM.- Sí, sin lugar a dudas. Para quien entiende el riesgo de que la bajada de precios se reacelerará en cualquier momento y que estructuralmente estamos en un superciclo de bajadas, lo mejor ahora es alquilar. La salida masiva de alquileres como consecuencia de una mucha mayor seguridad jurídica de los propietarios lleva a un aumento secular de la oferta y, por tanto, a la bajada de los precios de alquiler, que es una de las mejores cosas que nos quedan de la ‘minicrisis’ económica que acabamos de pasar.
fc.- ¿Qué le parece la subida de los precios de alquiler que recoge nuestro índice?
BM.- Muy interesante aunque habrá que esperar a los próximos meses con el fin de ver si la tendencia se confirma. Desde principios de 2007, los precios de los alquileres han tenido que bajar alrededor del 40%. El cambio se debe a que mucha gente está comprando vivienda para ponerla al día siguiente al alquiler con lo que la oferta está aumentando muy fuertemente. Se trata de pisos de alquiler a precios que no son alcanzables porque las expectativas de rentabilidad de los nuevos propietarios no son realizables.
Muy posiblemente se esté formando un cuello de botella en el mercado: ante el aumento de la oferta y la estabilización de la demanda, veremos en los próximos meses una bajada acelerada de los precios de los alquileres en su portal inmobiliario.
fc.- ¿Cuál es su predicción para los próximos meses?
BM.- Estamos en un miniciclo de estabilización de precios dentro de un mucho más amplio superciclo de bajadas de precios de pisos que serán seculares. Este superciclo de bajadas lleva ya desde finales de 2006 y no ha llegado a su fin. De la misma forma que el superciclo de subidas de 1973-2006 tuvo momentos de bajadas en 1992-1997 y a principios de los 80, algo que no mermó la fuerza de la subida para el conjunto del superciclo, me parece muy plausible que la bajada de los precios se reacelere cuando suban los tipos.
fc.- ¿Qué medidas propone usted para mejorar el mercado inmobiliario en España?
BM.- Varias: desahucio rápido por impago de alquiler; reestructuración de la deuda hipotecaria; creación de un registro de precios de venta de la vivienda muy fácilmente accesible (como el existente en Reino Unido); limitación de las hipotecas a 15 años, solo a interés fijo y no más allá de cuatro años de los ingresos tras impuestos de una persona; imposibilidad de concesión de créditos sin dación de pago automática y la responsabilidad pecuniaria del Estado, en caso de declaraciones de políticos, sobre la bondad de adquirir vivienda y la eliminación paulatina del IBI, que grava doblemente la compra de vivienda.
La protección de la propiedad privada es clave para que una sociedad funcione, lo que significa que las políticas públicas de viviendas se hacen con los bienes del Estado, no con los privados.
fc.- Hay gente que dice que la mejor forma de protegerse de un potencial desahucio de cara a futuro es contratando una hipoteca a tipo de interés fijo, ¿qué opina de ello?
BM.- Puede ser cierto que protege del desahucio, pero en ningún caso del empobrecimiento que se dará por la bajada de valor de mercado de la vivienda cuando los tipos de interés suban. La gente no entiende bien la relación entre tipos de interés y valor de la vivienda.
La subida de los tipos es muy negativa para las valoraciones de los bienes inmuebles y de cualquier otro bien, para cuya venta sea necesaria adquirir una gran deuda a largo plazo: la subida de los tipos hace que el precio de las hipotecas suba, contrayendo la demanda del bien; al aumentar la rentabilidad de los bonos, la vivienda pierde atractivo y la gente se desprende de sus inversiones inmobiliarias para comprar bonos; al subir los tipos, el valor de actualización de los flujos de alquiler baja, desplomándose el valor objetivo de la vivienda. A esto se añade la bajada del precio del alquiler por el aumento de la oferta, que hace que el valor del bien baje.
fc.- ¿Cree que es viable, tal y como afirman algunos partidos políticos, que los bancos dejen de desalojar a personas de sus viviendas? ¿Qué solución el problema de los desahucios?
BM.- No quedará otro remedio según la economía vaya mejorando y los bancos hayan creado sus provisiones porque la deuda es impagable; lo que hay que poner en la mesa es un plan de rescate ciudadano para dar respuesta a quienes no podrán pagar nunca sus deudas. Hay que crear un pacto desde una filosofía práctica, no ideologizada y con técnicos.
Totalmente de acuerdo. Baja natalidad + Sueldos precarios = Bajada asegurada
Discrepo en casi todo. Los pisos subirán en los próximos años a dos velocidades. En las ciudades importantes cómo Madrid o Barcelona en el Centro barrios bien comunicados espera una subida del 20% en los próximos 2 o 3 años. Comprar para alquilar es una muy buena idea porque a la rentabilidad de la renta hay que añadir la de la plusvalía.
Sí: consideramos que el pequeño inversor lo tiene bien: comprar en barrios viviendas de NUEVA construcción en grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Sevilla, Bilbao…) y/o, mejor quizás: en el centro-centro viviendas de 2ª mano en ciudades más pequeñas (Oviedo, Lérida-Lleida, Palma de Mallorca… ) estas últimas que conozco bien y recomiendo por su calidad de vida, buenos puestos de trabajo y centros de estudios …
hábleles usted de plusvalía a los que compraron en el 2007 a ver que le responden.
Estamos en 2015
Y el año que viene en 2016….
Comprar un piso por las plusvalías de su precio es el mayor error que uno puede cometer. Esto es como la bolsa, el alquiler representa los dividendos.
Algo que nunca jamás he llegado a entender es por qué un piso viejo con 5 años más se revaloriza y cuesta más que nuevo. Es una absoluta estupidez.
Usted pagaría un 10% más por un coche con 5 años de antigüedad que el mismo modelo nuevo.
Si usted quiere invertir para alquilar hágalo pero no cuente para ello con las plusvalías, ya que los pisos, como la bolsa, puede subir o bajar. Hacer negocios con esa visión es «especular» y estaría únicamente recomendado para inversores que les vayan las curvas y comprar para vender… jamás para alquilar y esperar unos beneficios constantes.
Pero como le digo, compre todos los que pueda y más.
Jaime, no puedes comparar un coche con una casa, eso sería como comparar el patinete de tu sobrina, con un pollo al horno.
Se le ha escapado que el factor más importante sí ha cambiado. Los bancos tienen muchísima liquidez y les cuesta dinero meter dinero en bonos, prestarlo a ciertos negocios es arriesgado así que prefieren prestarlo al 1 o 2 % en créditos hipotecarios. Hoy por hoy, si el banco te presta es mucho más barato comprar que alquilar.
Por favor no hagan caso a este ‘experto’ no tiene ni idea (en mi opinión). Si puedes comprarte un piso en una zona céntrica bien comunicada hazlo, en vez de alquilar y pagarle la hipoteca al casero.
No estoy de acuerdo en nada, Los pisos actualmente ya están subiendo y vendiendo. Las propiedades ya han tocado fondo al menos en donde yo vivo, y hay falta de propiedades en distintos sitios. No se construye nada desde el año 2007…y que decir cuando empezamos a edificar con el nuevo CTE del año 2007…las viviendas se encarecerán por toda la normativa que hay que aplicar a la hora de edificar.
Las zonas donde vive la clase media.., no hay propiedades y tampoco para alquilar.Si se tiene dinero es buen momento de invertir!!!!
Los pisos Siguen estando caros, amen que no hay estabilidad laboral para soportar un credito. Yo sigo esperando bajadas y comprar a un precio justo, prefiero esperar a pillarme los dedos
Un piso de 40M2 en el centro de Madrid por 110.000€ no es caro y los pagos de la hipoteca bastante asequibles. En Aluche (por ejemplo) cuestan la mitad.
Yo le pongo un ejercicio prácto al listto: si puedo comprarme una vivienda de 100 m2 por 80.000 euros (hasta por 40.000 según donde, pero no nos metamos en el agro); y supongamos que resulta que el valor de la vivienda cae un 10% adicional al que ya ha caido (más que dificil). Lo que voy a «perder» patrimonialmente son 8000 euros en varios años.
Veamos: a, primero se ha de dar que caigan los precios, b) el valor está por debajo del coste de construccion+solar gratis, tengo ventaja sobre cualquier promoción d) un alquiler en el mismo lugar me cuesta lo mismo que mi hipoteca o más e) no estoy en un desierto. f) el valor uso, disfrute y usufructo algo pintará en esto com en todos los productos, g) el mundo se hunde, vale: pues ya no me desahuciarán pues lo bancos serán saqueados por sabandijas, h) vaya, vaya, tengo una gotera ¡horror! i), pues lo alquilo a cuatro estudiantes (tengo 4 hab) a 200 euros al mes, j) con los 800 eurazos me alquilo un piso igual en la costa y me sobra para la comida de todo el mes… puestos a decir sinsentidos, este mío es más divertido… (vale, no mucho, pero es que cuando uno se halla ante el raka-raka-raka repetitivio y sin imaginación de Borja acaba echando humo… Saludo a todos los de por acá, que han tenido el valor y la fuerza de aguantar en chaparrón de los úlitmos años)
si, el cuento de la lechera!!!!
Comprar un piso y pagar un 10% de iva, es de idiotas, y en España hay muchos
Los impuestos son una barbaridad desde luego que si el 10% o el 7%…
Veras cuando te jubiles y te pagen 900 € (como es mi caso) y tengas que pagar 450 €. de alquiler al mes.. Ya me contarás que te va a quedar para comer.
Más que pagando 500€ de hipoteca a 40 o más años, y la cuota de comunidad y el IBI y… Los precios de los pisos se han desviado mucho del nivel salarial, tienen que reajustarse aún mucho.
En mi opinión de no-experto, lo que estamos viviendo es el resultado de que los bancos hayan abierto el grifo de la financiación a una demanda contenida desde hace unos años, pero estoy de acuerdo con que aún debe equilibrarse más la relación precio vivienda/nivel salarial y por otro lado, sigue habiendo (al menos en las zonas que son objeto de mi observación) una oferta apabullante.
Mi vaticinio; insisto, de no experto, es que este ciclo alcista tendrá las patas muy cortas y en las áreas que yo tengo más presentes, no creo que haya que esperar ni a que suban los tipos. Porque la misma competencia, derivada del exceso de oferta, volverá las aguas a su cauce.
quien es este tio? que meritos tiene para erigirse guru inmobiliario? porque razon hemos de hacer caso a semejante negatividad cuando el resto de indicadores economicos dicen lo contrario? tiene que seguir viviendo la gente hacinada o en cuchitriles por «listos» como este?
Ni si quiera hace falta que suban los tipos. Cuando se acabe el espejismo de la recuperación, sostenida exclusivamente por la política del BCE que facilita la financiación de la enorme deuda pública española, volveremos a 2009 ( pero con el doble de deuda ) : Subida de impuestos (el IBI es uno de los principales candidatos a sufrir un incremento por la deuda de los ayuntamientos) , recortes de sueldo a funcionarios, ausencia de inversión en obra pública, nueva reducción de la indemnización por despido etc etc
El consumo interno se volverá a desplomar, el paro repuntará, los salarios seguirán bajando y aún mas hipotecados lo pasarán mal para pagar, mas morosidad, mas deshaucios, etc
Por muchas propaganda interesada y mucho dinero público que se queme en la SAREB, los precios de los pisos bajarán al nivel que le corresponde a una economía en quiebra con una pirámide de población invertida.
Justamente por eso Carmena está a punto de bajar el IBI en Madrid
Por cierto estoy de acuerdo con Jose y Visitslough que ya vale de tanto apocalipsis, cuando lo primero y mas importante en la vida de una familia, es su casa. La buena arquitectura y las casas bien hechas es lo que mas calidad de vida da, y es el unico bien «perdurable» en la economia de una familia. A estos gurus no les importa gastarte 400€ en unos pantalones o 200€ en unas zapatillas de marca, que estan pagando un 1000% de margen a la tienda de moda, y luego dar por culo todo el dia con la burbuja sin tener ni idea de lo que cuestan los materiales y los gremios realmente en la construccion de calidad. Para ellos los constructores son el enemigo y votan a podemos sin saber porque ni como. Gurus de como vivir sin trabajar.
A que viene meter a Podemos aquí? Que estamos en mejores condiciones de las que merecemos por diversos factores externos es un hecho.
Yo también prefiero una cosa nueva como todo el mundo. Pero incluso viviendas antiguas tienen un precio desorbitado salvo que te vayas a un gueto. De verdad tienes que estar 40 años para pagar tu piso/casa? Es absurdo. Por mucho que cueste hacerla alguien se está llevando un beneficio obsceno.
25 años, no 40.
25 tú!! Las gente corriente necesita hipotecarse más años para asumir la mensualidad.
Alquilo – vendo
Totalmente de acuerdo, todavía y lo lamento mucho, van a bajar mucho mas, no dicen la verdad, pero la economía mundial se va a poner mucho peor de lo que está, la globalización y otros problemas llevarán a este sistema a bancarrota. Lo siento porque estoy pillado.
No se lo que ocurrirá en los próximos años ni quien puede tener razón. Yo pagaba un alquiler muy alto y hace unos meses he comprado una casa, no para alquilarla ni especular, sino para vivir en ella con mi familia. Con esta compra mi calidad de vida y satisfacción han aumentado considerablemente. La realidad es que la amplia mayoría de españoles compra un piso/casa para vivir, pero curiosamente esto parece no contemplarse en estos foros.
Hoy en día el trabajo de la mayoría de los jóvenes sigue siendo precario, inestable o inexistente. Los pisos tendrán que bajar mucho más para que los jóvenes podamos acceder a la vivienda, ya no digo ahora, si no en unos cuantos años, porque con la situación actual es de locos meterse en un piso.
Es increible como una persona tan desacertada en sus conclusiones, puede ser un guru del sector y vender libros. Esta claro que lo tremendista al estilo «Niño Becerro» vende libros.
¿Como se puede decir que el mercado no ha tocado suelo, cuando es mas alto el coste de construccion que el valor de mercado? Eso es como decir que el el pan es caro, cuando la barra de pan es mas barata que el coste de la harina.
Por favor, entrevisten a gente formada y que este en contacto con el mercado. Esta entrevista me parece una tomadura de pelo. Tambien pueden hacer encuestas entre los profesionales, todos no se pueden equivocar.
pues tendrá que bajar el precio de la harina
O subir los sueldos a la media de Europa
Que gran artículo y que gusto leer a gente que sabe y además dice la verdad. Los pisos siguen estando carísimos, infladisimos de precio. Un piso de dos habitaciónes en el Pau de Vallecas no puede costar 240.000 Euros señores, porque por ese precio en Berlin te compras un adosado nuevo.Vale ya de hacer negocio y de sinvergüenzas con algo tan básico como la vivienda. Yo comprendo que a los especuladores y los listos que están entrampados con sus cuatro ladrillos miserables exprimiendo a los demás, este señor no les guste nada y su artículo menos, pero tarde o temprano esto se va a caer a lo bestia, solo hay que ver como bajan los salarios y que miserables y precarias se están volviendo las condiciones laborales en este santo país. Yo NO compro ningún agujero español a precio Sueco NI DE COÑA. LISTOS!!
En Berlin ya no… POR lo menos no en un buen sitio. Han cambiado las cosas
Este Sr. por decirle algo siempre me refiero profesionalmente ( que no me mal interprete ) NO TIENE NI IDEA, el mercado inmobiliario se está animando y los precios en muchas ciudades ya no están bajando, ni manteniendose y sin embargo están subiendo y esto es una realidad y las realidades se tienen que saber.
Don erré que erré!!!Todo muy argumentado, y según el todos los datos que indican lo contrario de lo que dice, están justificados en que estamos en una recuperación transitoria y los tipos están bajos.(buen momento para vender dice:jajaja, claro, si compraste en 1970!).
Soy trader de bolsa, y en todos los ciclos siempre hay el mismo capital que piensa que va a caer, del que va a subir, por algo se cuadra la oferta y demanda, sólo que el capital que manda es el que esta aglutinado en las manos fuertes del mercado. Es decir, que en este mercado que están comprando Socimis, inversores extranjeros, fondos de inversión inmobiliarios,… para alquilar; me dice este señor que ellos se equivocan, y que él tiene razón. Vale, ahora mismo voy a vender todas mis propiedades!!
Se empeña en comparar datos de venta, hipotecas,etc… de la cresta de la burbuja, y la gente no entiende que eso no se volverá a ver en España, y por lo tanto no vale para comparar.
La pregunta es… A que precios compran las manos fuertes es decir las socimis, etc? A precios un 30 o 40% por debajo de los de mercado ya que compran promociones enteras o grandes paquetes. Con esos descuentos extra si que seria rentable…. Igual el futuro es ese que grandes sociedades con mucho pisos alquilen al resto…. Y que nadie tenga piso en propiedad.
Tienes razón en que compran promociones enteras, o paquetes que la Sareb les ha dejado con descuento. hasta ahí vale! Pero esas promociones o estaban a medio acabar, o son en barrios/pueblos de las afueras, o pisos que las cajas no han podido aguantar por morosidad, es decir; las sociedades van a invertir en obras, por lo que su descuento se disminuye
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Por otro lado, esas sociedades también están invirtiendo, en barrios de capitales que ya están bastante estabilizados en precio, a particulares incluso, en pisos que ya no hay que invertir casi nada, porque están para vivir. Estos pisos por la zona que son, también tienen una mayor demanda de alquiler, por lo que su inversión y rentabilidad futura también es más segura.
«Se habla mucho del stock, pero muchos expertos dicen que parte de ese stock es invendible, porque nadie va a comprar en los emplazamientos que hay, por mucho que hagan descuentos»
Como hago siempre que preciso opinar de algo o alguien, me compré el libro de Borja y es uno de los mayores desperdicios de tiempo y dinero en los que he caído.
Toda la sabiduría de este experto es decir que todo es muy caro y que va a bajar, sin fundamento teórico ni aportación propia. O sea, a toro pasado, es toda una lección de obviedades. Seguirá teniendo razón hasta que un día deje de tenerla, y con ello eco en los medios. Prescindible.
Hace tiempo que cada año este hombre aconseja que no se compre, que los pisos seguirán bajando. A su vez mucha gente, hipotecada sobretodo, dice que los precios ya han tocado fondo y que es un buen momento para comprar. No soy experto inmobiliario pero en los últimos 6 años y en cómputos globales el precio de la vivienda ha descendido así que algo ha acertado.
Entro bastante en este mismo portal y no percibo estas subidas en los precios que muchos por aquí predican. En cambio, todos los indicadores socio-económicos nos dicen que lo lógico es que el precio siga bajando.
Lo que si está claro es que estamos en un momento incierto, hay que esperar, al menos pasadas las elecciones y hay que tener en cuenta la veracidad de los datos apartados por los medios, la menos para mi, es dudosa.
PD: A algunos que comentáis se os ve un poco el plumero con ese tono político en vuestros mensajes o esos nombres de empresa inmobiliaria.
Intente comprar un piso en el Centro de Madrid. Todo lo que está a la venta a un precio razonable vuela. La hipoteca de un piso de 150.000 € es muy barata. Mucho más qué un alquiler y no se tira el dinero a la basura.
Ya veremos que sucede de aquí a unos años. Ahora los tipos están practicamente al 0%.. las hipotecas a 30-35 años pueden subir en torno a un 30% con unos tipos normales del 4%. Ahora estamos en crisis y llevamos unos cuantos años con los tipos a mínimos, pero algún día subirán al 4% y desde luego será antes de que todos los hipotecados tengan la hipoteca acabada…
Entiendo al autor, intenta justificar su libro y que alguien lo compre, pero no se puede llegar a estos extremos de falsedad!! Es la única explicación a tal acumulación de errores en el artículo, sobre todo en la parte inicial del mismo. Su libro si que será una nefasta inversión de presente y de futuro.
Este señor forma parte de la legión de esperpénticos expertos, que no vieron llegar la crisis ni de lejos, pero que ello no les ha cortado para durante siete años, decir en cada momento que todavía quedaba recorrido de bajada en las viviendas. Algunos más prudentes, cuando han visto que han metido la pata, directamente han hecho mutis por el foro (nunca mejor dicho) pero otros cuya vanidad solo está superada por su estupidez, antes que dar el brazo a torcer se esfuerzan en intentar convencer a los demás de que tenían razón y que cuando los pisos están empezando a subir en lugar de lo que ellos decían que era que seguirían bajando, no se trata de una metedura de pata con sus previsiones sino que es un ajuste técnico debido a la bajada en los tipos de interés. Este «esperpéntico experto» habla del mercado inmobiliario como un todo (el ladrillo dice él), ni tan siquiera hace distinciones entre los diferentes tipos de activos, como si fuera lo mismo un apartamento a 30 kms. de la costa en el desierto murciano, que un piso de lujo en la calle Serrano de Madrid; esto nos puede dar una idea a los que algo entendemos de este mercado de lo experto que este señor es. De paso y como de puntillas suelta perlas en sus respuestas como cuando alude a la «minicrisis económica que acabamos de pasar» frase que es un insulto a la inteligencia, o me atrevería a decir que es incluso una insensibilidad intolerable para con los millones de personas que tanto han sufrido y siguen sufriendo con esta larga y profundísima CRISIS ECONÓMICA.. No quiero extenderme mucho para no ser pesado, solo decir que las respuestas a la entrevista no hay por donde cogerlas; tan pronto nos intenta sorprender descubriendonos auténticas obviedades, como nos organiza una macedona, añadiéndole oferta, demanda y tipos de interés, que tan solo pretende con pobres argumentos arrimar el ascua a su sardina. Para terminar solo quiero pediros que hagáis una rápida operación aritmética siguiendo el análisis del Sr. Mateo en cuanto a cual debiera ser según él, el precio de la vivienda (el salario neto de un español durante cuatro años). Si en España el salario bruto antes de impuestos fue de de 1600 € mensuales, podéis quitarle los impuestos y las cotizaciones sociales, digamos 1300 € que por 12 meses y por 4 años nos da una cifra de 62.400. No se a vosotros, pero a mí esa cifra me da como mucho para dejar habitable una vivienda haciéndole una buena reforma y pagar sus impuestos; claro que para ello el piso a reformar alguien me lo tiene que regalar. Se que para los que están buscando vivienda, opiniones como la del Sr. Mateo, regala los oídos, pero yo les diría que no se dejen influenciar ni por él ni por los que defendemos lo contrario, que analice cada uno la situación según su saber y entender y obren en consecuencia; señores, para equivocarnos, creanme que no necesitamos la ayuda de ningún experto
Si los precios han bajado un 45% desde el inicio de la burbuja y estamos en la mitad de dicha burbuja quiere decir que un piso de 200.000 euros menos el 45% es igual a 110.000 precio actual si estamos en la mitad de la burbuja significa que bajaran otro 45% es decir 110.000 menos 45% igual a 60.500 euros nuevo precio Seriedad… por favor !!!!!
Valla rollo que ha soltado el «guru» no tiene ni idea, que pretende que los pisos se regalen para que los compre el o su tía la del pueblo y después los vuelva a revender con una buena plusvalía. Lo que hay que hacer es alquilar si no se puede comprar, como se ha hecho siempre y ya está.
Nieves
jajajajaajajaja que espabilado eres tu. Cuando quieras te contrato para hacer casas de 200000 a 60000. Tu eres un espabilado que no quierese dar palo al agua y que te regalen todas las cosas, mas «doblar el lomo» es decir trabajar como todos y menos quejarse. Este foro esta lleno de gente desesperada porque le regalen las cosas, espabilados de estos los ha habido tambien en epocas de vacas gordas, que los demas trabajen y a ellos les regalen las cosas. anda ya listillo… a trabajar y te compras un solar y te construyes tu casa a ver por cuanto te sale. desde luego lo que hay que aguantar en este pais asi nos va
Su piso no vale 350.000 si Vd pagó 450.000 ahora valdrá unos 275000 cómo mucho. Si Vd tiene 80 o 90.000 ahorrados no hace falta ser pitágoras para hacer los números. Pero siga alquilando, su casero sr lo agradecerá.
usted no tiene ni idea de economía a ninguna escala.
Le acabo de demostrar con números que me sale mucho más a cuenta pagar el alquiler que comprarlo. Mi casero pierde dinero ya que la hipoteca que tiene es mayor y se chupa la comunidad, ibi, etc…
Igualmente comprar un piso a 275.000 + IVA aunque sea a tocateja para alquilarlo a 1.000 € mensuales es un negocio ruinoso.
no le voy a decir lo que tengo ahorrado pero le diré que es bastante más que eso. Yo no compro porque no pueda si no porque los precios actuales son una estafa. Lo que ustedes no entienden es que un piso es una INVERSIÓN como cualquier otra. Las inversiones son buenas o malas, se gana o se pierde. Siguen siendo ustedes los mismos del mantra «la vivienda nunca baja», cosa que me encantaría que le comentaran a los que compraron en el 2007. Hay formas mejores en donde invertir el dinero que dilapidarlo en 4 paredes aunque a ustedes no les parezca. Por eso España es el país que es, en vez de invertir en producción, empresas, etc… se dedican a meter billetes en ladrillos y así nos luce el pelo.
Tengo tan poca idea que trabajo porque quiero, no porque me haga falta.
En 1997 estuve viviendo en un piso de alquiler que lo habían comprado en una subasta, el propietario, arruinado víctima de un crash inmobiliario, se había pegado un tiro en el hall y todavia había una mancha de sangre en la moqueta. Se muy bien que los pisos suben y bajan desde hace mucho tiempo y las consecuencias dramáticas que la bancarota puede acarrear.
Vd es de los del mantra ‘La vivienda nunca sube’. Yo compré un piso en 1998 por 16.000.000 pts y lo vendí en 2010 por 40.000.000 pts con el dinero me compré un piso en una zona más barata y abrí un negocio. En 2005 evité que mi hermano, que decía que los pisos nunca bajaban, pidiera una hipoteca puente (aunque me constó bastante convencerlo debido a la histeria popular colectiva que había en España).
Arrendar es una opción como otra cualquiera. Si a Vd le va bien pues adelante. Tener el dinero en el banco es otra forma de invertir y de que el dinero pierda su valor, sobre todo tal y como están los tipos.
El precio de los pisos es una cuestión de oferta y demanda gobernada por la liquidez bancaria y por el ratio sueldo medio/ mensualidad hipotecaria, que ahora mismo está muy bajo. El precio es un factor porque influencia en cierta medida ese ratio pero no es el factor más importante. Además los precios en ciertos barrios de ciertas ciudades están bastante bien y están empezando a subir (mucho).
El impuesto de los pisos de segunda mano es menor que el de los nuevos creo que está en el 7% y 10% ahora mismo. Mi consejo es que si puede comprar ahora compre. La gente con pasta está esperando a que pasen las elecciones generales. El Sr. que ha escrito este artículo asume que los tipos subirán en el corto plazo. Se equivoca.
…Y recuerde que Vd tiene muy poquito control sobre el precio de su alquiler que también puede fluctuar al alza.
Los burbu-indicadores del foro burbuja y el experto inmobiliario creador de la web cuantovalemipiso indican a la perfección lo que comenta borja mateo, iremos a peor (para los inmomutilados) y mejor (época de oro para los jóvenes) porque en ESPAÑA en 5-10 años vamos a ver un aumento de la oferta bestial porque mueren los propietarios y los hijos heredaran y muchos no podrán pagar los costes/deudas de sus padres, por consiguiente acabarán hundiendo los precios al ponerlas a la venta. Además problema demográfico y que la gente joven no podrá comprar pisos pues no tienen trabajo fijo (nadie les dará una hipoteca). Algunos primero deberían plantearse si un joven siquiera puede elegir entre comprar o alquilar, si sólo tiene para meterse en un cuchitril para ir tirando, ya hay familias que alquilan habitaciones y sacan para los gastillos, he llegado a ver cocinas partidas por la mitad para crear habitaciones artificiales que poder «alquilar». Casi todos los comentarios son de propietarios de pisos nacidos en los años 70 y lo sabéis, pero vosotros no pintáis nada ya que son los jóvenes el futuro de este país, y entre la emigración, fuga de cerebros y salarios de risa…¿porqué van a subir los precios? Algunos están deseando otra vez que vuelva la burbuja, otra vez el TOCOMOCHO, y los hijos tirados en la cuneta si hace falta. La generación por debajo de los 30 está tocada de muerte en este país, y tenemos el perfil de edad que más consume, sin embargo no hay dinero para consumir. Luego podemos tener una subida de tipos y un efecto llamada inmigrante y que vengan otro par de millones, que salga podemos y regale pisos…con lo que nadie compraría al perder atractivo…en definitiva, ¿quien va a ser tan tonto de invertir viendo lo que se nos viene encima a corto plazo? Me imagino pagando un piso y que me metan a un okupa de vecino, un turco, un gitano, un negro…la verdad es que es una inversión de futuro, y el refugiado vas a ser tu, vas a tener que pedir asilo a los extraterrestres, y el caserón dejarlo Pa los inmigrantes, o te lo expropian.
Borja Mateo encaja a la perfección en la definición de «experto» de mi profesor de economía: «media vida diciendo qué va a pasar y la otra media explicando por qué no ha pasado…»
Evidentemente, Borja es un teórico. Bajo mi humilde punto de vista, no tiene «ni pajolera idea». Eso sí, puede que haya hasta quien le pague por sus exposiciones tan brillantes en cuanto a dialéctica «experta»… puede que hasta tenga varios masters.
Tampoco entiendo como Fotocasa tira de este tipo de «expertos» para difundir ideas, a todas luces erróneas, que solo valen para fomentar la depresión del sector.
Tiene toda la razón y sus cálculos de rentabilidad descontando gastos no tienen discusión posible.
Desconozco los intereses de tantos que intentan quitarle le razón.
Tengo un piso comprado justo antes de la burbuja inmobiliaria me costo 36.000 euros, durante la burbuja donde lo que realmente subió fue el precio del suelo y materiales de construcción, ya que los sueldos estaban justificados por trabajar a estajo y prontitud en ejecución, llego a valer por que se vendieron en mi finca pisos por asta 100.000 euros, algo claramente desmesurado, ahora tras todos estos años de crisis su precio esta por 18.000 y no lo vendes, algo también desmesurado pero al contrario y este impresentable me dice que aun no he perdido bastante y que tendré que regalarlo por 9.000 euros, estamos locos ya o que y encima para mas INRI hace unos años con la crisis en lo mas alto viene el ayuntamiento me revisa el valor catastral y me dice que el piso vale 60.000 y me aumenta el Ibi a razón de esta tasación según su criterio sin importarles la crisis, ni la bajada de precios, menudos sinvergüenzas son todos, y este portal pretende venderme mi casa con este tipo de entrevistas desanimando a los compradores, vaya mierda así nos va. Pero además si lo vendo por menos de su valor catastral hacienda me mete un palo que pierdo asta dinero y aun me toca asta poner dinero de mi bolsillo por regalarlo algo que este súper experto ha omitido interesadamente, todo un sin sentido, de los bancos las hipotecas y no pagues ni hablo para que, mejor me pego un tiro.
Tu lo que tienes es un chabolón, jodío.
Sinceramente no se en que mundo vive este señor, pero si cree que los pisos aun tienen que bajar mucho mas es porque no vive la realidad del día a día. El tema de la rentabilidad del alquiler no es real o al menos en esta zona, ya que los clientes que invierten 35.000€ en comprar una vivienda que después alquilan en 400€ al mes , obtienen una rentabilidad del 7% limpio a final de año. Llevo 11 años en este sector y desde mi humilde opinión, las viviendas en las zonas no céntricas de las ciudades, están en su precio, sino un ejemplo: una vivienda tipo de 70 m, para entrar a vivir y con ascensor, en 2006 se viendia en 130.000€ ahora las vendemos por 50.000€… Cuanto mas han de bajar para estar a precio?
El grueso de la caída de los pisos está por llegar. Las bajadas existentes hasta ahora no son nada comparado con lo que se avecina. Comprar ahora es tener muy pocas luces. De todas formas pocos jóvenes están picando. Los más cualificados están fuera del país, los que se quedan tienen claro que prefieren seguir en casa de los padres a hipotecarse o pagar un alquiler. Y con la pirámide demográfica tan envejecida que tenemos va a ser muy superior el número de herencias al de demanda de pisos. Por no hablar de la posible permisividad creciente hacia las ocupaciones.
Y algun incauto todavía picará hipotecándose o alquilando…
Totalmente de acuerdo. A fecha de hoy, al menos en Tenerife, los pisos están carísimos. La gente que en su momento compró caro, ahora no puede pagar y quiere vender al mismo precio que compró, y si es posible quieren hasta obtener un beneficio. Pues ahora que se jodan y se coman su propiedades…
jajajajaj quien es este tío? ¿Supuesto guro del sector inmobiliario por haber escrito un libro? No le quito razón en algunos puntos pero yo como experto con mas de 20 años a mis espaldas y las de familiares con mas de 50 años en el sector inmobiliario… le podría dar unas cuantas lecciones a este supuesto gurú que es la segunda vez que le veo opinando en fotocasa con aciertos y mayor cantidad de desaciertos, no será que ni el mismo tiene casa en propiedad y lo que le interesa es llenar los foros de negatividad para desalentar a la gente de que invierta en comprar casa… jajaja por favor. El que no aproveche hoy las gangas que hay en el mercado en el que puedes encontrar casas que cuestan mucho menos de lo que hoy en día costaría construirlas a precio de coste sin beneficio del promotor ni del constructor ni el coste del suelo donde están edificados… pagando prácticamente los materiales y la mano de obra de las personas que intervienen en su construcción.. y ni eso! porque hay casas a precios que hoy en día ni se podrían levantar, así que señores cada uno que se desengañe por su propio ojo, el tiempo de las vacas flacas pasará y luego el que quiera y pueda arrimarse a comprar una casa por el valor que debe tener que la compre y el que no… pues que se compre un solar y la construya mas barata si es que es capaz de construirse uan casa mas barata que las gangas que hay por ahi o de las pocas que quedan mas bien, porque hay mucho listo suelto en este pais, asi nos va…
Cierto es que aun hay cosas que estan sobre valoradas como los suelos, terrenuchos rústicos urbanizables alrededor de los pueblos y ciudades que se les sigue dando valores astronómicos… el precio de la vivienda depende proporcionalmente al precio del suelo y a la jeta que tiene el estado de sacarnos a la población un 10% de impuestos de transmisión patrimonial sobre un valor fiscal ficticio que a dia de hoy y segun la realidad inmobiliaria del momento es un valor mucho mas inferior, pero hacen caso omiso a la realidad inmobiliaria del momento y siguen diciendo que todo vale mucho, asi que al estado le interesa que las propiedades tengan un valor ficticio muy elevado para sacarnos bien las tripas cada vez que compramos – vendemos un terrenucho o cualquier propiedad. Las dichosas ponencias de valores del catastro que no se quien seria el genio – guru que dio esos valores superinflados y que a dia de hoy no se revisen esos valores para adaptarlos a la realidad inmobiliaria del momento según dice la ley del suelo. Lo primero para que el precio de las viviendas tengan un precio razonable es empezar porque el suelo tenga un valor razonable al igual que los materiales de construcción y la mano de obra, pero ay! es que lo que pasa en este pais tb es que la gente quiere ganar mucho dinero y trabajar poco y asi mal camino lleva este pais …
Hola, sin ser un experto en el sector,comprar hoy una vivienda es positivo si se compra a precio de coste como inversion o para vivir en ella. Como inversion Se alquila y de aqui a unos años se vende mas cara,creo que el precio de la vivienda en general estara estable por bastante tiempo y no bajara mas. Los sueldos bajos,el paro, la poca natalidad y las herencias haran que los precios tampoco suban.
jajajajjajajaj hay que ver como entiende la peña eestamos rodeados de licenciaos con licencia para hablar y opinar
Mi argumento se podria hacer con un poco de todos los que han opinado en contra de lo que dice este señor pero bueno tendré que ser un poco yo mismo
Por que no realiza este hombre un proyecto propio ,una casa para si mismo y asi ve lo que cuesta . lo que cuesta una parcela ,lo que cuesta el proyecto ,la licencia de obras,el estudio geotecnico, el aparejador, el seguro decenal si pensara venderlo por que a cambiado de lugar de trabajo o cualquier motivo,la obra civll, los estudios de seguridad, la licencia de primera ocupacion ,los enganches de agua , luz ………… que pasa ? que toda esta gente lo va hacer gratis, que no te va cobrar el ayuntamiento la licencia y todos los inventos que han sacao que son sacacuartos del gobierno los van a eliminar? esto és de risa me recuerda al pintor que te da a elegir entre pintura al temple y pintura plastica que te vas ahorrar ,la temple mas barata ah si pero hombre si estamos hablando de 50 euros de diferencia en el coste de la pintura, que la mano de obra és el 85% de la factura ¡ por dios!o es que aplicar la pintura temple tambien tiene mano deobra mas barato ..
Resumiendo como no quiten licencias tecnicos y mamarachadas que és donde se´va la pasta las viviendas no van a bajar ..y podria seguir hablando pero me abstengo un saludo sobretodo a los licenciaos
Si es que lo que usted no entiende es que en España hay más de 3.000.000 de pisos vacíos. No hace falta construir ninguno. Con la demanda y ventas actuales hay stock para más de 10 años. La pirámide demográfica de aquí a otros tantos hará que aún surjan muchísimos pisos más que se quedarán vacíos pues la población decrecerá. Y sencillamente le invito a que usted coja el precio de los pisos en el año 1992 o 1995 y le aplique la inflación. Verá usted que la diferencia entre lo que se pide hoy por ese piso y el valor del 92-95 con inflación aún difiere un 30-40%.
Tienes toda la razon, a dicho dos verdades en medio de un monton de mentira para desesperar a la gente!
Soy un profesional de sector y no puedo estar mas en desacuerdo. Hablar es gratis.
Y dale con que construir es muy caro y con que los precios actuales… pero si hace no mucho, en programas como el un, dos tres, te dejaban elegir entre casa y coche… es bastante más complejo de construir un coche que una casa y los precios de las casas, incluyendo terreno y material no deberían superar por mucho el de un coche… queda bajada para rato rato rato….
Caso 1: Con 350.000 + IVA = 392.000 €
Caso 2: Con 275.000 + IVA = 308.000 € (como sugiere el de abajo)
son 9900 € de beneficio BRUTOS al año.
Eso da una rentabilidad para el caso 1 del 2,52%
Para el caso 2 del 3,2%
Y eso sin contar las derramas posibles, seguro, etc…
Son ustedes unos fieras…compren compren que se acaban…
Para una rentabilidad normal del 4,5 – 5 % (que sería la mínima) da que el valor del piso es entre 175 y 195.000 € así que aun le queda todo ese trecho de bajada.
Increíble¡¡¡¡¡¡¡ estamos precisamente en un portal que sus clientes lo que pretenden es vender o alquilar una vivienda, lo que dice este hombre es los de siempre……. NO NO NO……. si sale sí pues…… no pasa nada y si sale NO ( yo ya lo dije). en fin y repito para los de fotocasa » unos campeones» por difundir la esperpéntica encuesta¡¡¡¡¡
Este Borja, debe ser de los expertos iinmobliarios, que motivaban a la gente a comprar y crear la burbuja y la crisis de 2007, y ahora se vuelve a equivocar también negando los hechos de que los precios están subiendo.
Los factores externos pueden cambiar esta visión positiva como por ejemplo una crack en la economía china que parece inevitable. Esperemos que tenga razón.
Tiene razon que bajo crecimiento economico ( y va para largo), baja natalidad y tipos de interes proximos a cero no debieran provocar subidas de precios, pero las bajadas estan como bien dice limitadas artificialmente
Menciona la oferta embalsada en el Sareb, que por cierto financiamos todos con deuda publica, y que deja fundamentalmente suelo en manos muertas y sin salir a mercado, Limita la oferta de suelo a valor real de mercado y para mas inri adquiere suelo a los actuales actores en el mercado de suelo ( Entidades Financieras) cuando les pesa en sus balances y ademas a precio alto, ( Entra a valor del prestamo malo y sin mucha quita todo lo mas 15- 20 % )
El tio es un ……ahora es el mejor momento para comprar,lo q esperais?
Muy inteligente que una empresa cuyo negocio es la venta de soportes a empresas para publicitar sus propiedades haga un reportaje a un paisano que no conoce nadie diciendo que comprar es una «muy mala idea » si señor… Unos cracks!!
Recuerdo que no hace demasiados años, ya metidos en plena crisis, una entidad bancaria puso a la venta unos pisos en una urbanización cercana al mar, en la provincia de Málaga, en la localidad de Manilva, con unos descuentos de entre el 70 y el 78%. Menos dos apartamentos, todos los pisos, invendibles durante meses, se habían vendido en apenas 10 días. La noticia del «milagro» de la urbanización «Punta Paloma», salió en algunas publicaciones en julio de 2012. Recuerdo que una de estas publicaciones escribía:
«Sorprendentemente un 80% de los compradores son españoles, sobre todo gente del interior: Extremadura, Sevilla, Córdoba y, en menor medida, madrileños», asegura Pérez, dato que sorprende, teniendo en cuenta el alto grado de interés que entre los extranjeros despiertan los pisos en la Costa del Sol.»
Igual eso quiere decir que el precio por el que se pretendía vender era irreal, y ese descuento de casi el 80% puso el precio justo, y que los anteriores eran precios desaforados.
Por cierto, he podido ver, en una zona no demasiado mala de Palma de Mallorca, un piso en un mismo edificio en el que una inmobiliaria quiere vender su piso por 199.000 euros, y otra acaba de rebajar el suyo hasta los 100.000 euros. Si fuera a comprar un piso, creo que tendría claro a cuál de ellos lo iba a comprar (los dos son de idéntico tamaño y estado).
Qué triste es ver a alguien que después de un batacazo enorme no aprende… y más aún cuando los datos invitan a la lógica. Cada uno con su dinero hace lo que quiere, así que quien quiera compar que lo haga, pero luego no venga con lamentos porque venimos de vuelta todos los españoles.
Dudo mucho que ningún experto inmobiliario gane más dinero vendiendo pisos que no vendiendolos. Por eso creo que Borja Mateo aporta opiniones a tener en cuenta (os aseguro que vendiendo libros poco dinero se gana). Esperemos a que suban los tipos de interés, a ver si los que aquí sostienen que los pisos no bajarán, vuelven a escribir para comentar la jugada (lo dudo mucho).
Me consta que son muchos los interesados en desacreditar a Borja Mateo, muchos y algunos de ellos muy poderosos. Gracias por tus aportaciones!
El que no se pueda comprar un piso de 350000 euros… que se compre uno mas barato, invitoa todos estos listillos a que hagan ellos mismos su casa, es la ley de la oferta y la demanda no? Pues ala a contruir. Lo que no tiene sentido es que muchos no quieren moverse ni 5km de su barrio actual a zonas mas perifericas, el suelo se acaba en sus zonas y donde vale un pisos tanto dinero es porque no queda suelo. La culpa ademas las tienen los ecologistas y los listillos que limitan las construcciones 3 o 4 plantas y con esto se acaba el suelo… quien quiera un chalet que pague el lujo de 200000 a 300000 euros y quien se lo pueda permitir y para los demas pues que dejen de limitar las alturas que ya esta bien la broma. Ejemplo en Madrid capital llegan 4 grandes empresas y levantan unos rascacielos de varias decenas de plantas… llega un promotor para hacer pisos y le dicen.. o no la normativa dice q solo puedes levantar 4 plantas… asi nos va en españa leyes absurdas.