Alquiler de habitaciones: ¿qué ha cambiado y qué derechos tienes si vas a alquilar una habitación en 2026?

El alquiler de habitaciones se ha convertido en una alternativa para todos aquellos que no pueden afrontar el precio actual de los alquileres. Básicamente, se trata de arrendar una habitación con derecho a usar los espacios comunes de la vivienda, como el salón o la cocina, según lo que aparezca en el contrato.

Aunque el precio de una habitación subió un 62 % en diciembre del año pasado con respecto al mismo mes de 2020 hasta los 521 euros mensuales de media, de acuerdo con el estudio Viviendas compartidas en España en 2025 de Fotocasa, sigue siendo más económico que alquilar una vivienda completa y es una de las vías que tienen los jóvenes para emanciparse.

En Fotocasa analizamos qué ha cambiado con respecto al alquiler de habitaciones, qué leyes lo regulan y qué derechos tenemos si vamos a vivir en una habitación de alquiler.

¿Qué ley regula el alquiler de habitaciones?

Por lo general, la normativa que regula este tipo de alquileres es el Código Civil, concretamente los artículos 1554 y siguientes, puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos no se centra en estos alquileres.

Sin embargo, hay un cambio relativo al alquiler de habitaciones vigente desde el año pasado. Se trata de la puesta en marcha del Registro Único de Arrendamientos de España.

Contrato de alquiler de habitación: lo que no debe faltar

Registro Único de Arrendamientos, ¿afecta a todas las habitaciones en alquiler?

A nivel estatal, desde 2025, los propietarios que quieran destinar una vivienda al alquiler turístico o de temporada deben registrarla en el Registro Único de Arrendamientos para poder comercializarla por Internet. Esto aplica tanto a los alquileres de viviendas completas como de habitaciones.

¿Qué dice la nueva normativa sobre el alquiler de habitaciones en Cataluña?

En la mayoría de las comunidades autónomas se aplica la normativa general. Sin embargo, Cataluña ha aprobado normas concretas que afectan a este tipo de alquiler.

Desde el 1 de enero de 2026, en esta comunidad autónoma se aplica la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de Medidas en Materia de Vivienda y Urbanismo, que añade el artículo 66 ter a la Ley 18/2007. Este artículo, relativo al alquiler de habitaciones, señala que «en esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda».

En otras palabras, si alquilamos una habitación en Cataluña que esté ubicada en una zona declarada como tensionada, la suma del precio de nuestra habitación y de la del resto de los compañeros no puede superar el precio que tendría la vivienda si se alquilase completa. Así que, visto lo anterior, tenemos derecho a que el precio se ajuste a la legalidad vigente.

Dudas resueltas de la ley de alquiler temporada y de habitaciones de Catalunya

¿Qué derechos tienen los inquilinos?

Si vamos a vivir en una habitación alquilada, tenemos derecho a que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad, a mantener la intimidad en nuestra habitación y a usar las zonas comunes según lo dispuesto en el contrato.

• Uso de la habitación: tenemos derecho a usar la habitación que hayamos alquilado y a mantener nuestra privacidad. La habitación es nuestro espacio privado y, por lo tanto, el dueño no puede entrar sin permiso.
• Uso de las zonas comunes: tenemos derecho a usar las zonas de la vivienda que sean comunes, como la cocina, el baño o el comedor, según lo estipulado en el contrato.
• Estado del inmueble: tenemos derecho a que el inmueble esté en condiciones de habitarlo. El artículo 1554 del Código Civil establece que el propietario está obligado «a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato» y «a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada».
• Fianza: tenemos derecho a recuperar el importe de la fianza cuando abandonemos la habitación si no hemos provocado ningún daño en la vivienda.

No todo son derechos, también hay obligaciones. Las más evidentes son pagar el alquiler y cumplir lo que establezca el contrato. También es un deber del inquilino seguir las normas de convivencia del inmueble.