Todas las respuestas a las preguntas más típicas sobre la fianza del alquiler: cómo se paga, cuándo se devuelve, importe máximo…
Tanto inquilinos como caseros suelen tener dudas sobre la fianza del alquiler: cuánto dinero se puede exigir, si es negociable, cuándo se debe devolver el importe entregado…
Desde Fotocasa, damos respuestas claras y prácticas a las preguntas más frecuentes realizadas por inquilinos y propietarios sobre la fianza antes, durante y después de finalizar el contrato de alquiler.
La fianza es el depósito de dinero que el propietario debe exigir al inquilino al firmar el contrato de alquiler. La finalidad de la fianza es servir como garantía ante el impago de las mensualidades o los posibles daños que el inquilino pudiera causar en la vivienda.
La fianza debe equivaler a una mensualidad de la renta del alquiler de una vivienda. Adicionalmente, para una mayor protección frente a impagos o desperfectos causados por el inquilino, el casero puede pedir hasta dos mensualidades más en concepto de “Garantía adicional”.
Por ejemplo:
Si el importe del alquiler mensual es de 1.000 euros, el propietario podría pedir, como máximo, 3.000 euros.
La ley que regula la fianza en los alquileres es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Concretamente, es el artículo 36 de la LAU el que nos habla de la fianza y sus limitaciones aplicables a los contratos de alquiler.
Sí. El depósito de la fianza es obligatorio en todos los contratos de alquiler. Esta cantidad sirve de garantía al casero ante impagos o desperfectos en la vivienda y no puede evitarse si quieres formalizar el contrato de alquiler.
La entrega de la fianza debe realizarse en el momento en el que se firma el contrato de alquiler. No obstante, en muchos casos existe la posibilidad de hacer entrega de la cantidad correspondiente mediante transferencia bancaria.
Una vez entregada la fianza, es responsabilidad del casero ingresar el dinero en el Departamento de Vivienda de la Comunidad Autónoma en un plazo de 30 días naturales. El propietario no podrá disponer de este dinero durante el contrato de alquiler.
Por ejemplo, en Cataluña, la fianza debe depositarse en el Institut Català del Sòl, mientras que en Madrid, se deposita en el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid).
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes pueden pactar en el contrato que, en caso de dejar el piso antes del periodo mínimo, el inquilino indemnice al propietario con la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada mes que reste por cumplir.
El dinero queda vinculado al contrato vigente hasta su finalización total. Para evitar complicaciones, el inquilino que sale debe reclamar su parte de la fianza directamente al nuevo inquilino.
El casero podrá usar la fianza para las reparaciones de los daños cuando el desperfecto a reparar se haya producido por un uso negligente del inquilino. No obstante, si se trata de obras de conservación o por desgaste por el uso normal de los elementos del inmueble, el casero no podrá descontar de la fianza la reparación de dichos daños, ya que serán responsabilidad suya.
El inquilino recibirá la fianza al final del contrato de alquiler, siempre y cuando no haya desperfectos en la vivienda o deudas. Existe un plazo de un mes desde la entrega de las llaves. Si, transcurrido dicho plazo, el propietario no entrega la fianza y no justifica para qué va a usarla, este tendrá que abonar el interés legal correspondiente.
El casero podría no devolverte la fianza íntegra en caso de incumplimiento del contrato:
Los desperfectos en la vivienda por el mero transcurso del tiempo son aquellos que se han dado por un uso ordinario de los elementos de la vivienda, pero que se han visto deteriorados por el transcurso del tiempo. Este tipo de desperfectos debe abonarlos el casero.
Los desperfectos causados por negligencia del inquilino son aquellos que implican un mal uso de, por ejemplo, los aparatos electrodomésticos, persianas… En este caso, es el inquilino quien debe asumir las reparaciones.
Sigue los siguientes consejos para asegurarte de que el casero te devuelve la fianza y evitar posibles conflictos:
Sí. El casero está obligado a solicitar la fianza en un contrato de alquiler y depositarla en el plazo de un mes en el organismo correspondiente, según la LAU. En el caso de no depositar la fianza, el casero podría tener que pagar una multa administrativa.
El depósito de la fianza se realiza en la Agencia de Vivienda de la comunidad autónoma. El propietario de la vivienda alquilada tiene un plazo de 30 días para ingresar el importe de la fianza del alquiler.
Varias comunidades autónomas permiten realizar este trámite online, con el fin de evitar desplazamientos y colas de espera innecesarias.
La fianza legal es obligatoria por ley y sólo puede equivaler a una mensualidad, mientras que la garantía adicional es opcional, pudiendo ser equivaler, como máximo, a dos mensualidades.
Estarás incumpliendo tus obligaciones, por lo que la administración podría exigir recargos que irán incrementando en función del tiempo de incumplimiento. Tienes un plazo voluntario de 30 días para depositar la fianza. Pasado dicho plazo, se impondrá un recargo de la fianza.
Incluir el inventario fotográfico en el contrato de alquiler es una herramienta muy útil para que el casero pueda dejar constancia por escrito de cuál es el estado de los elementos de la vivienda. Este anexo del contrato servirá como prueba, en caso de conflicto, en el momento de finalización del contrato.
Sí. El casero puede descontar de la fianza los impagos de la renta, además de los desperfectos ocasionados por el inquilino por el uso negligente de la vivienda o por el abandono prematuro del inmueble.
La fianza no podrá actualizarse durante los primeros cinco años del contrato de alquiler. A partir del quinto año, la fianza se podrá actualizar en función de lo que las partes hayan pactado. Si no hubiera pacto, la actualización que se aplica a la fianza es la que se ha fijado para la actualización de la renta.
Aunque el mercado del alquiler experimente una subida de precios, la fianza depositada no podrá actualizarse hasta la finalización del contrato. Por lo tanto, cualquier incremento del alquiler solo afectará a los nuevos contratos o a los contratos que se renueven.
Podrás recuperar la fianza de forma presencial o por Internet cuando haya finalizado el contrato de arrendamiento. Para ello, deberás presentar:
El plazo de devolución de la fianza al inquilino, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, no debe ser superior a un mes desde que finaliza el contrato y se hace la entrega de llaves.
Sí. Puedes retener parte de la fianza para hacer frente a las deudas pendientes del inquilino, por ejemplo, los servicios de suministros (luz, agua, gas, Internet…).
El casero puede quedarse con la fianza si se da alguna de estas situaciones:
La Administración puede sancionar al casero si no deposita la fianza en el organismo correspondiente. Por ejemplo, en Cataluña, esta infracción puede conllevar multas que van desde el 35% hasta el 75% del importe de la fianza.
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