Quién paga los impuestos en una compraventa
Tenemos que partir de la base de que la decisión de quien tiene que asumir los gastos de formalización en una compraventa de una vivienda va a depender de lo que pacten las partes, aunque lo habitual es pactar que todos los gastos los asuma el comprador menos el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (antiguo Arbitro Municipal de Plusvalía) que suele pactarse que lo pague el vendedor, que es además el sujeto pasivo del citado Impuesto.
El problema surge cuando en la escritura haya una falta de previsión de quién debe asumir estos gastos, o cuando las partes acuerden que estos gastos se sujeten “a Ley”.
Por ello lo primero que debemos analizar es lo que dice la Ley en cuanto a este reparto de gastos, ello está recogido el artículo 1455 del Código Civil que dice: “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y las demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
Observamos de la lectura del anterior artículo es que solo se está refiriendo a los gastos notariales que se originan por el otorgamiento de las escrituras de venta, pero no contempla otros gastos inherentes a la venta como los de inscripción registral y los de los impuestos que conlleva la propia venta. De todas maneras, tampoco sería necesario que los incluyese, porque el sujeto pasivo obligado al pago de los gastos de inscripción en el registro de la propiedad (que no olvidemos es voluntaria, salvo que haya una carga hipotecaria de por medio) y de los impuestos inherentes a la venta como son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es el comprador.
Como hemos dicho anteriormente, se admite cualquier tipo de pacto en contrario, sobre el pago de estos gastos e impuestos, salvo que estuviéramos ante una compraventa sometida a la legislación de consumo, que suele ser una legislación muy restrictiva en cuanto a la repercusión a los compradores de las obligaciones del vendedor-promotor, no admitiendo que alguno de estos gastos o impuestos se puedan repercutir al comprador. En este sentido, no se admiten los gastos derivados del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, los gastos necesarios para conseguir que la titulación de los inmuebles que se venden se pongan a nombre de los vendedores, y tampoco se podrían repercutir a los compradores los gastos e impuestos ocasionados por la constitución de las hipotecas que contrate el promotor para financiarse la construcción. Tampoco se podrían repercutir los gastos de cancelación registral de las hipotecas constituidas por el vendedor, en el supuesto de que a los compradores no les interesase subrogarse en ellas.
Por último, el citado artículo no contempla quiénes son los obligados a pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para lo cual habría que remitirse a la legislación que regula este impuesto, que determina que si en la escritura no se hubiera recogido quién debe pagarlo (porque también esto se puede pactar) el pago del IBI le correspondería a la parte que fuera sujeto pasivo del Impuesto el día 1 de enero de cada año, que es cuando se devenga este Impuesto. Actualmente, según la última jurisprudencia del Tribunal Supremo se permite y es perfectamente válido pactar en las escrituras que las partes se encarguen del pago del citado Impuesto, en función del tiempo de tenencia de los inmuebles, determinado por la fecha de la firma de las escrituras y entrega de la posesión.
Volviendo a analizar lo que dice el artículo 1455 del Código Civil, lo que está manifestando es que si no se ha pactado en la escritura a quien le corresponden los gastos de formalización de ésta o las partes han acordado que estos gastos se “sometan a Ley”, será el vendedor el que tenga que asumir los gastos notariales de la matriz que incorpora el notario en su protocolo, que suelen ser los de mayor cuantía económica; siendo del comprador el resto de los gastos que cobra el notario por expedir la primera y posteriores copias, que suelen ser mucho más económicas.
Por todo ello, en función de la posición que ocupemos en las compraventas, como compradores o como vendedores, convendría establecer unos pactos u otros.
Podría haber otro gasto que es el de la comisión de la agencia inmobiliaria, en el caso de intervenir en la búsqueda de potenciales compradores. También es un gasto que actualmente se puede pactar y trasladar al comprador, al vendedor, o a ambos.
Quién paga los impuestos en cuanto al alquiler
Aquí la cosa resulta más sencilla siempre que no se eleve a público el alquiler, como requisito previo para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Si el alquiler de una vivienda se recoge en documento privado que es lo habitual, los gastos de formalización y de gestión del contrato (gastos de abogado y de agencia) se abonarían dependiendo de que el arrendador de las viviendas fuera una persona física o jurídica. En el caso de arrendadores personas jurídicas, se establece en el artículo 20 de la LAU que los gastos de formalización y gestión del arrendamiento los tiene que asumir la parte arrendadora (propietario de la vivienda). En cambio, si el arrendador fuera una persona física (propietario o usufructuario) habría que estar a lo que se hubiere pactado en el contrato para sufragar dichos gastos, aunque normalmente los de formalización del contrato suele pagarlos el arrendador, y los de agencia, el arrendador, el arrendatario, o incluso ambos, dependiendo de las circunstancias.
Por último en el caso de que alguna de las partes del contrato quisiera elevar a público el contrato de alquiler para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, los gastos de formalización de dicha pretensión los asumiría la parte a quién le interesare la inscripción.
Para terminar este artículo, tenemos que tener mucho cuidado cuando repercutamos a los compradores e inquilinos gastos e impuestos cuyos sujetos pasivos sean los vendedores o los arrendadores (por ejemplo cuando se repercutan a los inquilinos los gastos de la comunidad de propietarios, o cuando se repercuta a los compradores el IBI), digo esto porque si aquellos no los pagasen, los Ayuntamientos, las Comunidades Autónomas o las de propietarios solo se podrían dirigir para su cobro contra los sujetos pasivos obligados a pagarlos sin importarles la repercusión pactada; por ello lo mejor, siempre que sea posible en las ventas, es retener el importe de éstos gastos e impuestos, y en el caso de los alquileres, subir el importe de las rentas, y que los arrendadores asuman los gastos de la comunidad de propietarios.
