¿Cómo vender casa con usufructo y seguir viviendo en ella? Paso a paso

La plena propiedad es un tipo de propiedad que implica la posesión completa de un bien, coincidiendo la nuda propiedad y el usufructo en la misma persona. Vender la nuda propiedad con usufructo vitalicio es una tendencia muy común entre la gente más mayor que necesita liquidez. Esto les permite seguir viviendo en su casa, aunque no sea de su propiedad. ¿Cómo se puede vender una casa con usufructo?

¿Qué son el usufructo y la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona a ser dueño de algo, mientras que el usufructo es el derecho de uso y disfrute sobre un bien. Esto quiere decir que la nuda propiedad te permite ser dueño de algo pero no disfrutarlo, y el derecho de usufructo, al contrario: te permite disfrutarlo pero no ser dueño. De acuerdo con el Código Civil:

«El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.» Artículo 467 del Código Civil.

¿Cómo vender una casa con usufructo? Paso a paso

Es bastante frecuente entre las personas mayores vender la nuda propiedad de una vivienda, es decir, vender la propiedad pero no el derecho de uso. Veamos qué hay que hacer para vender la nuda propiedad y qué pasa con el derecho a usufructo:

1. Determinar el precio de la nuda propiedad

La venta no se realiza a precio de mercado, sino con descuento (la rebaja suele ser de entre el 20% y el 60% aproximadamente), dependiendo de la ubicación y las características del inmueble, la edad y esperanza de vida del vendedor.

En resumidas cuentas, cuanto mayor sea más rebaja se va a aplicar a la vivienda, por eso se aconseja que el propietario tenga más de 65 años.

¿Se puede vender la nuda propiedad a un hijo?

2. Formalizar la operación ante notario

La compraventa de la nuda propiedad con reserva de usufructo debe firmarse en una escritura pública ante notario. En este documento se recogen todas las condiciones: quién vende, quién compra, el precio, la forma de pago y el usufructo. Después de la firma, es recomendable inscribir la operación en el Registro de la Propiedad.

3. Pago de impuestos y gastos

El comprador y vendedor deberán pagar impuestos al formalizar la venta. La parte vendedora, quien mantendrá el usufructo, deberá abonar lo siguiente:

• IRPF. Esta transacción supone una alteración patrimonial, por lo que está sujeta al IRPF. Sin embargo, si la vivienda es la residencia habitual del usufructuario y este tiene más de 65 años, estará exento de tributar por la ganancia patrimonial.
• Impuestos sobre las rentas percibidas. Según la Ley del IRPF (art. 25.3), en las rentas vitalicias las personas mayores de 70 años solo tributan en el IRPF por el 8% de lo que cobran (es decir, el 92% no tributa). En las rentas temporales, no hay una exención como tal, sino que solo tributa entre el 12% y el 25% según la duración de la renta.
• Plusvalía municipal. Si hay incremento de valor del terreno, no se puede evitar, aunque a veces se acuerda que la asuma el nudo propietario.

Impuestos y gastos que deberás pagar al vender tu casa

Por su parte, el comprador deberá asumir:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Además, si el usufructo se creó por herencia, el nudo propietario debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se extinga el usufructo.

4. Elegir la forma de pago de la nuda propiedad

Hay diferentes formas de pagar el valor de la nuda propiedad:

• Pago único. El vendedor percibe la totalidad del importe.
• Renta vitalicia. El vendedor transmite la nuda propiedad a cambio de una renta vitalicia.
• Renta temporal. El vendedor recibe una renta durante un periodo de tiempo determinado.

¿Cómo calcular el valor del usufructo?

El valor del usufructo depende de si es de carácter temporal o vitalicio:

En resumen, es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales para este tipo de operaciones. ¿Aún te quedan dudas sobre nuda propiedad y usufructo? Resuélvelas con la IA de Fotocasa.