Die 10 Dokumente, die Sie vor dem Hauskauf in Spanien kennen müssen

Der Kauf eines Hauses in einem neuen Land kann viele Fragen aufwerfen, welche Unterlagen wirklich notwendig sind, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Wir von Fotocasa erklären Ihnen auf einfache Weise, welche Dokumente Sie für den Immobilienkauf in Spanien anfordern müssen, wer diese ausstellt und zu welchem Zeitpunkt im Prozess Sie diese benötigen. In diesem Ratgeber gehen wir von der Nota Simple bis zur Bankbewertung alles durch, damit Ihre Investition in Spanien absolut sicher ist.

Wissen Sie, welches Dokument genau bestätigt, wer der wahre Eigentümer des Hauses ist, bevor Sie eine Anzahlung leisten?

Welche Immobiliendokumente sollte ich vor dem Kauf kennen?

Um einen sicheren Kauf zu gewährleisten, sollten Sie Dokumente prüfen, die drei Schlüsselbereiche bescheinigen: die Eigentumsverhältnisse und Belastungen (Nota Simple), den technischen und energetischen Zustand (CEE, Cédula und ITE) sowie die finanzielle Solvenz der Immobilie (IBI, Versorgungsbeträge und Eigentümergemeinschaft). Diese Unterlagen bestätigen die rechtliche, physische und finanzielle Situation des Objekts, das Sie erwerben möchten, und sind für die Formalisierung der Urkunde vor dem Notar obligatorisch. Wir erklären Ihnen alle Details.

Wie kauft man als nicht ansässiger Ausländer eine Immobilie in Spanien?

1. Was ist die Nota Simple Informativa? Der “Personalausweis” der Immobilie

Die Nota Simple ist das wichtigste Dokument zu Beginn des Hauskaufprozesses. Sie dient dazu, die tatsächliche Situation des Grundstücks im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) zu prüfen. Sie muss beim Grundbuchamt über dessen Website oder persönlich angefordert werden, wobei es üblich ist, sie vom Verkäufer oder dem Immobilienmakler anzufordern, bevor ein Reservierungsvertrag unterzeichnet wird.

Es ist von grundlegender Bedeutung, dieses Dokument vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags anzufordern. Die Kosten sind gering und liegen bei direkter Anfrage beim Register meist unter 10 Euro.

Welche Informationen finden wir in der Nota Simple einer Immobilie?

• Adresse der Immobilie und andere Identifikationsdaten, wie der CRU (Código Registral Único).

• Genaue Fläche der Wohnung in Quadratmetern.

• Identität der Eigentümer und deren Rechte, wie zum Beispiel ein Nießbrauch.

• Belastungen, die das Grundstück betreffen, wie ausstehende Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten.

2. Ist das Energiezertifikat (CEE) obligatorisch?

Ja, es ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument für den Verkauf einer Immobilie in Spanien. Das Energiezertifikat informiert über den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen der Immobilie auf einer Skala von A bis G. Verantwortlich für die Einholung ist der Verkäufer, der einen kompetenten Techniker beauftragen und das Zertifikat vor dem Verkauf zur Verfügung stellen muss.

3. Wie fordert man Versorgungsrechnungen und Gemeinschaftsschulden an?

Diese Dokumente sollten direkt vom Verkäufer angefordert werden, bevor man zum Notar geht. Die Strom-, Wasser- und Gasrechnungen sollten angefordert werden, um sicherzustellen, dass der Eigentümer mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist und keine Sperrungen oder ausstehenden Rechnungen vorliegen.

Die Bescheinung über die Schuldenfreiheit gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist ein von der Hausverwaltung ausgestelltes Dokument, das bestätigt, dass keine ausstehenden Gemeinschaftsgebühren vorliegen. Zudem ist es vor dem Kauf einer Immobilie sehr ratsam, die monatlichen Gemeinschaftskosten zu erfragen und zu prüfen, ob Sonderumlagen (derramas) geplant sind.

4. Was sind die Gemeinschaftssatzung und die Versammlungsprotokolle?

Diese Dokumente sind nicht obligatorisch, aber sehr nützlich, besonders wenn Sie in Eigentümergemeinschaften mit vielen Gemeinschaftsbereichen (Pools, Fitnessstudios usw.) leben, da sie Ihnen ermöglichen, die Hausordnung des Gebäudes kennenzulernen. Es wird dringend empfohlen, die Protokolle der letzten zwei Jahre anzufordern. So erfahren Sie, ob Nutzungsbeschränkungen vorliegen (wie für Ferienvermietungen) oder ob wichtige Renovierungen beschlossen wurden, etwa Arbeiten am Aufzug oder an der Fassade, die nach dem Kauf zusätzliche Kosten verursachen könnten.

5. Was ist die technische Gebäudeinspektion (ITE)?

Die ITE ist ein System zur regelmäßigen Kontrolle, das für Gebäude ab einem bestimmten Alter verpflichtend ist (in der Regel über 45 oder 50 Jahre), um die Sicherheit und den guten Erhaltungszustand der Immobilie zu gewährleisten. Dieses Dokument wird von einem spezialisierten Techniker (Architekt oder Bauingenieur) erstellt und muss direkt beim Verkäufer oder der Hausverwaltung angefordert werden.

Die Bestätigung, dass die Inspektion „positiv“ ausgefallen ist, gibt Ihnen die Sicherheit, dass das Gebäude keine schwerwiegenden Mängel aufweist, die Ihre Investition kurzfristig gefährden könnten. Wenn das Gebäude eine negative ITE hat, ist es sehr wahrscheinlich, dass bereits erhebliche Sonderumlagen für die Sanierung der Struktur, der Fassade oder der Installationen des Blocks beschlossen oder ausstehend sind.

6. Was ist die IBI und welche Dokumente muss ich für einen Hauskauf anfordern?

Die Grundsteuer (IBI) ist eine jährliche Steuer, die der Eigentümer an die Gemeinde zahlt. Es ist essenziell, den letzten Zahlungsbeleg anzufordern, um sicherzustellen, dass keine Steuerschulden bestehen. Dieser muss direkt vom Verkäufer angefordert werden.

7. Was ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung oder die Zweitbelegungslizenz?

Dieses technische Dokument bescheinigt, dass die Wohnung die Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit erfüllt (Gesundheit, Hygiene und Stabilität). Sie ist notwendig, um Versorgungsverträge anzumelden oder eine Hypothek zu beantragen. Sie wird bei der Stadtverwaltung oder der entsprechenden autonomen Region beantragt, und normalerweise muss der Verkäufer zum Zeitpunkt des Verkaufs über eine gültige Bescheinigung verfügen.

8. Ist ein Wertgutachten der Immobilie obligatorisch?

Wenn Sie eine Hypothek beantragen möchten, ist dieses Dokument unerlässlich. Es handelt sich um eine offizielle Bewertung der Immobilie durch ein Gutachterbüro. Der Käufer muss diese beauftragen (oder die Bank in seinem Namen). Sie dient dem Finanzinstitut dazu, den Kreditbetrag basierend auf dem realen Marktwert festzulegen.

Voraussetzungen für eine Hypothek und den Hauskauf in Spanien bei Wohnsitz im Ausland

9. Was ist der Arras-Vertrag oder die Anzahlung?

Der Arras-Vertrag ist das privatrechtliche Dokument, mit dem die Immobilie reserviert wird. Darin werden der Preis, die Frist für die Unterzeichnung und Vertragsstrafen festgelegt. Er wird in der Regel vom Immobilienmakler oder einem Anwalt erstellt und unterzeichnet, sobald geprüft wurde, dass alle vorherigen Unterlagen korrekt sind.

10. Was sind die öffentliche Urkunde (Escritura) und die Eigentumsurkunde?

Dies ist das offizielle Dokument, das beide Parteien vor einem Notar unterzeichnen und das den Eigentumswechsel beurkundet. Die Kopie der Originalurkunde des Verkäufers ist der „Título de Propiedad“ (Eigentumstitel), der bescheinigt, dass er der rechtmäßige Eigentümer ist, um Ihnen das Haus zu verkaufen. Die Unterzeichnung erfolgt beim Notar am Tag der Restzahlung und der Schlüsselübergabe.

In welcher Reihenfolge und bei wem muss ich die Dokumente für den Wohnungskauf anfordern?

Für einen Ausländer besteht der erste Schritt darin, die NIE zu beantragen und ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen. Sobald diese Formalität erledigt ist, beginnt die logische Reihenfolge mit der Nota Simple zur Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und endet mit den Zahlungsbescheinigungen kurz vor der Unterzeichnung.

Quelle: Eigene Erstellung von Fotocasa im Mai 2026

Welche Schritte sind nach dem Zusammentragen aller Dokumente für den Hauskauf in Spanien erforderlich?

Sobald Ihnen alle Unterlagen der Immobilie ordnungsgemäß und geprüft vorliegen, ist der nächste Schritt die Vorbereitung der Unterzeichnung vor dem Notar. Sie müssen all diese Unterlagen an das gewählte Notariat senden, damit der Notarfachangestellte den Entwurf der neuen öffentlichen Kaufurkunde erstellen kann.

Nach der Unterzeichnung und der Zahlung ist der letzte Schritt die Eintragung im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad). Obwohl der Notar in der Regel eine elektronische Mitteilung sendet, ist es von grundlegender Bedeutung, die neue Urkunde einzutragen, damit offiziell vermerkt ist, dass Sie der neue Eigentümer sind und die Immobilie gegenüber Dritten geschützt ist. Schließlich müssen Sie den Inhaberwechsel für die IBI-Belege sowie für die Strom- und Wasserverträge unter Verwendung der Dokumente vornehmen, die Sie während des Prozesses gesammelt haben.

Wenn Sie für den Hauskauf nicht nach Spanien reisen können, können Sie einer Vertrauensperson eine notarielle Vollmacht erteilen.

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Für einen Ausländer, der in Spanien kauft, ist die Voraussicht der entscheidende Faktor. Warten Sie nicht bis zum Tag der Unterzeichnung, um die IBI-Belege oder die Gemeinschaftsbescheinigung anzufordern. Diese Unterlagen von Anfang an vorliegen zu haben, gibt Ihnen nicht nur Sicherheit, sondern ermöglicht es Ihnen auch, mit größerem Vertrauen zu verhandeln, da Sie den realen Zustand der Immobilie kennen.

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