La paradoja de la financiación en el residencial: apetito inversor y proyectos bloqueados por falta de suelo

El reto de asegurar vivienda asequible y suficiente se ha consolidado como uno de los grandes desafíos económicos y sociales de España, según las conclusiones del Real Estate Financing Forum, organizado por Planner Exhibitions y celebrado en Madrid con 42 ponentes y ante más de 330 profesionales del sector promotor, entidades financieras y proveedores de financiación alternativa.

Las distintas sesiones coincidieron en un diagnóstico transversal: existe liquidez, apetito inversor y nuevas herramientas de financiación, pero la combinación de escasez de suelo finalista, trabas regulatorias, baja industrialización y falta de capital paciente impide escalar la producción de vivienda, especialmente en alquiler asequible.

Real Estate Financing Forum ha contado con Civislend, TQ Eurocredit, y Urbanitae como Silver Partners; Argis, ClubFunding, Izilend, y Stronghold como Bronze Partners; y Alas Vivienda Asequible, Gibobs Allbanks, Grupo, Grupo Sociedad de Tasación, Nurbex Projects, Ores&Bryan, Futura Insurance y Soda Crowd como Partners Colaboradores.

Sistema financiero sólido, pero ecuación compleja para la vivienda asequible

En la sesión introductoria, el foco se puso en la magnitud del esfuerzo de capital necesario para atender la demanda de vivienda asequible en alquiler. «Para desarrollar 100.000 viviendas asequibles harían falta alrededor de 12.000 millones de euros en financiación y entre 6.000 y 8.000 millones en equity, que hoy es incluso más difícil de conseguir que la propia deuda», señaló Enrique Martín, director Asociado de AFI. Según explicó, los ingresos de la vivienda asequible «apenas cubren el servicio de la deuda», lo que genera una fuerte tensión de caja y obliga a diseñar estructuras financieras «imaginativas» que combinen distintas fuentes de capital.

Santiago Carbó, Catedrático de Economía CUNEF Universidad, subrayó que la restricción principal ya no es de liquidez bancaria: «El sistema bancario está recapitalizado y puede aumentar el crédito promotor, pero no son solo los tipos los que determinan la financiación: el capital regulatorio, los plazos y los riesgos estructurales limitan la velocidad de acción».

Carbó advirtió de las consecuencias de no incrementar la oferta: «Si no aumentamos la oferta de vivienda, los precios seguirán subiendo, generando desigualdad social y exclusión financiera». Y recordó el impacto en el mercado laboral: «Dos de cada tres nuevos empleos los ocupan personas que llegan a España; si no facilitamos el acceso a la vivienda, se compromete el dinamismo económico».

Basilea III, suelo finalista y límites de la financiación bancaria

La normativa de Basilea III y su trasposición (CRR 3) fue uno de los puntos centrales del debate. Javier Piñeiro, director de Negocio Promotor de Banco Santander, recordó que la regulación permite reducir la ponderación de riesgo del préstamo promotor si se cumplen determinadas condiciones de solvencia y preventas, pero también que ese marco supone un techo a la velocidad a la que se puede asumir nuevo riesgo.

«La CRR3 establece ya unos criterios en los que fija determinadas condiciones para que la ponderación al riesgo sea menor. Las entidades más grandes solemos utilizar modelos avanzados en relación con las más pequeñas que suelen utilizar el modelo estándar», explicó Piñeiro.

Aun así, los ponentes insistieron en que la financiación bancaria no puede cubrir todo el espectro. El suelo finalista con proyecto claro sí encuentra crédito, pero el suelo en desarrollo –con incertidumbre urbanística y plazos largos– queda prácticamente fuera del radar bancario y necesita otras soluciones. La banca se concentra en proyectos con visibilidad de demanda y promotores contrastados; todo lo que se salga de ese perímetro demanda estructuras alternativas.

Fuente: Planner Exhibitions

Un círculo vicioso: demanda fuerte, ahorro disponible y poco suelo maduro

Desde la óptica de los promotores y fondos, el mercado español vive un círculo vicioso: gran demanda, ahorro global disponible y fondos dispuestos a entrar, pero poco suelo maduro y un entorno normativo y fiscal que dificulta escalar proyectos estables de alquiler asequible.

España combina crecimiento económico, liquidez abundante y un déficit estructural de vivienda, pero la «materia prima» –el suelo en condiciones de ser puesto en carga– y la seguridad regulatoria no acompañan al mismo ritmo. Como advirtió Javier Romero, CFO de Argis, «el gran reto no está en el capital ni en la financiación: hay mucha liquidez, mucho apetito por invertir en inmobiliario y mucho apetito bancario y de financiación alternativa; el principal cuello de botella está en las oportunidades, no hay suelos suficientes o edificios a un buen precio que permitan realizar las inversiones».

«Lo fundamental es la financiación al suelo; si no solucionamos la cuestión de tener materia prima, no vamos a poder incrementar la construcción de viviendas», advirtió Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, recordando que el desarrollo urbanístico actual es «un consumo 100% de capital imposible de financiar» sin apoyo público.

«El reto clave es aumentar la oferta frente a la demanda. España tiene mucha demanda, liquidez abundante y crecimiento superior a la media europea. La materia prima, el suelo, y la estabilidad normativa son esenciales», apuntó Francisco Martín, Director de Financiación y Tesorería en Neinor Homes. A ello se suma la necesidad de un marco estable que dé visibilidad al capital a largo plazo. «Hay que garantizar seguridad jurídica en toda la cadena de valor, desde la adquisición del suelo hasta la explotación del inmueble, y asegurar que los promotores puedan retribuir el capital sin especulación», defendió Alfredo Díaz-Araque, Director Gerente en APCEspaña.

Financiación alternativa y equity: complemento a la banca

La financiación alternativa se ha consolidado como complemento necesario allí donde la banca, por regulación o riesgo, no puede actuar: fases iniciales de suelo, proyectos complejos o con apalancamientos superiores a los estándares que puede asumir la banca. Fondos de deuda privada, plataformas reguladas y estructuras híbridas (equity + deuda) permiten poner en marcha estos proyectos.

«La financiación alternativa es más cara que la banca, pero para un buen proyecto suele ser mucho más barata que el equity del promotor», recalcó Diego Bestard, CEO de Urbanitae, subrayando que este tipo de capital es decisivo para que muchas promociones puedan ponerse en marcha cuando la banca no llega. «No competimos con la banca, la vemos como un partner: la financiación alternativa asume otros riesgos y entra en otros momentos, permitiendo muchas veces hacer o no hacer el proyecto», apuntó por su parte Grégory Torrents, Investment Director de ClubFunding, poniendo el foco en el valor y el coste de oportunidad para el promotor.

Además del coste, estas estructuras aportan acompañamiento y flexibilidad, permitiendo al promotor ejecutar proyectos sin perder ventanas de oportunidad. «España aún tiene camino por recorrer, pero la financiación alternativa crecerá y cada vez se utilizará más junto a la bancaria, entrando en fases iniciales donde el banco aún no puede estar y ayudando a desarrollar la vivienda y el suelo que el país necesita», señaló Íñigo Torroba, CEO de Civislend.

Todo ello, eso sí, bajo un marco de regulación de crowdfunding y unos límites fijados en 2015 que los expertos consideran necesario actualizar para adaptarse al mercado actual.

Capital público e industrialización de la construcción

El capital público se ha reforzado como otra pieza clave del puzzle. Desde el Instituto de Crédito Oficial se remarcó la prioridad de que ni la deuda ni el equity sean el «tapón» que impida que salgan adelante proyectos de vivienda social y asequible. «Nuestro objetivo es que la financiación no sea un cuello de botella. Con los fondos europeos y la ampliación de capital del fondo España Crece, podremos multiplicar nuestra actividad», señaló Antonio Bandrés, Director de Financiación Corporativa Internacional del ICO, en referencia a los nuevos vehículos que combinan préstamos a largo plazo, subvenciones y participaciones minoritarias en fondos público-privados.

En paralelo, el fondo FAIIP del Ministerio de Industria pone el foco en la base industrial necesaria para la construcción industrializada, financiando plantas, tecnologías y materiales con estructuras de deuda, cuasi equity y equity, largos periodos de carencia y vencimientos amplios. Para los expertos, esta agenda de industrialización es imprescindible para ganar productividad, contener costes y acelerar la entrega de vivienda. «Estamos creando una industria y, para ello, las entidades públicas tienen que apostar por la creación de esa industria con ayudas, con mejor fiscalidad y con créditos blandos», subrayó Bernat Martínez, Managing Director de TQ Eurocredit, recordando que «esto es un problema» que limita la escalabilidad de los constructores industriales.

«España tiene una capacidad de ensamblaje muy baja y nada repartida capilarmente; ahora mismo el cuello de botella está ahí», apuntó Jacinto Segui, Collaborative Development Director de Finsa. A su juicio, precisamente en resolver ese déficit, creando una red suficiente de fábricas y ensambladores que permitan estandarizar la construcción industrializada en todo el territorio, está la gran oportunidad de inversión.

Hipotecas mixtas y avales públicos, claves en la ecuación de vivienda

Del lado de la demanda, los debates pusieron el foco en hogares solventes con empleo estable pero poca capacidad de ahorro, especialmente jóvenes y familias que destinan buena parte de sus ingresos al alquiler. Programas de avales públicos y productos como la hipoteca mixta se están consolidando como herramientas para sostener el acceso a la compra sin reproducir errores del pasado.

La Comunidad de Madrid destacó su modelo, que anticipa el dinero público en los bancos y les permite apalancarlo para conceder más hipotecas. «Hasta ahora, en la Comunidad de Madrid se han concedido 4.257 hipotecas con este sistema, aproximadamente el 50 % de lo que ha hecho el ICO en toda España. Nuestro modelo facilita que el dinero público ya esté disponible en los bancos, hace que se sientan mucho más cómodos y opten más por nuestro modelo», explicó Rodrigo Robledo, Director General de Política Financiera y Tesorería de la Comunidad de Madrid.

Al mismo tiempo, las entidades han generalizado la hipoteca mixta como fórmula para ofrecer varios años iniciales con un tipo reducido y estable, facilitando el esfuerzo de entrada en un entorno de tipos más altos. «Se ha consolidado la hipoteca mixta, con primeros años a tipo reducido. Esto ayuda al comprador ante el encarecimiento y permite financiar obra nueva o rehabilitación con avales, sin sobreendeudar», señaló Jorge Aguerri, Jefe de Desarrollo de Negocio Promotor en Ibercaja.

No obstante, los expertos advierten de que estos instrumentos solo resuelven parte del problema: alivian la financiación de la demanda solvente, pero no corrigen el desajuste estructural entre salarios, precios y oferta disponible. «El mercado hipotecario funciona bien en rentas medias y altas, pero las rentas más bajas tendrán más dificultades en el futuro. La colaboración público-privada es clave para colectivos con ingresos estables, pero sin suficiente ahorro», recordó Santos González, Presidente de la Asociación Hipotecaria Española.

Equity, banca y alternativa permiten avanzar en proyectos

Los ponentes de la sesión sobre financiación de obras de urbanización coincidieron en que este tipo de financiación es prácticamente inexistente. «La realidad es que la financiación ajena de obras de urbanización no se ve en el mercado; hoy, para acometerlas en cantidades significativas, prácticamente solo queda tirar de fondos propios», resumió Luis Roca de Togores, Presidente de Valdecarros. El desarrollo de los sectores depende casi en exclusiva del equity de los propietarios. Los ponentes reclamaron flexibilizar usos y simplificar trámites para poder producir más suelo y atraer capital. Como explicó Pedro Rodríguez Agudín, Director de Negocio en LandCo, «mientras no haya certidumbre en los plazos y visibilidad en el desarrollo urbanístico, no habrá financiación y los desarrollos se bloquearán en muchos casos».

La jornada se cerró poniendo el foco en la estructuración financiera como pieza clave para que la abundante liquidez y el apetito inversor se conviertan en proyectos residenciales viables y financiables. Los ponentes coincidieron en que ya no basta con el «préstamo promotor» clásico: hoy es imprescindible combinar equity del promotor, financiación alternativa y banca tradicional, ordenando bien quién entra, cuándo y con qué riesgo. «Hoy tenemos una diversidad de capital como no la había habido nunca, desde lo más junior, el equity, hasta la deuda senior; eso permite que la estructuración de las operaciones ya no sea la dicotomía clásica de equity y deuda, sino algo más complejo y, bien hecho, más positivo», explicó Eduardo Ricci, Managing Director de Stronghold.

En ese contexto, Jacobo Díaz de Bustamante, Director de Inversiones en Izilend, recordó que el problema no es «rellenar» hasta el 100 % del coste con deuda, sino coreografiar bien la entrada de cada tipo de capital: «La brecha no es compaginar al banco para llegar al 100 % de financiación, porque eso no es sano, sino decidir cuándo entra uno y cuándo entra otro: primero el equity, después la financiación alternativa y, por último, la banca».