¿Qué pasa si caduca el contrato de arras? El comprador y el vendedor pueden negociar una prórroga

Si queremos comprar o vender una vivienda, es probable que en algún momento acabemos firmando un contrato de arras. Al fin y al cabo, este acuerdo sirve para proteger a ambas partes: el comprador se compromete a adquirir la vivienda y el vendedor, a cambio, se obliga a no entregársela a otra persona. Puede ocurrir, no obstante, que el contrato de arras caduque o, dicho de otro modo, que el contrato de compraventa no se celebre en el plazo estipulado. ¿Qué ocurre en ese caso? Si ambas partes están interesadas en continuar con la operación, pueden firmar una prórroga. Sin embargo, si no se negocia un aplazamiento, la parte que ha incumplido el contrato de arras va a tener que afrontar las consecuencias.

En este artículo comprobamos qué podría ocurrir si se supera la fecha límite de un contrato de arras sin que comprador y vendedor hayan firmado la compraventa de la vivienda.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo entre el comprador y el vendedor mediante el cual ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa de una vivienda dentro de un plazo de tiempo determinado.

Si somos la parte vendedora, este acuerdo nos obliga a reservar la vivienda para la persona interesada y a no venderla a un tercero durante el plazo pactado. Si somos la parte compradora, nos comprometemos a adquirir la vivienda en las condiciones acordadas y, como prueba de ese compromiso, entregamos una cantidad de dinero en concepto de arras.

Todo contrato de arras tiene una fecha límite para firmar la escritura de compraventa. El plazo depende del acuerdo al que hayan llegado las partes. Puede ser, por ejemplo, de 60 o 90 días.

¿Qué ocurre si el contrato de arras caduca?

Cuando nos referimos a la caducidad de un contrato de arras, hablamos de la fecha límite para la firma de la compra. Si se supera ese plazo pactado sin que se haya llevado a cabo la compraventa, podríamos decir que el contrato de arras ha caducado y nos encontraríamos ante un incumplimiento de este. Si alguna de las partes o ambas necesitan más tiempo, pueden acordar una prórroga.

No obstante, si el plazo expira sin que se haya firmado la compraventa y no se ha pactado una ampliación, las consecuencias dependerán de quién haya incumplido el contrato y del tipo de arras firmado.

En el caso de las arras penitenciales, que son las más habituales y están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil, si el incumplimiento es del comprador, este perderá la cantidad entregada como arras. Por el contrario, si el incumplimiento es del vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

Vencimiento del contrato de arras por culpa del comprador

Si somos los compradores de la vivienda y llegada la fecha límite del contrato decidimos no seguir adelante con la operación, tendremos que renunciar al anticipo que le hayamos entregado al vendedor.

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Vencimiento del contrato de arras por culpa del vendedor

Por el contrario, si somos la parte vendedora y el contrato expira por culpa nuestra, tendremos que devolverle al comprador las arras por duplicado. En otras palabras, tendremos que devolver el doble del anticipo que nos haya dado.

El encargado de regular las consecuencias del incumplimiento de un contrato de arras penitenciales es el Código Civil que dice lo siguiente: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Supongamos que el comprador le ha entregado 20.000 euros al vendedor como señal. En la siguiente tabla podemos ver qué ocurriría en cada escenario:

¿Se puede firmar una prórroga del contrato de arras?

Si necesitamos más tiempo para firmar la compraventa, ya sea porque somos los vendedores y todavía no hemos podido mudarnos o porque somos los compradores y el proceso para conseguir una hipoteca se ha alargado, podemos negociar una prórroga. Eso sí, para ampliar el plazo del contrato de arras, ambas partes deben estar de acuerdo.

Para ampliar la fecha límite, deberíamos incluir un anexo en el contrato con la nueva fecha de vencimiento.

¿Qué pasa si llega la fecha límite porque el comprador no ha podido obtener una hipoteca?

Puede ocurrir que la parte compradora necesite pedir una hipoteca para financiar la compra de la vivienda y que el banco no se la conceda. Con carácter general, si el plazo caduca y el comprador no puede completar la transacción, perdería las arras.

No obstante, en el acuerdo se puede incluir una cláusula que diga que si la compraventa no se puede llevar a cabo por falta de financiación, el comprador no debe asumir ninguna penalización y puede recuperar su dinero.

¿Quieres más información? Descubre los 3 tipos de contratos de arras que existen.