Aunque España es un país de propietarios, el mercado de alquiler está experimentando un gran crecimiento; tanto que el 46% de los españoles quiere alquilar un inmueble frente al 44% que busca comprar, según el informe “Radiografía del mercado de la vivienda en el segundo semestre de 2022”, realizado por el portal inmobiliario Fotocasa.
Qué cláusulas se pueden cambiar en un contrato de alquiler
29 Nov 2022
min
El 46% de los españoles quiere alquilar un inmueble frente al 44% que busca comprar, según un reciente estudio de Fotocasa
Sin embargo, debido a que existen varios tipos de contrato de alquiler, unido a que la normativa que lo regula ha sufrido numerosas modificaciones, suele haber bastante confusión acerca de qué se debe incluir en un contrato de arrendamiento.
De hecho, muchos contratos de alquiler contienen cláusulas abusivas por desconocimiento de las partes firmantes. Por este motivo, y dada su importancia, desde Fotocasa queremos analizar qué cláusulas se pueden cambiar en un contrato de alquiler, en caso necesario.
¿Se pueden cambiar las cláusulas de un contrato de alquiler?
Algunas sí y otras no. A la hora de firmar un contrato de alquiler el inquilino y el casero acuerdan una serie de derechos y obligaciones que deben cumplir obligatoriamente.
La mayoría de las cláusulas que se establecen en el documento se rigen por lo que estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que es obligatorio que aparezcan y no se pueden modificar.
La mayoría las cláusulas que aparecen en los contratos de alquiler se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que no se pueden cambiar
El resto de las cláusulas, es decir, aquellas que no se rigen por la LAU sino por la voluntad de las partes (que pueden pactar lo que más les convenga en cada caso), son las que sí que se pueden modificar en el contrato.
En cualquier caso, es importante mencionar que lo que dicta la LAU prima ante las necesidades de las partes, por lo que ninguna cláusula puede ser contraria a la ley.
Por lo tanto, según el Código Civil, si el inquilino y el casero así lo deciden pueden «establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público».
Eso sí, las partes firmantes deben estar de acuerdo en todos los cambios y el contrato de alquiler debe estar vigente; de lo contrario, los cambios establecidos no tendrán validez.
Así, el casero no podrá modificar de forma unilateral ninguna cláusula del contrato de alquiler, a pesar de ser el propietario del inmueble sin la aprobación del inquilino. Éste podrá aceptar los cambios u optar por dejar el contrato como está.
Las cláusulas que se pueden modificar en un contrato de alquiler son aquellas pactadas entre las partes y ambas deben estar de acuerdo
¿Qué cláusulas de un contrato de alquiler se pueden cambiar?
Ya ha quedado claro que sólo se pueden cambiar aquellas cláusulas del contrato de alquiler que no están sujetas a la LAU, y que repasamos a continuación.
Precio del alquiler
Las partes pueden incrementar o reducir el precio del alquiler si así lo acuerdan entre sí. En ningún caso el propietario podrá hacerlo por su cuenta y, en el caso de que toque actualizar el precio del alquiler con el IPC (porque ya contaba en el contrato), éste deberá comunicarlo al inquilino con un mes de antelación.
Titularidad del contrato de alquiler
El cambio de titularidad es otra de las cláusulas que se pueden modificar. Sucede cuando, por ejemplo, el documento original estaba a nombre de tres inquilinos y uno de ellos decide dejar el inmueble. Éste deberá darse de baja del contrato para que sólo consten los dos restantes.
Gastos del inmueble de alquiler
A la hora de formalizar el contrato es necesario dejar claro qué gastos va a pagar cada una de las partes. La ley deja libertad para que éstas decidan quién debe abonar qué, aunque lo habitual es que vayan a cargo del propietario.
Sin embargo, éste puede derivar al inquilino el pago de ciertos gastos para el mantenimiento del inmueble, como los de la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basura. Siempre que el inquilino esté de acuerdo, se podrá cambiar dicha cláusula.
El precio de la renta, la titularidad del contrato, la repartición de los gastos y els sistema de pago son algunas de las cláusulas que se pueden cambiar
Sistema de pago del alquiler
Existen varias formas de pagar el alquiler de una vivienda: en efectivo, por transferencia bancaria ordinaria o BIZUM, mediante transferencia periódica desde el banco, con domiciliación bancaria, y online mediante tarjeta de crédito o de débito.
En el caso de que alguna de las partes prefiera cambiar la forma de pago del alquiler y siempre que ambas estén de acuerdo, también podrán modificar esta cláusula del contrato. También se podrá cambiar en el caso de que alguna cambie de banco o de número de cuenta bancaria.
Cambio en los datos de las partes del contrato de alquiler
Si el inquilino o el propietario cambian alguno de los datos que aparecen en el contrato de alquiler original será recomendable plasmarlo en una nueva cláusula, para evitar problemas.
Todas estas cláusulas se pueden incluir en un anexo al contrato de alquiler, que debe ir firmado por todos los inquilinos y propietarios.
Por el contrario, aquellas que estipula la LAU, como la duración del contrato de alquiler, las posibles reparaciones en el hogar o todo lo relativo a la fianza no podrán ser modificadas.
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