Evolución del mercado del alquiler en Barcelona en 2025 según Amat Immobiliaris

En 2025 hemos cerrado un 8,1 % más de nuevos contratos que en 2024. El crecimiento se concentra, principalmente, en la oficina de Barcelona y también es significativo en Sant Just Desvern. En cambio, en Sant Cugat del Vallès nos hemos mantenido en un nivel bajo y estable respecto al año anterior.

Cabe remarcar que este incremento no implica una mejora estructural del mercado. Lo que indica es que, en un entorno en el que la oferta está muy tensionada, se ha activado un poco más la oferta o se ha acelerado la toma de decisiones en determinados segmentos. El problema de fondo, no obstante, se mantiene intacto: la capacidad de formalizar contratos continúa estrictamente vinculada a la oferta disponible.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

Contratos y precios

El 2025 ha sido un año aparentemente contradictorio: hemos formalizado más contratos nuevos, pero la oferta disponible ha continuado en niveles muy bajos. El mercado, por lo tanto, no se ha normalizado.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

Lo que observamos es una actividad que se mueve dentro de un marco de escasez estructural y esta escasez continúa siendo la variable que condiciona todo el sistema: el volumen de contratación, la forma de comercialización, la tipología de la vivienda que sale al mercado y, en consecuencia, los precios y, por último, quién es el mejor candidato para alquilar estas viviendas.

En este contexto, cualquier lectura de 2025 se tiene que hacer con la misma prudencia que hemos reiterado en informes anteriores: cuando el volumen de operaciones es limitado, la mezcla de producto adquiere un peso determinante. Y este año, de nuevo, la mezcla es clave para entender la evolución de determinados indicadores.

Oferta de alquiler

El incremento de nuevos contratos está directamente relacionado con un aumento de la oferta disponible durante el 2025, que ha crecido cerca de un 20 %, aunque de manera irregular a lo largo del año.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

Esta oferta se compone, básicamente, de dos elementos:

1. La rotación del parque que ya administramos. Aunque continúa en niveles bajos, la rotación ha aumentado ligeramente, principalmente, por tres motivos:
   1. Inquilinos que optan por comprar vivienda.
   2. Inquilinos que se desplazan fuera del área metropolitana de Barcelona (AMB).
   3. Cambios personales, sobre todo, separaciones y divorcios.
2. La nueva inversión en viviendas destinadas al alquiler de larga temporada. Este segundo componente se encuentra bajo mínimos desde hace años y prácticamente no aporta oferta nueva anual. Por lo tanto, el sistema depende, casi exclusivamente, de la rotación del parque existente y de si estas viviendas vuelven o no al mercado del alquiler.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

Para interpretar correctamente el 2025, analizamos tres perspectivas, como en ejercicios anteriores:

1. Repercusión (euros/m2/mes): en términos agregados y ponderados por operaciones, la repercusión mediana pasa de 15,09 euros/m2/mes (2024) a 16,43 euros/m2/mes (2025), lo que representa un incremento del 8,9 %.
2. Renta media absoluta (euros/mes): la renta media agregada también crece; de 1.384 euros/mes (2024) a 1.482 euros/mes (2025). Un avance del 7,1 %.
3. Distribución de contratos según el segmento de renta: la distribución por segmentos de renta refuerza la idea de un desplazamiento hacia tramos superiores de renta.

Esta evolución no solo habla de precio, sino, sobre todo, de tipología de vivienda disponible y contratada. En un entorno de oferta reducida, las comparativas interanuales son complejas, porque la mezcla condiciona fuertemente el resultado.

La vivienda de tamaño medio

Todo apunta a una polarización de la oferta: desde hace años, crece el peso de las viviendas de superficie grande, mientras que también aparecen viviendas de dimensiones reducidas. La vivienda de tipología mediana parece ser la menos disponible.

Esta situación está estrechamente vinculada a la rotación del parque existente. Hay tres factores que pueden explicar la menor presencia de estas viviendas medianas:

• Baja rotación de esta tipología.
• Cuando hay disponible, se deriva al mercado de venta.
• No vuelve al mercado porque la ocupan los hijos de los propietarios.

Probablemente, nos encontramos delante de una combinación de los tres factores.

Procedencia (local vs. extranjera)

Los datos son contundentes y alineados con la tendencia de los últimos años:

• • Barcelona ciudad: 58 % de extranjeros vs. 42 % de locales.
  • Sant Cugat + Sant Just: 48 % de extranjeros vs. 52 % de locales.

El 2025 consolida una realidad estructural: el peso del inquilino extranjero continúa siendo muy elevado, especialmente, en Barcelona. Eso no se explica necesariamente por un  crecimiento de la demanda, sino porque en un entorno de alta competencia representan en muchos casos los mejores candidatos.

Edad

Por segundo año consecutivo, disminuye el porcentaje de nuevos contratos formalizados por perfiles jóvenes.

Podríamos sintetizarlo así:

• El inquilino local se sitúa, mayoritariamente, en la franja de los 40 a los 60 años.
• El inquilino extranjero se sitúa, principalmente, entre los 30 y los 40 años.

El 2025 mantiene un peso destacado de la vivienda media-grande, hecho que contribuye a explicar el desplazamiento hacia rentas medianas más elevadas.

El gran reto pendiente continúa siendo la transición energética del parque del alquiler. El peso del parque existente y, en gran parte, no rehabilitado sigue dominando, con calificaciones energéticas mayoritariamente bajas. En los próximos años entrarán en vigor nuevas restricciones que afectarán a este parque; si no se impulsa decididamente la rehabilitación, los problemas de oferta podrían agravarse aún más.

Otro elemento relevante es que cada vez resulta más difícil hablar de un mercado en el sentido tradicional. Una parte significativa de la oferta se vehicula a través de canales diferentes a los habituales. La rotación es uno de los datos más ilustrativos del 2025: la oferta que llega al mercado se coloca con gran rapidez y, en muchos casos, los contratos se encadenan sin prácticamente exposición pública.

Conclusiones

El 2025 deja una conclusión clara: el problema de accesibilidad para la mayoría de la población se ha intensificado. El año no hace sino reafirmar una tendencia que venimos señalando desde hace tiempo:

• Oferta estructuralmente insuficiente.
• Precios que no retroceden.
• Competencia muy elevada para cada inmueble ofertado.
• Necesidad de conocer y acceder a los canales adecuados para poder optar a la oferta disponible.

En definitiva, más actividad no significa más normalización.

El alquiler de temporada

A pesar de la incertidumbre del entorno de la regulación del alquiler de temporada, el 2025 ha sido un año continuista en la actividad, con un crecimiento moderado de la actividad. Para nosotros, la gestión de temporada es reducida en comparación con el volumen de alquiler de larga duración y focalizada exclusivamente en la ciudad de Barcelona.

Uno de los elementos más relevantes del año ha sido el incremento de la estancia media hasta los 17 meses, confirmando una tendencia ya observada en ejercicios anteriores: el alquiler de temporada no responde mayoritariamente a estancias muy cortas, sino a necesidades reales de residencia temporal vinculadas a proyectos profesionales o académicos de media duración.

Fuente: Informe Mercado 2025 de Amat

Esta evolución refuerza la idea de que el producto de temporada cubre una demanda estructural sostenida año tras año.

En cuanto a los motivos del contrato, se mantiene una distribución muy equilibrada entre desplazamientos laborales y estudios. Esta estabilidad indica que el perfil de demanda continúa estando claramente vinculado a la movilidad profesional cualificada y a la formación superior en escuelas de negocios, dos segmentos fuertemente presentes en la ciudad de Barcelona.

La procedencia de los inquilinos confirma también el carácter internacional de este mercado: el 64 % de los contratos corresponden a personas extranjeras, mientras que el resto proviene de otras zonas de España.

El alquiler de temporada continúa siendo, por lo tanto, un  reflejo del modelo de ciudad que tenemos y proyectamos.

Desde el punto de vista de la oferta, cabe destacar que el traspaso de viviendas desde la cartera de larga duración hacia la temporal ha sido insignificante, como ya destacamos en 2024. En cambio, sí que hemos detectado que los pocos inversores activos en el mercado que han decidido continuar invirtiendo se han orientado preferentemente hacia el alquiler de temporada.

A pesar de esto, esta tendencia no ha sido generalizada: algunos inversores han desistido de entrar o ampliar posiciones en temporada debido a la inminente entrada en vigor de nuevas regulaciones, optando por vender en lugar de alquilar.

En cuanto a la demanda, no observamos ningún signo de debilitamiento. La demanda de alquiler de temporada se mantiene muy importante y sostenida, con una absorción constante de la oferta disponible. Barcelona continúa siendo un polo de atracción para estudiantes internacionales, profesionales desplazados y perfiles cualificados con proyectos temporales.