¿Está el propietario obligado a informar sobre los desperfectos antes de vender piso?

Para evitar problemas al vender piso y agilizar el proceso de compraventa, muchos propietarios optan por no comunicar los desperfectos de sus viviendas.

Pero ¿se trata de una práctica legal? ¿Están los vendedores obligados a dar detalles acerca de los problemas de sus viviendas antes de venderlas? ¿Quién debe hacerse cargo de repararlos? ¿Los compradores o los propietarios? Desde Fotocasa, analizamos los tipos de desperfectos que más ocultan los propietarios y cuándo están obligados a comunicarlos a los posibles compradores.

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Desperfectos que más ocultan los propietarios al vender una casa

En muchas ocasiones, los inmuebles puestos a la venta cuentan con desperfectos que los compradores desconocen en el momento de comprarlos. Por suerte, dado que comprar una vivienda supone un gran desembolso económico y que reparar ciertos desperfectos en una vivienda puede suponer miles de euros, existen leyes que amparan a los compradores ante esta situación.

Como ya hemos comentado, muchos propietarios deciden no informar a los compradores sobre los desperfectos que tiene su vivienda. Por ello, miles de personas acaban adquiriendo inmuebles que no eran lo que parecían cuando los visitaron, ya que a simple vista no se veían sus desperfectos. Estos defectos invisibles que existen en muchas viviendas son conocidos como vicios ocultos.

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No existe un listado concreto sobre cuáles son los defectos que se consideran vicios ocultos, pero, en general, son todos aquellos que ya existían antes de la compraventa, que no son fácilmente detectables y que suponen una cierta gravedad para los habitantes del inmueble:

• Problemas relacionados con la cimentación de la vivienda o del edificio: fisuras o grietas.
• Problemas con el agua, en forma de goteras, humedades o filtraciones.
• Defectos en el sistema eléctrico, térmico y/o acústico de la vivienda.

¿Puede un propietario vender una casa con desperfectos?

Los vicios ocultos o desperfectos son problemas que en condiciones normales no deberían aparecer, por lo que son una muestra de que algo en el inmueble no funciona correctamente. Si aparecieran, la vivienda podría no encontrarse en las condiciones que el propietario habría hecho creer al comprador en el momento de la adquisición de la vivienda.

Los vicios ocultos pueden interferir en la habitabilidad de la vivienda, suponiendo un peligro e incomodidad para sus habitantes, lo que requiere un desembolso económico al tener que repararlos.

Por ello, el propietario sí que está obligado a dar a conocer los vicios ocultos de un inmueble que quiere vender. Según el artículo 1484 del Código Civil «El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos».

Si, a pesar de ello, el propietario decide no informar al comprador acerca de los desperfectos de la vivienda, este puede exigirle que responda por ellos. Para ello, deberá recurrir a un arquitecto o perito que evalúe si los daños ya existían antes de comprar el inmuebles o si se deben a un uso inadecuado atribuible al comprador.

En caso de que los daños ya existieran antes de la adquisición del piso, el comprador tendrá seis meses desde que adquirió el inmueble, en el caso de que sea de segunda mano. En vivienda de obra nueva, la LOE establece 10 años para defectos estructurales graves, 3 años para instalaciones y 1 año para defectos menores.

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¿Qué opciones tiene el comprador si detecta desperfectos en la vivienda?

En primer lugar, puede desistir el contrato de compraventa y, además, en el caso de demostrar que el propietario conocía la existencia de los desperfectos, exigirle una indemnización por los daños y perjuicios.

También puede solicitar al vendedor una rebaja del precio del inmueble proporcional a los desperfectos que tendrá que reparar

En cualquier caso, y para evitar problemas de este tipo, a la hora de comprar una vivienda, es importante inspeccionar su estado, así como las posibles cargas que existan.