Quiero alquilar mi piso con garantías, ¿Qué puedo pedir legalmente?

Las obligaciones entre arrendador y arrendatario siempre generan muchas dudas y en muchas ocasiones, no está clara la figura de quién debe hacerse cargo de qué. Por este motivo, hoy queremos resolver una duda bastante extendida entre los inquilinos y los arrendadores de una vivienda: ¿Qué se puede pedir para formalizar un alquiler con garantías?

Los requisitos que debe cumplir el inquilino a la hora de alquilar una vivienda pueden variar y dependerán de las exigencias del propietario en cuestión, que demandará más o menos documentos para alquilar su piso.

Para comenzar, el único documento imprescindible para formalizar el contrato de alquiler es el documento nacional de identidad del arrendatario. Sin embargo, el arrendador suele solicitar un contrato laboral y las últimas nóminas. De esta manera, podrán calcular la solvencia y estabilidad del inquilino.

La garantía principal al alquilar un piso es la Fianza

El concepto de fianza viene regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que señala como obligatorio que la fianza corresponda con una mensualidad de la renta para los arrendamientos de viviendas. De este modo, el inquilino debe abonar al arrendador dicha cantidad de dinero para garantizar las obligaciones contractuales.

Al finalizar el contrato de arrendamiento el propietario debe devolver al inquilino la fianza, siempre y cuando el uso de la vivienda haya sido el adecuado. Solo se podrá retener la fianza en los siguientes casos:

1. Si el inquilino no ha cumplido con el pago de las cuotas o mensualidades.
2. Cuando se observa algún desperfecto en mobiliario o electrodomésticos que no corresponda con el desgaste habitual debido al uso.
3. Cuando la vivienda no se entregue en condiciones óptimas de limpieza.

Como garantía extra, el Aval

El aval funciona como garantía de pago de la renta. Los arrendadores o propietarios suelen solicitarlo como garantía extra, sin ser de obligado cumplimiento.

Por lo general, nos encontramos con dos tipos de avales, el bancario y el personal.

• Aval bancario. Garantía que un banco entrega al solicitante para responder ante terceros en el caso de obligación de pago. Dicho aval puede tener una duración determinada o no.
• Aval personal. Una tercera persona responde ante el arrendador en caso de que el inquilino no cumple con las obligaciones contractuales como el pago del alquiler.

En estos casos el avalista deberá responder hasta una cantidad determinada en el contrato de aval, por ejemplo, la renta, los desperfectos de la vivienda o la actualización de la fianza. Aunque en la mayoría de los contratos no se fija límite alguno.

¿En quién recaen los Impuestos?

En la mayor parte de los contratos de arrendamiento es el arrendador el que se hace cargo de la mayor parte de los impuestos que recaen en la vivienda como el Impuesto Sobre Bienes e Inmuebles (IBI), la tasa municipal de basuras o el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Hasta 2019, el único impuesto que recaía sobre los inquilinos era el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto bastante desconocido. A partir de la reforma del alquiler, los inquilinos están exentos de pagarlo pero no de la obligación de presentarlo.

Para ello, en la delegación de Hacienda de su comunidad autónoma deberá presentar el modelo 600 marcando la casilla “exento” y especificar cuota a pagar de cero euros.

Comunidad de vecinos

El gasto de la comunidad de vecinos es un gasto que, en un principio, debe abonar el propietario pero, en muchos casos, se deriva al inquilino previo pacto de las partes, que lo deben recoger en el contrato de alquiler. 

El pago de la comunidad de vecinos incluye la calefacción central, la luz de las zonas comunes y el mantenimiento del edificio o bloque de viviendas.

En cuanto a las derramas extraordinarias, este pago sí recae exclusivamente en el propietario de la vivienda, no pudiendo derivar el gasto al inquilino. Solo podrá elevar la renta y/o la fianza aludiendo a la realización de mejoras en la vivienda.

En resumen: ¿Cómo alquilar el piso con garantías o requisitos «extra»?

Recapitulando, el inquilino está únicamente obligado por ley a facilitar el documento nacional de identidad y a abonar la fianza del alquiler, así como a presentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

El arrendador, por su lado, puede exigir una serie de requisitos “extras” para formalizar el contrato de alquiler, siendo estos legales pero no obligatorios. Entre ellos nos encontramos con el pago de un aval, de la comunidad de vecinos, la declaración de la renta o las últimas nóminas, el contrato laboral e, incluso, un seguro de alquiler. Todos ellos se acordarán entre ambas partes y se recogerán por escrito en el contrato de alquiler.