Fiscalidad de la segunda residencia en España: ¿qué impuestos tienes que pagar en 2026?

Si tenemos una segunda residencia, nos toca pagar impuestos. Por un lado, si poseemos una casa en la montaña o un apartamento en la playa para uso propio, vamos a tener que declarar una renta inmobiliaria imputada del 2 % del valor catastral del inmueble en nuestra declaración de la renta, según la Agencia Tributaria, mientras que si la vivienda la tenemos alquilada o la hemos vendido, deberemos tributar por las ganancias obtenidas.

¿Tienes una segunda residencia o te has planteado comprar una casa nueva y no sabes qué impuestos te toca pagar? En este artículo de Fotocasa te ayudamos a entender cómo tributa una segunda vivienda en 2026 en España.

¿Cómo tributa una segunda residencia para uso propio?

Si tenemos una segunda residencia vacía o para uso propio, por ejemplo, para pasar los fines de semana, tenemos que tributar por ella aunque no nos reporte ningún beneficio.

Hacienda nos obliga a declarar una renta inmobiliaria imputada (una renta ficticia), definida en el artículo 85 de la Ley 35/2006, aunque en realidad no obtengamos renta alguna.

¿Cómo se calcula la renta inmobiliaria imputada? La renta imputable a cada inmueble se calcula en 2026, según la Agencia Tributaria, con los siguientes porcentajes:

• 2 % del valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI por norma general.
• 1,1 % del valor catastral del inmueble en el siguiente caso: inmuebles ubicados en localidades en las que los valores catastrales se hayan revisado o determinado después del 1 de enero de 2012 a través de un procedimiento de valoración colectiva general.

En resumen, si tenemos una segunda residencia para uso propio, en nuestra declaración de la renta tenemos que imputar una renta equivalente al 2 % del valor catastral del inmueble con carácter general, salvo que nos encontremos en alguno de los supuestos que nos permita reducirla al 1,1 %.

Así, por ejemplo, si nuestra vivienda tiene un valor de 100.000 euros, Hacienda nos imputará 1.100 o 2.000 euros como renta, sobre los que aplicará el tipo de IRPF correspondiente

¿Podemos deducir algún gasto de la renta?

Es importante destacar que no podemos deducir ningún gasto a la cifra resultante de la aplicación de los porcentajes anteriores.

¿Se aplica alguna excepción en función del tipo de vivienda?

Sí. No generan rentas inmobiliarias imputadas los inmuebles afectos a actividades económicas, las propiedades rurales cuyas construcciones sean indispensables para desarrollar actividades agrícolas, ganaderas o forestales, los inmuebles alquilados (más abajo podemos ver como tributa una vivienda alquilada), el suelo no construido, los inmuebles en proceso de construcción y la vivienda habitual, tal y como señala la Ley 35/2006.

Calcular cuánto se paga de IBI por tu casa en 2026

¿Cómo tributa una segunda residencia alquilada?

Si tenemos una segunda residencia alquilada, entonces no hay imputación de rentas, sino que tenemos que pagar impuestos sobre el dinero que hayamos ganado por el alquiler. En este caso, debemos incluir en nuestra declaración de la renta el beneficio que hayamos obtenido durante el ejercicio fiscal, que se considera un rendimiento del capital inmobiliario.

Para calcular el rendimiento obtenido al poner nuestra vivienda en alquiler, es decir, la ganancia sobre la que tenemos que pagar impuestos, debemos restar los gastos deducibles a los beneficios.

¿Cuáles son los gastos deducibles del alquiler? Entre otros, podemos destacar los siguientes:

• Intereses y otros gastos relacionados con la financiación del inmueble.
• Gastos de conservación y reparación de la vivienda.
• Impuestos.
• Primas de los seguros.
• Gastos para la formalización del contrato de alquiler.

Reducción: alquiler de vivienda habitual vs. alquiler de temporada

Una vez restados los gastos deducibles, tenemos que comprobar si podemos minorar el rendimiento. Esto dependerá de si ofrecemos nuestra vivienda en régimen turístico o de temporada o como vivienda habitual.

Como muestra la tabla anterior, no vamos a pagar lo mismo si hemos alquilado nuestra segunda residencia como vivienda habitual que si la comercializamos en régimen de temporada.

Si destinamos nuestra vivienda al alquiler turístico o temporal, tendremos que tributar por el beneficio que hayamos obtenido, es decir, la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles, mientras que si usamos nuestra vivienda para satisfacer la necesidad de vivienda habitual de un inquilino, tal y como explica la Agencia Tributaria en el Manual Práctico de la Renta de 2025, podremos reducir el rendimiento neto de la siguiente manera:

• • Contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023: reducción del 60 %.
  • Contratos de alquiler firmados a partir del 26 de mayo de 2023: reducción del 50 % con carácter general (el porcentaje puede aumentar).

En el caso de los contratos firmados a partir de mayo de 2023, los porcentajes de reducción serán los siguientes:

• 90 % en el caso de que el contrato de alquiler sea sobre una vivienda ubicada en una zona tensionada y el precio del alquiler sea más de un 5 % inferior con respecto a la última renta del anterior contrato.
• 70 % en el caso de que no se cumplan los requisitos anteriores, pero el casero alquile por primera vez la vivienda, esta esté ubicada en una zona tensionada y el inquilino tenga entre 18 y 35 años, entre otras condiciones.
• 60 % en el caso de que no se cumplan los requisitos anteriores, pero la vivienda se haya rehabilitado en los dos años anteriores a la firma del contrato.
• 50 % con carácter general.

En definitiva, para calcular el rendimiento del alquiler de una segunda residencia para pagar los impuestos correspondientes tenemos que usar la siguiente fórmula:

Rendimiento del capital inmobiliario por el que se pagan impuestos = (ingresos íntegros – gastos deducibles) – reducción 

¿Qué impuestos tenemos que pagar si hemos vendido una segunda residencia?

Si el año pasado vendimos una segunda residencia, debemos incluir la ganancia que hayamos obtenido en la declaración de la renta de este año, ya que está sujeta al pago del IRPF. La cantidad que tendremos que pagar dependerá de lo que hayamos ganado, pero el tipo impositivo mínimo es del 19 % (los tipos se aplican por tramos).

Además, también vamos a tener que pagar la plusvalía municipal, que es un impuesto que grava el incremento de valor del suelo.

Comparativa: ¿qué impuestos se pagan en cada caso?

En la siguiente tabla podemos comparar cómo tributa una segunda residencia en función de su situación:

Si quieres saber más sobre cómo vender un inmueble, en este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para vender tu casa.