Comprar piso para alquilar: ¿es buen momento?

La rentabilidad de la vivienda en España cerró 2022 en un 6,5% y en algunas capitales como Huelva, Lleida, Santa Cruz de Tenerife capital y Tarragona capital, superó el 7%. Comprar piso para alquilar en España es muy rentable, especialmente si lo comparamos con otros países de Europa, donde es difícil que llegue al 5%.

Si bien es cierto que el precio de la vivienda en nuestro país también es elevado -cerró el año en 2.051 euros/m², de media y en abril alcanzó ya los 2.113 euros/m², según el Índice Inmobiliario Fotocasa- lo cierto es que, como decimos, invertir en inmuebles en nuestro país es muy rentable.

Sin embargo, antes de hacerlo debemos tener en cuenta una serie de factores básicos, como por ejemplo, elegir un precio de alquiler adecuado para sacar la mayor rentabilidad posible, entre otros. Los analizamos en este artículo de Fotocasa.

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

¿Qué factores hay que tener en cuenta a la hora de comprar piso para alquilar?

Antes de comprar la casa, hay que asegurarse que la operación sea más o menos segura. Para ello, se deben tener en cuenta una serie de factores que pueden hacer que la vivienda sea más o menos rentable:

Precio de la vivienda

Cuanto más bajo sea el precio, mayor podrá ser la rentabilidad obtenida. Para saber si se trata de un precio de compra adecuado, lo mejor es saber cuál es el precio medio de otras viviendas similares de la zona.

Zona y comunicación

Si el barrio donde se ubica la vivienda está muy demandado y tiene poca oferta (centros urbanos de las grandes urbes, por ejemplo), si está bien comunicado o si dispone de muchos servicios son algunas de las cosas que pueden hacer que el precio del alquiler se incremente y que, por tanto, se logre una mayor rentabilidad a la hora de rentar el inmueble.

Tipo de vivienda

Por lo general, los chalets, apartamentos, lofts, áticos o pisos de dos o tres habitaciones suelen ser muy demandados porque suelen contar con elementos extra como jardín o piscina.

Precio de alquiler

Lo mejor es comprobar el precio del alquiler medio de la zona, según los metros cuadrados del inmueble y sus características, para no pillarse los dedos y poder optar a varios inquilinos.

Gastos en la compra de una vivienda

Hay que tener en cuenta los gastos e impuestos que implica la compra de una vivienda, como el IVA, si procede, o de los actos jurídicos documentados; los propios de la operación de compraventa como los gastos del registro, la notaría o, incluso, de apertura del crédito hipotecario si se solicita. Además, hay que añadirle los gastos que implicará la vivienda durante el período de tiempo que se tenga arrendada (el IBI, la comunidad, el seguro…).

Inversión

Es importante calcular la inversión que pueda requerir la vivienda antes de ponerla en alquiler: si hay que reformar todo el inmueble para revalorizalo, si sólo hay que hacer pequeños acabados o comprar muebles, entre otros.

Riesgos de comprar para alquilar

Si bien hay que aprender a minimizarlos, no hay inversión sin riesgo. Este pueden ser desde que no se encuentre inquilino para la vivienda o que esta esté largos períodos sin arrendar, a que el arrendatario no pague la renta o a que destroce el inmueble. Tener muy claros los riesgos y compararlos con la rentabilidad harán que se pueda ver más fácilmente si compensa o no invertir.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler?

Hay diversos métodos que pueden utilizarse para calcular la rentabilidad anual de una vivienda comprada a la hora de ponerla en alquiler.

Uno de ellos es el cálculo del PER, que consiste en relacionar el número de veces que el valor de la vivienda contiene el precio que aporta el alquiler. Tanto en este cálculo, como en el de la rentabilidad bruta, no se tienen en cuenta gastos derivados de la compra de vivienda como la hipoteca, el notario o la escritura de la misma.

Sin embargo, es más que conveniente, como se explicaba antes, contar con ellos a la hora de determinar si se trata de una buena inversión o no.

Para obtener el rendimiento de la vivienda, a las ganancias totales obtenidas de la renta del alquiler durante los años que se pretenda tener la vivienda arrendada, hay que restar los gastos básicos que supondrá la vivienda (IBI, comunidad, seguro…) durante ese período de tiempo.

La rentabilidad total se obtiene de restar el precio de compra de la vivienda al rendimiento obtenido de la operación anterior. Luego, sólo hay que dividir por el número de años que se pretende alquilar la vivienda para obtener la rentabilidad anual. Si lo que se quiere es tener una rentabilidad del 100 % o más, sólo hay que calcular los años que llevará tener la vivienda en alquiler para lograrla.

A modo de ejemplo:

Por ejemplo, si se adquiriera una vivienda por 120.000 € y se quisiera cobrar una renta mensual de 600 €, contando con que el inmueble se alquilase durante 20 años y que, durante este tiempo, los gastos a pagar (incluyendo los fiscales y los relativos a la compra) por parte del propietario ascendiesen a 40.000 €, ¿cómo se calcularían el rendimiento y la rentabilidad?

Si se multiplican los 600 € por los 20 años de alquiler, se obtienen 144.000 € de ingresos por la renta del alquiler. Si a esta cantidad se le restan los 40.000 € de gastos aproximados durante el tiempo del arrendamiento (dejando de lado posibles gastos de mantenimiento y sin tener en cuenta los efectos de la inflación), el rendimiento de la vivienda ascendería a 104.000 €.

Si la vivienda se compró por 120.000 € y 20 años después se habría generado un rendimiento de 104.000 euros, la rentabilidad obtenida en ese tiempo sería del 86,66%; o lo que es lo mismo, el alquiler del inmueble habría alcanzado una rentabilidad del 4,33%.

Llegados a este punto, cada persona deberá sopesar si ese porcentaje de rentabilidad obtenida por la vivienda compensa con los riesgos que se toman al alquilarla. La respuesta dependerá de las posibilidades y las necesidades de cada uno.