¿Es obligatorio subir el alquiler cada año? La ley permite al casero actualizar la renta anualmente

Si vivimos en un piso de alquiler, es probable que tarde o temprano nuestro casero nos comunique que quiere subirnos la renta. La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el derecho de los caseros a actualizar anualmente la renta del alquiler. Sin embargo, eso no significa que el propietario de nuestra vivienda pueda subir el alquiler libremente ni que esté obligado a hacerlo todos los años. Todo dependerá de lo que hayamos pactado en el contrato y de los límites establecidos por la ley.

En Fotocasa revisamos qué dice la ley sobre la actualización de la renta de los contratos de alquiler.

¿El casero está obligado a subir el alquiler cada año?

No. Que la ley permita actualizar la renta anualmente no significa que el casero esté obligado a hacerlo. La actualización es una posibilidad, no una obligación y debería realizarse en las condiciones que establece la ley y, en su caso, de acuerdo con lo que hubiesen pactado las partes en el contrato.

El artículo 18.1 de la LAU señala que «durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes».

¿En qué casos el casero sí puede subir el alquiler anualmente?

El casero solo puede subir el alquiler si el contrato recoge esta posibilidad, por lo que lo primero que deberíamos hacer para saber si la actualización procede es revisar el documento. En cualquier caso, tal y como recuerda el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, «lo habitual es que dicha cláusula de actualización se incluya en los contratos».

Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse cuando se cumple cada anualidad y conforme a lo pactado en este.

Así, por ejemplo, si hubiésemos alquilado un piso en enero de 2026, el casero no podría subir el alquiler hasta que pasase un año y podría volver a hacerlo en cada anualidad mientras el contrato siguiese vigente siempre y cuando esa posibilidad estuviese contemplada en el contrato.

Además, la ley contempla un mecanismo concreto para hacer efectiva la subida. «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito», según el artículo 18.2 de la LAU. Esto significa que, aunque el casero tenga derecho a elevarnos anualmente la renta, la subida no se aplica automáticamente; debe comunicárnosla.

¿En qué casos el casero no puede elevar la renta anualmente?

Hay varios escenarios en los que el casero no debería subir el alquiler:

• El contrato no tiene pacto de actualización. El artículo 18 de la LAU indica que «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos».
• Fuera de la fecha correspondiente. La normativa actual es clara al respecto: la renta solo puede actualizarse «en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato».

Además, el casero no podría subirnos el alquiler simplemente porque el mercado hubiese cambiado y los alquileres de la zona hubiesen aumentado. Debería actuar conforme a la ley y a las condiciones pactadas en el contrato.

Calcular qué alquiler me puedo permitir

¿Cómo se calcula la subida del alquiler?

La subida del alquiler la debemos calcular atendiendo a la metodología que hayamos acordado con nuestro casero y que conste en el contrato. En cualquier caso, la actualización anual está limitada por ley. El límite lo marca la fecha en la que se firmó el contrato.

Contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023

Si hubiésemos firmado nuestro contrato antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, la actualización no podría superar la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) correspondiente al momento en que se realizase la actualización, independientemente del mecanismo usado para actualizar la renta.

Para calcularla, se tomaría como referencia el último dato del IPC que hubiese sido publicado en esa fecha.

Contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023

En los contratos firmados tras la entrada en vigor de la ley de vivienda, el límite de la subida del alquiler se correspondería con el valor del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del mes correspondiente.

Al igual que en el caso anterior, el valor que se tomaría como referencia para el cálculo sería el último publicado en el momento de la actualización.

¿Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el IRAV?

Un ejemplo para calcular la subida del alquiler

Imaginemos que nuestro alquiler mensual es de 1.000 euros y que el contrato se va a actualizar con los valores de los índices de julio de 2026. En la siguiente tabla podemos ver cuánto tendríamos que pagar de más.

¿Y qué ocurre si el contrato no fija un índice de referencia?

La LAU lo aclara, una vez más, en su artículo 18: «En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización».

En cualquier caso, el límite de la subida seguirá fijado por el valor del IPC o del IRAV.

¿Qué ocurre si el casero no solicita una subida del alquiler?

Tal y como señala la ley, la subida del alquiler no es automática y solo se aplica tras la notificación del casero.

Además, el casero no debería reclamar con carácter retroactivo las cantidades que hubiese dejado de cobrar por no haber aplicado las actualizaciones en su momento.

Si, por ejemplo, llevásemos varios años viviendo de alquiler y el casero nunca hubiese actualizado la renta y en la próxima anualidad quisiese hacerlo, solo podría exigirnos la renta actualizada a partir del mes siguiente a aquel en que nos comunicase por escrito la actualización.

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