Cuando nos disponemos a comprar una vivienda, queremos que se ajuste a nuestras necesidades y preferencias, pero también a nuestro presupuesto económico. Lo primero suele ser más fácil que lo segundo, por eso muchas personas recurren a las subastas de casas.
La subasta de viviendas es una forma de acceder a una vivienda más económica, ya que puede llegar a ser incluso un 30% más barata. Sin duda, se trata de una diferencia que merece la pena contemplar, especialmente en momentos en los que la economía está más limitada, como la cuesta de enero.
¿Cómo se producen las subastas de casas?
Las casas en subasta son el resultado de un proceso judicial que comenzó cuando una persona no pudo hacer frente al préstamo de la hipoteca. En esos casos, la vivienda se confisca y se pone en venta para cancelar parte de la deuda contraída. El valor mínimo para sacar una vivienda a subasta debe ser del 70% para que el deudor recupere la mayor cantidad posible y devuelva menos al acreedor.
La subasta a mano alzada son cosa del pasado y ahora se pueden realizar por internet: a través de empresas especializadas o a través del BOE. Tras la pandemia, el Gobierno aprobó el Real Decreto 16/2020 de medidas procesales y organizativas para hacer frente a la COVID-19, según el cual las subastas de casas de bancos deben hacerse mediante empresas especializadas, dada la saturación de los juzgados.
BOE vs. Empresas especializadas
Con esta medida, el BOE busca ofrecer la máxima transparencia posible sobre estos procedimientos, que no son del todo perfectos. Algunos presentan ciertas carencias, ya que para que el proceso se lleve a cabo correctamente, el secretario judicial correspondiente debe encargarse de que todos los contenidos se carguen en la web, y la información que se proporciona es muy simple.
Sin embargo, en el caso de empresas especializadas, la información es más completa: descripción, ficha del catastro, nota simple, fotos, contrato de alquiler en caso de que haya, cargas tributarias, gastos de comunidad… En muchas ocasiones funcionan como si fueran una inmobiliaria más, incluso ofrecen visitas al inmueble.
Asimismo, el Consejo General de Procuradores de España (CGPE) lanzó en 2016 una plataforma para comprar inmuebles y pujar en subastas en la que los usuarios pueden participar de manera sencilla. Hay viviendas procedentes de concursos de acreedores, herencias, divorcios o ejecuciones hipotecarias.
Cómo comprar casas en subasta
El requisito indispensable para participar para adquirir casas en subastas de bancos es ser una persona física o jurídica; no hay más requisitos ni limitaciones.
Después, hay que entrar en la página del BOE utilizando el certificado digital o a través del sistema Cl@ve de la administración electrónica. En el caso de las plataformas de empresas especializadas, hay que registrarse siguiendo todos los pasos.
La puja comienza en el momento en el que se publica el anuncio y dura 20 días. Durante ese tiempo, los interesados deben hacer una oferta y depositar una fianza, que suele ser del 5% del valor de la vivienda.
Pasados los 20 días, se comunica cuál ha sido la mejor puja al ganador. Después, se acuerda entre las partes el día para la firma de la escritura, para la cual se necesitan: los testimonios en el juzgado, una documentación que verifica que el activo ha sido subastado y se puede adjudicar, y todo el papeleo restante para que no haya incidencias en el registro de la propiedad.
En los 20 días siguientes hay que abonar la cuantía restante, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, además de liquidar los honorarios del registrador y notario. En caso de que el ganador no esté interesado, no se le devolverá la fianza. Aquellos que no hayan ganado la puja recibirán de vuelta el depósito.
Ventajas de comprar una vivienda en una subasta
- Ahorro. La principal ventaja de comprar en subastas de casas de bancos es el ahorro, que puede ser de entre el 10 y el 20% de media respecto a métodos de compra más tradicionales. No obstante, hay que tener cuidado porque se considera el valor de la tasación, que puede ser superior al del mercado.
- No hay riesgo de fraude porque toda la información está disponible en el portal de venta.
- Menos trámites. No hay que realizar tasación porque esta ya estaría realizada por la entidad bancaria. Tampoco hay que pagar comisiones a ningún agente porque la compra se realiza en el contexto de un pleito.
- Financiación. El motivo por el que se pide el 5% de fianza es para demostrar que hay solvencia económica y que el resto se podrá abonar en los 20 días posteriores a la adjudicación de la puja. No obstante, en caso de no disponer de dicha cantidad, se puede solicitar un préstamo o hipoteca.
En definitiva, adquirir una casa en subastas implica un gran ahorro frente a una adquisición más tradicional. Pero a veces puede ser difícil acceder porque muchos profesionales pujan por las mejores oportunidades.
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