Se acaba el contrato de alquiler, ¿mejor firmar uno nuevo o prorrogar el actual?

Si vivimos en un piso de alquiler o tenemos una vivienda arrendada, seguro que en algún momento nos hemos preguntado si, una vez vencido el contrato, es mejor formalizar uno nuevo o prorrogar el actual. Aunque ambas opciones nos permiten dar continuidad a la relación arrendaticia, lo cierto es que las implicaciones no son las mismas. Renovar el contrato de alquiler supone formalizar uno nuevo, con condiciones que pueden diferir de las inicialmente pactadas, mientras que prorrogarlo implica prolongar su vigencia manteniendo, por lo general, las condiciones existentes.

En Fotocasa comprobamos qué implicaciones jurídicas y económicas tienen ambas opciones.

¿Qué ley regula en España los alquileres?

En España, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El artículo 9 de la LAU regula la duración de los contratos de alquiler y establece un periodo mínimo de cinco años si el arrendador es una persona física o de siete años si se trata de una persona jurídica.

¿Qué significa prorrogar un contrato de alquiler?

Prorrogar el contrato de alquiler consiste en prolongar su vigencia sin extinguir la relación contractual original, manteniendo, con carácter general, las condiciones inicialmente pactadas.

Para el propietario, supone mantener la vivienda alquilada y evitar posibles períodos de desocupación, mientras que al inquilino le aporta estabilidad y seguridad, al poder seguir residiendo en la vivienda bajo las condiciones contractuales existentes. Además, ambas partes ahorran tiempo y trámites administrativos.

No obstante, es importante diferenciar el tipo de prórroga. La prórroga puede producirse por aplicación directa de la ley o mediante un acuerdo entre las partes. De hecho, la LAU contempla una serie de prórrogas obligatorias, por lo que si el inquilino las solicita, no cabe debate entre firmar un nuevo contrato y prorrogarlo.

¿Cómo funcionan las prórrogas previstas en la ley?

El artículo 10 de la LAU prevé la posibilidad de aplicar varias prórrogas al contrato de alquiler.

Para empezar, si transcurridos cinco años desde la firma del contrato (siete si el arrendador es una persona jurídica) «ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más» (artículo 10.1 de la LAU).

Asimismo, la ley prevé una prórroga extraordinaria que el casero debe aceptar obligatoriamente, salvo en casos concretos, cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.

«Previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor» (artículo 10.3 de la LAU).

Estas prórrogas protegen al inquilino, ya que le permiten seguir ocupando la vivienda sin cambiar las condiciones.

¿Qué sucede cuando ya no hay más prórrogas del contrato de alquiler?

¿Qué pasa cuando vencen las prórrogas legales?

Una vez agotadas todas las prórrogas previstas legalmente es cuando realmente llega la duda: ¿mejor firmar un contrato nuevo o mantener el vigente? Si tanto el arrendador como el inquilino desean mantener la relación contractual, pueden acordar que el contrato siga vigente.

Al casero le permite mantener su vivienda ocupada sin necesidad de comprometerse a mantener el contrato de nuevo durante cinco o siete años más las prórrogas legales.

¿Qué implica firmar un contrato de alquiler nuevo?

La firma de un contrato nuevo supone formalizar una nueva relación contractual, aunque se trate de la misma vivienda y las mismas personas. Jurídicamente, el contrato anterior se extingue y se establece otro acuerdo con una fecha de inicio diferente y una nueva duración mínima de cinco o siete años, así como unas condiciones que pueden coincidir o no con las anteriores.

Esta alternativa permite revisar y modificar distintos aspectos del arrendamiento. Entre ellos pueden encontrarse la renta, las garantías adicionales, los gastos asumidos y otras condiciones particulares. No obstante, las modificaciones deben respetar los límites establecidos por la normativa aplicable.

Firmar un contrato nuevo ofrece tanto al inquilino como al casero la posibilidad de negociar. No obstante, también tiene riesgos. El casero puede perder al inquilino si este no está de acuerdo con los nuevos términos y quedarse con la vivienda vacía. Por su parte, el inquilino puede enfrentarse a unas condiciones que ya no le interesan.

Otro detalle importante. Si el casero decide gestionar la redacción del nuevo contrato a través de una agencia, tendrá que pagar sus honorarios. Con una prórroga, no hace falta firmar un contrato nuevo.

¿Cómo afecta el nuevo contrato de alquiler a la renta?

En un contrato nuevo, el casero puede fijar un importe nuevo. No obstante, la normativa estatal contempla limitaciones aplicables en las zonas de mercado residencial tensionado. En estos casos, si el casero es un particular, por norma general, la renta del nuevo contrato tendrá que ser la misma que la del contrato anterior, más la correspondiente actualización. En otras palabras, firmar un contrato nuevo no implica automáticamente que el casero pueda subir el alquiler.

¿Tu contrato de alquiler va a vencer próximamente? Cuéntanos en la sección de comentarios si vas a prorrogarlo o a firmar uno nuevo.