Qué puedo hacer si he comprado un piso con vicios ocultos

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos. Por eso, descubrir problemas graves después de la compra puede generar mucha preocupación, especialmente cuando esos defectos no eran visibles durante la visita ni se informaron en el momento de la compraventa.

En estos casos, es posible que estemos ante lo que se conoce como vicios ocultos. La legislación contempla esta situación y reconoce el derecho del comprador a reclamar, siempre que se cumplan determinados requisitos y plazos.

Desde Fotocasa te explicamos qué son los vicios ocultos en una vivienda, qué puedes hacer si los detectas tras la compra y qué opciones existen para reclamar.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son defectos de una vivienda que ya existían en el momento de la compraventa, pero que no eran visibles ni fácilmente detectables durante una inspección normal del inmueble. Los vicios ocultos están regulados en los artículos 1484 a 1499 del Código Civil español

Para que un defecto se considere vicio oculto deben cumplirse tres condiciones:

• Debe existir antes de la compra de la vivienda.
• No debe ser visible ni conocido por el comprador en el momento de la adquisición.
• Debe afectar de forma relevante al uso de la vivienda o reducir su valor.

Según el Código Civil, el vendedor está obligado a responder por estos defectos si afectan el uso normal de la vivienda o si, de haber sido conocidos, habrían influido en la decisión de compra.

Algunos ejemplos de vicios ocultos en una vivienda

Los vicios ocultos pueden adoptar distintas formas, pero siempre tienen en común que no eran visibles ni detectables en el momento de la compra y que afectan de manera relevante al uso de la vivienda.

Algunos ejemplos de vicios ocultos que recogen las fuentes son:

• Humedades o filtraciones que no se apreciaban durante la visita al inmueble.
• Defectos graves en la estructura del edificio.
• Problemas importantes en las instalaciones de fontanería.
• Deficiencias en la instalación eléctrica que no eran visibles.
• Vicios constructivos que impiden el uso normal de la vivienda.

Para que estos defectos se consideren vicios ocultos, deben existir antes de la compraventa y no haber sido conocidos ni aceptados por el comprador en el momento de adquirir la vivienda.

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¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

El plazo para reclamar por vicios ocultos en una vivienda es limitado. Según el Código Civil, el comprador dispone de seis meses desde la entrega de la vivienda para ejercer su derecho a reclamar.

Este plazo es importante porque:

• Se cuenta desde la entrega del inmueble, no desde que se descubre el defecto.
• Una vez transcurridos los seis meses, ya no se puede reclamar por esta vía.
• Es recomendable actuar con rapidez en cuanto se detecta el problema.

Por este motivo, ante cualquier indicio de vicio oculto, conviene recopilar pruebas y valorar cuanto antes las opciones disponibles. Este plazo de seis meses se aplica a la compraventa de viviendas de segunda mano, mientras que en el caso de obra nueva la reclamación se rige por un régimen distinto de garantías del promotor.

¿Cómo reclamar vicios ocultos en una vivienda?

La legislación contempla distintas acciones que el comprador puede ejercer frente al vendedor cuando se detectan vicios ocultos.

Las principales son las siguientes:

Acción quanti minoris

Mediante la acción quanti minoris, podemos solicitar una rebaja proporcional del precio de la vivienda, manteniendo la propiedad de la vivienda. Esta opción se aplica cuando el defecto existe, pero no impide completamente el uso del inmueble.

Acción de saneamiento

En este caso, lo que podemos hacer es reclamar al vendedor la compensación por los daños derivados del vicio oculto, normalmente vinculada al coste de las reparaciones necesarias.

Acción redhibitoria

La acción redhibitoria permite solicitar la resolución del contrato de compraventa, lo que implica devolver la vivienda y recuperar el importe pagado. Esta acción suele plantearse cuando el vicio oculto es de tal gravedad que hace que la vivienda no sea apta para el uso al que estaba destinada.

En todos los casos, es fundamental que acreditemos la existencia del vicio oculto y que este ya existía en el momento de la compraventa.

¿Qué debo hacer si detecto vicios ocultos en la vivienda?

Si después de comprar una vivienda aparecen problemas, lo primero es comprobar si realmente se trata de un vicio oculto, ya que no todos los daños permiten reclamar. Para valorar este punto, es habitual recurrir a un informe técnico elaborado por un profesional cualificado, que permita identificar el origen del problema y determinar si el daño es previo a la adquisición.

Una vez aclarado este aspecto, el siguiente paso es comunicar la situación al vendedor y hacer la reclamación, preferiblemente por escrito, informándole de los defectos detectados.

En función de su respuesta, puede intentarse una reclamación extrajudicial o, si no se alcanza un acuerdo, iniciar una reclamación judicial, en la que será imprescindible acreditar que el vicio oculto ya existía antes de la compra.