Las bonificaciones del alquiler: todos los cambios que estudia el Gobierno en 2026

El sistema de incentivos fiscales al alquiler de vivienda se ha situado en el centro del debate político y económico. En los últimos días ha trascendido que el Gobierno estudia ajustar a la baja la bonificación general del 50% en el Impuesto a la Renta de Personas Físicas (IRPF) de la que actualmente pueden beneficiarse los caseros.

La posible reforma llega poco después de que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara una bonificación del 100% para los caseros que renueven el contrato al inquilino sin subir la renta.

Desde Fotocasa repasamos qué esta sobre la mesa, en qué punto se encuentran las propuestas y cómo estos cambios fiscales podrían afectar a caseros e inquilinos.

¿Cómo funcionan ahora las bonificaciones del alquiler en el IRPF?

En la actualidad, los caseros pueden aplicarse reducciones sobre el rendimiento neto obtenido del alquiler en su declaración del IRPF.

El esquema vigente contempla una reducción general mínima del 50% -que antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023 era del 60%- y establece bonificaciones superiores en determinados supuestos:

• Hasta el 60% si el casero ha realizado obras de rehabilitación en el inmueble en los dos años previos al contrato.
• Hasta el 70% si la vivienda se alquila a jóvenes de hasta 35 años o a familias vulnerables.
• Hasta el 90% si se rebaja el precio en al menos un 5% al renovar contratos en zonas declaradas como tensionadas.

En la práctica, esto significa que el casero no tributa por el 100% del beneficio obtenido, sino por el porcentaje resultante tras aplicar la reducción correspondiente. Es decir, cuanto mayor sea la bonificación, menor será la base sobre la que se calcula el impuesto.

Sin embargo, una parte relevante de estos incentivos -como las reducciones más elevadas vinculadas a rebajas del precio- está actualmente supeditada a que la vivienda se ubique en una zona previamente declarada como tensionada por la administración competente, en aplicación de la Ley de Vivienda.

Alquilar en una zona tensionada con el límite de precios: ¿qué tener en cuenta?

La bonificación del 100% si se renueva el contrato sin subir la renta

La medida más llamativa anunciada este año es la bonificación del 100% en el IRPF para los caseros que renueven el contrato manteniendo el mismo precio del alquiler.

El objetivo declarado es incentivar la estabilidad contractual y contener las subidas de precios en un contexto de fuerte tensión en determinadas ciudades.

Un posible recorte de la reducción general del 50%

En paralelo al anuncio de la bonificación del 100%, ha trascendido que el Gobierno estudia modular a la baja la reducción general mínima del 50% en el IRPF.

La idea sería reducir el incentivo automático para todos los caseros y reforzar únicamente las bonificaciones ligadas a comportamientos concretos, como mantener o bajar la renta.

Si finalmente se materializa, el esquema podría cambiar de la siguiente forma:

• Menor reducción general para quienes suban el precio, en función de cuánto lo aumenten.
• Mayor incentivo fiscal para quienes mantengan precios o alquilen en condiciones consideradas asequibles.

En la práctica, el sistema pasaría de ser universal a ser más selectivo.

Como ocurre con la bonificación del 100%, esta modificación no cuenta todavía con respaldo político suficiente y se encuentra en fase de estudio.

Guía práctica si vas a poner tu vivienda en alquiler

¿Qué pueden esperar propietarios e inquilinos en 2026?

Las medidas anunciadas todavía dependen de negociaciones parlamentarias y podrían modificarse antes de su aprobación definitiva.

El actual escenario parlamentario obliga al Gobierno a conseguir apoyos adicionales para sacar adelante medidas como estas. Su tramitación, además, podría hacer que los cambios no sean efectivos hasta ya entrado el año 2027.

Mientras tanto, propietarios e inquilinos deberán seguir atentos a la evolución normativa. En cualquiera de los casos, los cambios que se aprueben afectarían a los caseros una vez tengan que renovar el contrato al inquilino.

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