Motivos por los que puedo negociar una rebaja en el piso que quiero comprar

En el mercado de vivienda de segunda mano muchos vendedores fijan un precio de venta asumiendo que habrá una negociación y un posible descuento. De hecho, dos de cada tres vendedores pactan una rebaja, según las encuestas realizadas por Fotocasa.

Proponer contraofertas en una operación de compraventa de vivienda es una práctica muy extendida que, como dicen los expertos, siempre tiene cabida en el proceso. Ahora bien, cómo y qué se debe argumentar para conseguir ese ansiado descuento en el precio de venta dependerá de diferentes factores que veremos a continuación.

¿Qué tener en cuenta antes de negociar el precio de una vivienda?

Conocer el mercado, las características del inmueble, los motivos de la venta o los tiempos que se manejan son algunas de las cuestiones que se deben valorar antes de comenzar con la negociación de precio.

1. Analizar el mercado. El primer paso para negociar el precio de compraventa de una vivienda es conocer el mercado y los precios de los inmuebles similares en la zona.
   Con el Índice Inmobiliario de Fotocasa podrás consultar el precio por metro cuadrado y su evolución en diferentes lugares, ya que disponemos de datos desde enero de 2005. De tal manera que podrás saber si es un buen momento para comprar al conocer la temperatura del mercado.
2. Establecer un presupuesto. Como ya hemos mencionado en anteriores ocasiones, las entidades bancarias, por lo general, financian hasta el 80% del valor de tasación del inmueble. Por lo que es importante contar con ahorros suficientes para hacer frente al restante 20%, más un 10% del pago de impuestos y otros gastos.
   Con estos cálculos será sencillo establecer el importe máximo que se puede alcanzar en la adquisición de la vivienda. 
3. Comprobar la situación legal de la vivienda. Un paso fundamental para conocer la situación jurídica de la vivienda consiste en solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. De esta manera, se podrá conocer si existe alguna carga pendiente.
4. Conocer el estado de la vivienda. Revisar bien el inmueble es un fundamental para poder negociar una rebaja en el precio de venta. Lo recomendable es realizar una visita con un especialista para revisar las instalaciones de luz, gas y agua, o cualquier fallo o desperfecto que nos pueda ayudar en la negociación del precio.
   En este punto no debemos olvidar el certificado de eficiencia energética del inmueble, que nos ayudará a establecer un gasto mensual en la factura eléctrica.
5. Ser empático. No nos podemos olvidar del lado humano a la hora de negociar. Averiguar la motivación del vendedor puede suponer una ventaja frente a nuestra competencia, así como la urgencia por cerrar la operación. En este punto recomendamos una comunicación asertiva para intentar conectar con el propietario.
   Controlar tiempos. Según datos de Fotocasa Research, seis de cada diez operaciones con rebaja de precio se cierran durante el primer mes de negociación, por lo que no es conveniente alargarlo en el tiempo.
   Cuando se llegue a un acuerdo con el vendedor se recomienda realizar un contrato de reserva o de arras, con el fin de formalizar el interés y evitar que otros posibles compradores nos quiten la vivienda.

Causas para bajar el precio de la vivienda

Una vez explicados los factores que se deben tener en cuenta antes de ponernos a negociar el precio de una vivienda, llega el momento de conocer los motivos más habituales por los que podríamos conseguir una rebaja en el precio de venta de la vivienda.

Causas vinculadas a la vivienda

Por un lado nos encontramos con todas aquellas causas relacionadas directamente con el inmueble en cuestión que queremos comprar.

• El tamaño de la vivienda. Es necesario conocer los metros útiles de la vivienda para poder determinar si el precio concuerda con la superficie del inmueble.
• La ubicación. La localización puede ser un argumento clave a la hora de negociar o establecer un precio de venta. No podrá tener el mismo precio una vivienda que se encuentre cerca de medios de transporte, hospitales, colegios y otros servicios esenciales, que una que no disponga de ellos en sus inmediaciones.
• El estado de conservación. En el caso de tener que realizar una reforma en la vivienda debido a su antigüedad, el precio de venta podría ser susceptible de una rebaja.
• Garaje, trastero y ascensor. Estos elementos pueden otorgar un plus a la vivienda, en el caso de garaje y trastero, pero también puede restar valor al inmueble como es el caso del ascensor. De esta forma, podremos jugar con el precio de venta en función de los extras que disponga o no la vivienda en cuestión.
• El certificado energético. Si la vivienda dispone de una mala calificación energética, será posible argumentar una rebaja debido a las reformas que se deberán acometer en el inmueble.

Causas externas a la vivienda

Por otro lado, están todas aquellas justificaciones ajenas a la vivienda en sí que son consecuencia del mercado inmobiliario.

• Las reformas fiscales. Todos aquellos cambios fiscales realizados por el Gobierno pueden alterar el precio final de la vivienda, por ejemplo, si se cambia el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o las desgravaciones fiscales.
  Conviene revisar la normativa para ver en qué medida puede verse reflejado en el precio de la vivienda. De hecho, el 1 de febrero el Consejo de Ministros ha aprobado la nueva ley de vivienda que regulará aspectos tales como las ayudas al acceso, los desahucios, la limitación de los precios del alquiler en las “zonas tensionadas” o la creación de vivienda asequible.
• El mercado. La oferta y la demanda es clave para establecer una evolución del precio de la vivienda. De cara al 2022, nuestros expertos sostienen que el precio medio de la vivienda de segunda mano está casi un -40% por debajo de los años del boom inmobiliario y que durante los próximos meses se prevé un boom por cambiar de vivienda, lo que conlleva un aumento de la demanda en el mercado de compraventa.