El seguro de alquiler que ha llegado para quedarse

Los indicadores señalan que los seguros de impago de alquiler han llegado al mercado inmobiliario para quedarse.

Los seguros de impago de alquiler se han convertido en una opción cada vez más popular y aceptada frente a otros modelos de protección en el arrendamiento inmobiliario como el aval bancario, el aval personal, o la temida fianza; opción que en algunos casos, puede llegar a suponer un desembolso desproporcionado para el arrendatario.

El actual clima de incertidumbre e inseguridad económica derivado de la crisis provocada por la COVID-19, acrecienta la necesidad de una solución que ofrezca fiabilidad al arrendador y flexibilidad al inquilino. Ante esta situación, los seguros de impago de alquiler se presentan como la alternativa más adecuada, ya que permiten proteger los inmuebles de una forma más efectiva que un aval bancario, y aportan además otras ventajas adicionales tanto para el casero como para el inquilino.

 

¿Cómo funciona el seguro de alquiler?

Un seguro de alquiler protege al propietario garantizando que cobrará la renta mensual por el alquiler de su vivienda aunque el inquilino deje de pagar. También conocido como seguro de impago del alquiler, el seguro de alquiler es una modalidad del seguro de protección.  

Su funcionamiento es sencillo, puesto que existen supuestos que constan en la póliza del seguro de alquiler, en la cual se determinan también las cantidades pertinentes para cada caso. Una vez se produce un impago y este es comunicado a la compañía aseguradora, se inician los trámites de reclamación de deudas y desahucio. Todas las gestiones son cubiertas por la empresa.

¿El inquilino puede contratar un seguro de alquiler?

Los inquilinos también pueden contratar este tipo de seguros para asegurar el pago constante ante un evento inesperado como el desempleo o una invalidez. En todo caso, el beneficiario es el arrendador, al margen de quien pague el seguro. Los servicios que pueden interesar al inquilino son la asistencia legal frente al desahucio, cobertura de responsabilidad civil o de daños materiales.

 

¿Qué es lo peor que puede pasar al alquilar un piso? El riesgo de alquilar

Aunque es lo primero que se nos viene a la cabeza, dejar de recibir las mensualidades no es lo único que preocupa a un propietario con apartamentos en alquiler. La morosidad es una realidad en España, aunque a día de hoy se esté todavía lejos de esos máximos perpetrados tras la crisis de 2008. Hay algo peor que enfrentarse a un moroso, especialmente cuando se trata de un moroso profesional, y es que te destrocen el piso. Más allá de los desperfectos o el deterioro por uso, los daños por vandalismo pueden sobrepasar con creces los ingresos por rentas. 

Cuando se trata de alquiler vacacional, lidiar con inquilinos extranjeros complica un poco más las cosas, además de plantear una cuestión sobre la rentabilidad del alquiler turístico.

 

Coberturas de un seguro de arrendamiento

La cobertura básica es cubrir el impago de la renta, con un máximo establecido. Es la garantía clave del seguro de alquiler, pero la mayoría de las compañías ofrecen servicios adicionales para gestionar las reclamaciones y los trámites legales que correspondan. El objetivo es que el arrendador disponga de su vivienda lo antes posible. 

En vista del apartado anterior, donde hacíamos hincapié en el riesgo de sufrir un acto de vandalismo, podemos sentirnos inclinados a elegir un seguro de hogar para reclamar por daños materiales. 

A grandes rasgos y dependiendo de la empresa, estos son algunos de los servicios y garantías observados en diferentes compañías:

  • Cobertura de las mensualidades impagadas
  • Indemnización por actos vandálicos
  • Gastos de cerrajero
  • Reclamaciones por reparación o mantenimiento
  • Asistencia jurídica
  • Cobertura de las deudas de suministro
  • Promoción del inmueble
  • Investigación del inquilino, su historial crediticio y solvencia
  • Redacción del contrato
  • Pago de las mensualidades sin esperar a sentencia

 

Ventajas del seguro de alquiler para el arrendador

Protección ante el impago de la renta 

Como no podía ser de otra forma, el seguro de alquiler se hace cargo de las cuotas vencidas, protegiendo al arrendador sin la necesidad de un avalista solidario o empujar al arrendatario a adelantar una fianza muchas veces inasumible.

Los seguros de impago de alquiler son escalables temporalmente, pudiendo exigirse un seguro por el período que estime el arrendador, y que eventualmente cubra el alquiler durante los meses que pudieran ser necesarios para expulsar un inquilino por vía judicial.

No caigas en la trampa de los procesos judiciales

Como indicábamos, un proceso judicial de desahucio por impago de alquiler, se puede demorar entre 8 y 10 meses – en tiempos de COVID-19 y teniendo en cuenta que los juzgados han estado cerrados algún tiempo- aún más.

Una de las características que el propietario debe buscar es que su seguro de alquiler le pague las rentas desde el momento en el que se declare el impago ya que algunos seguros únicamente pagan en caso de sentencia firme, por lo que dicho pago se puede retrasar hasta 1 año o más. 

Hemos encontrado algunos seguros como el de www.TuSeguroAlquiler.com, que además de ser 100% digital, no reclamarán al arrendador la devolución de las rentas adelantadas pese a que la sentencia firme no resulte favorable para el propietarioLos seguros de alquiler

¿Existen inquilinos “morosos profesionales”?

Una práctica que por desgracia está demasiado extendida es que el inquilino moroso sabe que el proceso judicial para el lanzamiento se va a demorar 8-10 meses por lo que en un momento determinado, dicho inquilino deja de pagar y abandona la casa a los 6-7 meses, antes de que haya sentencia. Como el inquilino ha dejado la vivienda, no hay hecho juzgable por lo que el juez cierra el caso y al no haber sentencia, el seguro no paga las rentas.

Entonces, un moroso profesional es una persona que vive de alquiler sin intención de pagar y a la espera de que le desalojen. Por supuesto, no podemos esperar que pague las cuotas de la comunidad o los suministros. 

El seguro de alquiler ayuda a lidiar con los morosos profesionales

Lo más habitual es que el moroso profesional invente historias y ponga excusas a la vez que promete el pago en el futuro. Es posible que se victimice, que alegue problemas de calidad en la vivienda o desconocimiento, pero sea cual sea el cuento, al contar con un seguro de alquiler lo prudente es avisar tan pronto como se retrase en el pago.

Por ello, volvemos a reiterar, que es muy importante buscar un seguro que adelante las rentas o al menos ser conscientes de este handicap. 

Actos vandálicos y otros gastos

La mayoría de los seguros de alquiler ofrecen también protección contra actos vandálicos en el inmueble, lo cual otorga al arrendador la tranquilidad adicional de saber que, en el caso de que el inquilino maltrate deliberadamente el piso, los costes de la reparación o una buena parte de ellos, estarán cubiertos.

El seguro de alquiler puede cubrir los gastos de suministros

Algunos seguros de alquiler permiten la posibilidad de cubrir de forma independiente, ciertos gastos que por contrato pueden correr a cargo del inquilino; tales como el agua, la luz o los gastos de comunidad, liberando al arrendador de la responsabilidad subsidiaria.

Gastos asociados a desahucios

Muchos seguros de alquiler ofrecen coberturas que incluyen los gastos pertinentes al desmontaje y la sustitución de la cerradura del inmueble.

 

Ventajas del seguro de alquiler para el arrendatario

Ahorro frente a otras alternativas

Las pólizas de seguro de alquiler suponen un ahorro considerable frente al requerimiento desproporcionado de meses de fianza, que en el caso de grandes ciudades como Madrid o Barcelona pueden suponer un desembolso exagerado, y muchas veces inasumible.

También resultan más económicos que un aval bancario, sobre todo teniendo en cuenta que la mayoría de las entidades suelen exigir la contratación adicional de otros productos financieros para concederlos.

El seguro de alquiler requiere poco papeleo

Algunos seguros de alquiler cuentan con scoring online; es decir, permiten contratar al cliente sin la necesidad de aportar documentación como nóminas, contratos, etc.

Únicamente facilitando el DNI, obtienen la información necesaria para emitir la póliza; ahorrando así trámites engorrosos al contratante siendo además, una opción mucho más segura y fiable ya que se tienen en cuenta, además de los ingresos, otras posibles deudas que el inquilino pudiese tener ocultas.

Inmediatez de contratación

En relación al anterior punto, los seguros que permiten el scoring online, posibilitan la contratación de algunos seguros de alquiler en tan solo 15 minutos y sin desplazamientos. 

Contratar un seguro de alquiler es la mejor forma para estar tranquilo y disfrutar de una inversión rentable y segura a largo plazo.

 

¿Qué se necesita para contratar un seguro de alquiler?

Para evitar cualquier riesgo en relación al inquilino, las compañías suelen realizar un estudio sobre la solvencia financiera de estos. El ratio principal sería la proporción de la renta respecto a los ingresos mensuales, no pudiendo exceder el 50%. Adicionalmente, cotejan el perfil del futuro inquilino con una base de datos que contenga las listas de morosos.

Aunque algunas empresas requieran poco papeleo, otras pueden ser más exigentes y exigir la entrega los siguientes documentos, además del DNI:

  • Asalariados: dos últimas nóminas y contrato laboral.
  • Autónomos: declaración de la renta, dos últimos recibos de la Seguridad Social.
  • Pensionistas: justificante de la pensión.
  • Desempleados: certificado de vida laboral y dos últimas nóminas.

 

Contratar un seguro de alquiler paso a paso

El proceso de contratar un seguro de este tipo es el siguiente:

  1. Búsqueda de información y selección del seguro: cuanto más servicios ofrezca, mayor será el precio.
  2. Tramitación de la documentación
  3. Validación de la documentación por parte de la empresa
  4. Estudio de viabilidad
  5. Aprobación del inquilino
  6. Firma del contrato de alquiler
  7. Validación del contrato
  8. Emisión de la póliza

El orden podría variar en algunos casos, pero los primeros pasos son inamovibles: no se debe firmar el contrato hasta que la compañía le dé el visto bueno al inquilino.

 

¿Cuánto cuesta el seguro de arrendamiento?

El precio anual de un seguro de alquiler ronda el 3% – 5% de la renta anual. Una cifra orientativa sería 500€ para un contrato de alquiler de 12 meses con mensualidades de 1.000€. 

¿Puedo contratar un seguro para el alquiler de locales?

En estos tiempos inciertos, el alquiler de locales también supone un gran riesgo, pues muchos negocios quiebran o apenas logran despegar. Para estos casos, en los que se alquila un local comercial, una oficina o una nave industrial, se puede optar por un seguro de impago para alquiler de locales. Las coberturas serán diferentes a las que hemos expuesto, que se referían al alquiler de vivienda. Por lo general, para asegurar una oficina, nave o local comercial tendrás que asumir un mayor coste, pero también disfrutarás de una mayor cobertura. En todo caso, las ventajas principales se mantienen: ayuda en el proceso judicial y protección de impago además de daños vandálicos.

 

¿Qué seguro de alquiler debo escoger?

El impago de alquileres ha sido un problema muy extendido en esta crisis del COVID-19, por lo que la tendencia de contratación de seguros ha sido al alza. Cada vez más particulares están interesados en conseguir un seguro para su hogar, pero desde el Observatorio Español del Seguro del Alquiler advierten que se deben tomar ciertas precauciones:

  • Investigar bien a la compañía, pues las auténticas compañías aseguradoras necesitan grandes fondos de reserva y están inscritas en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
  • Revisar las coberturas, ya que no todas las compañías incluyen los mismos elementos en el paquete básico. Hemos resaltado la importancia de protegerse ante actos vandálicos o disponer de cobertura jurídica. 
  • Todos los documentos en orden, especialmente el propio contrato de alquiler, que debe cumplir con la normativa vigente.
  • No confundir seguro del hogar con seguro de impago, son independientes y no sustituyen el uno al otro.
  • Prestar atención a las renovaciones, es común confiarse y no renovar el seguro para ahorrarnos su coste. Sin embargo, el riesgo de tener problemas relacionados con el alquiler sigue existiendo y no es recomendable cancelar el seguro antes de la finalización del contrato.
  • Contratar una cobertura de, al menos, 12 meses. Según OESA, es el tiempo mínimo requerido por si se diera un desahucio. 
  • Mucho cuidado con la publicidad engañosa, es posible que nos fijemos en una ventaja anunciada y descuidemos todos los puntos anteriores. Investigar a la compañía debe ser el punto de partida. 

Puedes contratar un seguro de impago del alquiler aunque ya tengas a un inquilino, siempre que no se haya retrasado en el pago. 

¿Qué compañías ofrecen seguros de alquiler?

Cada vez más compañías ofrecen este tipo de seguros tanto a propietarios como a inquilinos. Te mencionamos algunas para comparar su oferta, exponiendo sus principales ventajas y desventajas:

  • Seguro de alquiler para propietarios de Pelayo Seguros: este seguro cubre la defensa jurídica y los actos malintencionados, aunque se requiere una resolución judicial que ponga fin al arrendamiento.
  • Tu Seguro Alquiler: cubre las rentas sin esperar a una sentencia firme, aunque no cuenta con oficinas físicas a las que acudir, siendo 100% digital.
  • Seguro de protección del alquiler de Mapfre: en este caso cubren hasta 12 mensualidades en un pago único, pero no incluyen ningún espacio no dedicado a la vivienda como puede ser un trastero o el garaje.
  • Seguro de impago de alquiler de Allianz Assistance: ofrecen acceso a una red nacional de despachos, aunque consideran ciertas coberturas aparte del pack básico.
  • Seguro para el alquiler de Reale Seguros: cubren desperfectos incluso por daños meteorológicos, pero no se ocupan de daños estéticos. 
  • Seguro de vivienda en alquiler de Plus Ultra: ofrece la posibilidad de personalizar las garantías a las condiciones específicas de la propiedad, aunque implica un coste adicional.

Comprobamos que todos los seguros tienen sus pros y contras, de modo que nos basaremos en nuestro caso particular a la hora de elegir qué nos conviene más. Existen mucha más empresas con seguros de impago, por lo que es recomendable buscar la cobertura más relevante y después comprobar en la DGSFP que se trata realmente de una entidad aseguradora.