Können Ausländer Immobilienkosten in Spanien steuerlich absetzen?

Ausländer, die eine Immobilie in Spanien besitzen, können in der Tat bestimmte Ausgaben steuerlich absetzen. Damit eine Ausgabe abzugsfähig ist, muss sie direkt mit der Erzielung von Einkünften (im Falle einer Vermietung) zusammenhängen oder die Anforderungen für Investitionen in den Hauptwohnsitz erfüllen.

Fotocasa erklärt Ihnen auf einfache Weise, welche Rechnungen je nach Ihrem Residenzstatus und der Nutzung der Immobilie abzugsfähig sind, da die Regeln variieren können, je nachdem, ob Sie in Spanien steuerpflichtig ansässig sind oder im Ausland leben. Wir analysieren die Liste der zulässigen Ausgaben und die neuesten gesetzlichen Entwicklungen, die die Rechte aller Eigentümer angleichen.

Wissen Sie, ob Ihr Residenzstatus es Ihnen erlaubt, Hypothekenzinsen oder die Rechnungen der Hausgemeinschaft steuerlich geltend zu machen?

Welche Ausländer haben das Recht, Kosten für ihre Immobilie in Spanien abzusetzen?

Die Möglichkeit, Ausgaben abzusetzen, hängt direkt von der steuerlichen Ansässigkeit und der Art der gezahlten Steuer ab. Ausländische Residenten (Personen, die sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten) zahlen IRPF (Einkommensteuer für natürliche Personen), während Nicht-Residente der IRNR (Einkommensteuer für Nicht-Ansässige) unterliegen.

Beide Profile haben Anspruch auf Abzüge, aber die Anforderungen ändern sich: Residenten wenden diese in der Regel auf ihren Hauptwohnsitz oder auf Mieteinnahmen an, während Nicht-Residente sich ausschließlich auf die Erträge konzentrieren, die die Immobilie generiert.

Welche Kosten können Ausländer absetzen, wenn sie ihre Immobilie vermietet haben?

Wenn Sie Ausländer sind und eine Immobilie in Spanien zur Vermietung besitzen, erlaubt das Gesetz, verschiedene Ausgaben von den Bruttoeinnahmen abzuziehen, um Steuern nur auf den Nettogewinn zu zahlen.

Welches sind die wichtigsten absetzbaren Kosten für Ausländer, die eine Wohnung vermietet haben?

Unabhängig davon, ob Sie in Spanien ansässig sind (IRPF) oder im Ausland leben (IRNR), können Sie bei einer vermieteten Immobilie folgende notwendige Aufwendungen für die Vermietung absetzen:

1. Hypothekenzinsen: Zinsen für Darlehen zum Kauf oder zur Verbesserung der Immobilie.
2. 3 % Abschreibung: Es ist möglich, 3 % des Bauwertes abzusetzen. Zur Berechnung wird der höhere dieser beiden Werte herangezogen: die Anschaffungskosten oder der Katasterwert (wobei der Wert des Grundstücks stets abgezogen wird). Diese Ausgabe gleicht die Wertminderung des Gebäudes aus, ohne dass eine jährliche Rechnung vorgelegt werden muss.
3. Reparaturen und Instandhaltung: Malerarbeiten und Reparaturen an Installationen (Verbesserungen oder Erweiterungen sind nicht enthalten).
4. Lokale Steuern: Belege über die IBI (Grundsteuer) sowie Müll- oder Abwassergebühren.
5. Hausgemeinschaft und Bewachung: Monatliche Beiträge und Pförtnerdienste.
6. Versicherungsprämien: Hausrat-, Haftpflicht- und Mietausfallversicherungen.
7. Versorgungskosten: Strom, Wasser, Gas und Internet (sofern vom Eigentümer bezahlt).
8. Plattformprovisionen: Verwaltungsgebühren von Airbnb, Booking oder Immobilienagenturen.
9. Obligatorische Zertifikate: Kosten für den Energieausweis (CEE) und die Bewohnbarkeitsbescheinigung.
10. Vertragsformalisierung: Kosten für Anwälte, Gestoría (Steuerberatung/Verwaltung) oder Notar.

Wichtiger Hinweis: Ausgaben sind nur anteilig für die Tage abzugsfähig, an denen die Immobilie im Laufe des Jahres tatsächlich vermietet war. Wenn die Wohnung beispielsweise nur 6 Monate lang vermietet war, können Sie nur die Hälfte der Fixkosten (wie IBI oder Versicherung) absetzen.

Laufende Kosten einer Immobilie in Spanien

Tabelle: Absetzbare Kosten für Ausländer bei der Vermietung ihrer Immobilie

Quelle: Fotocasa

Wie wir in der Tabelle sehen, können Ausländer, die ihre Immobilie vermieten, verschiedene Hauskosten absetzen. Ziel ist es, nur den Nettogewinn zu versteuern, indem alle mit der Vermietungstätigkeit verbundenen Rechnungen abgezogen werden.

Kann ich mein Haus in Spanien vermieten, wenn ich im Ausland lebe?

Können Ausländer Kosten für einen Hauptwohnsitz absetzen?

Wenn Sie ein in Spanien steueransässiger Ausländer sind und das Haus Ihr Hauptwohnsitz ist, sind die Abzugsmöglichkeiten anders:

1. Abzug für den Kauf (Übergangsregelung): Nur wenn Sie die Immobilie vor dem 1. Januar 2013 erworben haben, können Sie 15 % der investierten Beträge absetzen (bis zu einer Grenze von 9.040 €).
2. Energieeffizienz: Sie können zwischen 20 % und 60 % absetzen, wenn Sie Sanierungen durchführen, die die Isolierung verbessern oder den Verbrauch nicht erneuerbarer Energien im Haus senken.
3. Regionale Abzüge: Viele ansässige Ausländer können einen Teil ihrer Mietzahlungen je nach Autonomer Gemeinschaft absetzen (insbesondere Personen unter 35 Jahren oder mit geringem Einkommen).

Können Ausländer von außerhalb der Europäischen Union Kosten für ihr Haus in Spanien absetzen?

Bis vor kurzem gab es eine steuerliche Diskriminierung: Bürger von außerhalb der EU (wie Briten, US-Amerikaner oder Mexikaner) konnten in der IRNR keine Kosten absetzen. Nach den Urteilen der Audiencia Nacional im Jahr 2025 hat sich diese Situation jedoch geändert.

Die Justiz hat festgestellt, dass die Verweigerung des Kostenabzugs für Ansässige in Drittstaaten gegen den freien Kapitalverkehr verstößt.

Aktuell hat jeder Ausländer, unabhängig davon, ob sein Land zur EU gehört oder nicht, das Recht, die für die Instandhaltung seiner vermieteten Immobilie in Spanien notwendigen Kosten abzusetzen und somit den tatsächlichen Nettoertrag zu versteuern.

Wenn Sie ein Ausländer mit einer Immobilie in Spanien sind, liegt der Schlüssel in der Nutzung. Wenn Sie vermieten, bewahren Sie alle Rechnungen für IBI, Hausgemeinschaft und Reparaturen auf, da diese Ihre Steuerlast senken. Wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist, prüfen Sie die Beihilfen für Energieeffizienz Ihrer Autonomen Gemeinschaft.

Die Vereinheitlichung der Kriterien für Nicht-EU-Ausländer im Jahr 2026 markiert einen Meilenstein der steuerlichen Gleichstellung, der Immobilieninvestitionen in Spanien für Bürger von außerhalb der Europäischen Union deutlich attraktiver macht. Wenn Sie Nicht-EU-Bürger sind und in den Vorjahren keine Kosten abgesetzt haben, beraten Sie sich mit einem Experten über die Möglichkeit, zu Unrecht gezahlte Steuern auf Grundlage der neuen Rechtsprechung zurückzufordern.

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