¿Cómo afecta a la hipoteca que la vivienda tenga ampliaciones no registradas?

Cuando una persona se enamora de una casa lo sabe. Se ve viviendo en su nuevo hogar, decorándolo, construyendo ahí su vida. Es por ello que cuando ocurre esta sensación el usuario no lo piensa y opta por firmar la reserva y empezar el proceso de pedir una hipoteca.

Sin embargo, en algunos casos puede ocurrir que llegue el momento de pedir la nota simple y el futuro propietario se encuentre con una sorpresa: que una parte de la casa, de sus metros cuadrados, no conste en el papel. ¿Cómo afecta esto al proceso de compra?

Desde el comparador hipotecario iAhorro advierten que este hecho puede afectar de lleno en la tasación de la vivienda. Al fin y al cabo, para realizar la tasación de un inmueble se tienen en cuenta los metros cuadrados que están especificados en la escritura, por lo tanto, si la vivienda tiene 100, pero solo constan 90, la tasación se realizará sobre ese último valor, lo que hará que el valor resultante sea menor del esperado.

Este desacuerdo entre la realidad física y la registral no es un simple formalismo. Los tasadores operan bajo directrices que obligan a considerar únicamente la superficie legalmente reconocida. Ante una discrepancia la valoración se ajusta a la baja, lo que suele desencadenar un efecto dominó: si el valor de tasación desciende, el importe máximo de la hipoteca que el banco está dispuesto a conceder también lo hace, pues habitualmente se financia un porcentaje del valor de tasación (generalmente el 80%).

Esto significa que si el inmueble que se va a adquirir cuesta 250.000 euros, pero la tasación se queda en 220.000, lo que el banco financiará es el 80% de 220.000, es decir, unos 176.000 euros, mientras que si la tasación hubiera salido en 250.000 euros la entidad proporcionaría 200.000 para la compra, unos 24.000 euros más.

Entonces… ¿no se podrá pedir la hipoteca? Dependerá de cómo evalúe la situación el tasador. Si considera que el motivo por el que no constan los metros cuadrados es que es un inmueble antiguo y no constan sanciones sobre el mismo simplemente en la nueva nota simple se señalará la existencia de metros que no estaban inscritos. Eso sí, seguirán sin poder contar en la tasación final de la vivienda.

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El problema puede ser cuando el tasador detecta que la ampliación vulnera gravemente la normativa urbanística o duda de su situación administrativa. En este caso la tasación no se podrá llevar a cabo hasta que se solucione este problema y, por ende, la concesión de la hipoteca quedará paralizada.

Si se da esta situación que tenga solución o no dependerá de cómo se haya realizado la ampliación no registrada. Si cumple con la normativa solo que no se registró simplemente tocará ir al ayuntamiento a formalizarlo. Si por el contrario no cumple con la Ley no se podrá regularizar y, por lo tanto, no se podrá hipotecar esa vivienda.

En definitiva, el hecho de que la vivienda que se quiera comprar cuente con una ampliación no registrada no implica directamente que ya no se pueda adquirir. Habrá que analizar la situación con el tasador y el vendedor para ver si se le puede encontrar una solución.

La transparencia y la verificación documental temprana son, por tanto, los mejores aliados para asegurar que el sueño de la nueva vivienda no se trunque por trámites burocráticos pendientes. Ante cualquier duda, el asesoramiento experto de profesionales del sector hipotecario como puede ser iAhorro es fundamental para determinar si la operación es segura y viable a largo plazo.