Hoy en El Experto Responde, Manuel Romillo, director ejecutivo de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) nos explica qué dice la ley sobre la devolución de la fianza del alquiler
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no define un plazo máximo para que el arrendador le devuelva la fianza a su inquilino. Lo que dice este artículo es que, a partir de un mes desde la devolución de las llaves, comenzará a devengar el interés legal.
El fin que tiene la exigencia de estas fianzas es la de servir a los caseros como garantía del cumplimiento de las obligaciones de los arrendatarios cuando terminan los arrendamientos.
Esta fianza debe ingresarse en los organismos creados para estos efectos por las Comunidades Autónomas, pero hay que advertir, que no todas tienen uno. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, se encuentra lo que era el antiguo IVIMA, que hoy se llama Agencia Social de Vivienda de la Comunidad de Madrid y es el organismo donde los propietarios deben ingresar las fianzas.
Estas fianzas deben ser de una mensualidad para las viviendas y de dos mensualidades para todo lo que tenga un uso distinto de vivienda, como por ejemplo, los locales. Esto es importante aclararlo porque antiguamente se pedían dos meses de fianza para las viviendas amuebladas, pero esto hace años que no es así.
Un propietario puede no exigir esta fianza a su inquilino, pero si lo hace, tendrá que poner de su bolsillo este dinero, en el organismo creado en la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda.
Además de la fianza, hay otras garantías que la Ley permite que los arrendadores puedan solicitar a sus inquilinos, que se denominan garantías complementarias o adicionales. Después de la aprobación de la LAU de 1994, estas garantías podían ser libremente pactadas por las partes sin ningún límite. De esta manera, se podía pactar con los inquilinos que en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, entregasen a los arrendadores, además de la fianza ,un depósito o un aval bancario, por mencionar las garantías más comunes que se suelen solicitar, por el importe que las partes pactan libremente.
Esto cambia con la aprobación del Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de Marzo que entra en vigor el 6 de Marzo de 2019 que modificó el artículo 36 de la LAU, al regular en su apartado cinco lo siguiente:
“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador fuere un apersona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”
Por lo que a partir de la entrada en vigor de esta modificación, se le limitan a los arrendadores las garantías adicionales a la fianza que pueden exigir a sus inquilinos, en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, a solo dos mensualidades de renta. Esta modificación solo es aplicable a los arrendamientos de viviendas y no a los arrendamientos para uso distinto, en los que las garantías que se pueden solicitar a los arrendatarios, además de la fianza, son libres.
En la práctica, la limitación impuesta significa que si a los inquilinos (arrendatarios) se les exigiera por parte de los arrendadores, un depósito o un aval bancario por un importe superior a dos mensualidades de renta, el pacto sería nulo, de acuerdo con el artículo seis de la LAU, por vulnerar lo regulado en el artículo 36-5 de la actual LAU; artículo que al estar contenido dentro del Título IV de la Ley, su observancia tiene carácter de imperatividad, no admitiéndose pacto en contrario.
Si. Y la única vía que pueden tener los arrendadores para poder exigir a sus inquilinos garantías adicionales por un importe superior a las dos mensualidades de renta, es que la duración inicial de los arrendamientos de vivienda sobrepase los cinco años de duración, en el caso de arrendadores personas físicas, o los siete años, en el caso de arrendadores personas jurídicas.
Es conveniente indicar que esta limitación de garantías adicionales que establece el 36,5 de la LAU, también es aplicable a las garantías que se pueden solicitar en el arrendamiento de viviendas suntuarias, que recordemos son aquellas viviendas cuya superficie es superior a 300 m2 o en las que la renta inicial en cómputo anual excede de 5.5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. Hacemos esta importante precisión, porque la regulación contenida en la LAU para regular los arrendamientos suntuarios, es mucho menos estricta que la regulación que establece la Ley para el resto de viviendas, imperando en estos alquileres como principal cauce regulador, la autonomía de la voluntad.
Por último, aunque es interpretable, la limitación de no poder solicitar a los arrendatarios garantías adicionales, por más de dos meses de renta, en el arrendamiento de viviendas, parece referirse solo a garantías de tipo económico, como pueden ser los depósitos o los avales bancarios (Exposición de motivos del Real Decreto Ley 7/2019). Pero no se refiere a otro tipo de garantías, como, por ejemplo, el afianzamiento, donde lo que se está garantizando es que un tercero, fiador, se haga cargo del cumplimiento de todas las obligaciones del arrendatario, tanto de las económicas como de las que no lo son, si este no lo hiciere. Además, el establecimiento de los afianzamientos no le supone ningún coste económico a los arrendatarios, como si les puede suponer el desprenderse de una cantidad de dinero (Depósitos) o la constitución de avales bancarios.
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