Puis-je louer ma maison en Espagne en vivant à l’étranger ?

De nombreux propriétaires étrangers achètent un logement en Espagne et, avec le temps, retournent dans leur pays de résidence. À ce moment-là, une question fréquente se pose : puis-je louer ma maison même si je ne vis plus en Espagne ?

La réponse est oui, mais il est important de bien connaître la réglementation, le type de contrat qui peut être signé et les obligations fiscales qui en découlent. Depuis Fotocasa, nous passons en revue ce que vous devez prendre en compte si vous souhaitez louer votre logement en Espagne en vivant à l’étranger.

Puis-je louer mon logement en Espagne si je vis dans un autre pays ?

Oui. Vivre en dehors de l’Espagne n’empêche pas de louer un logement situé sur le territoire espagnol.

Ce qui est obligatoire, c’est de respecter la réglementation en vigueur.

Quelles sont les lois qui régissent les locations en Espagne ?

Voici les principales lois à connaître si vous envisagez de mettre votre logement en location :

• Loi sur les Baux Urbains (LAU) : elle régit les contrats de location de résidence habituelle, la location temporaire, la location touristique et la location avec option d’achat.

• Loi sur le Logement (Loi 12/2023) : elle introduit des nouveautés telles que la régulation des prix dans certaines zones tendues et le paiement des frais d’agence immobilière.

• Code Civil : il régit les contrats de location de chambres.

Quel type de contrat puis-je conclure ?

Lorsque l’on souhaite louer un logement en Espagne en vivant à l’étranger, le plus courant est de choisir entre deux options : la location de résidence habituelle (longue durée) ou la location temporaire (pour un besoin spécifique et limité). La différence est importante : la durée, les prorogations et la protection du locataire changent.

Contrat de location de résidence habituelle : le « classique » de longue durée

Il s’agit du contrat type lorsque le locataire va occuper le logement comme résidence principale et louer l’intégralité du bien.

En Espagne, même si le propriétaire et le locataire conviennent d’une durée initiale courte (par exemple, un an), la Loi sur les Baux Urbains (LAU) établit un minimum légal dont le locataire peut bénéficier par le biais de prorogations :

• Jusqu’à 5 ans si le propriétaire est une personne physique (un particulier).

• Jusqu’à 7 ans si le propriétaire est une personne morale (entreprise/société).

En d’autres termes : même si nous signons pour une durée inférieure, s’il s’agit d’une résidence habituelle, le locataire peut avoir le droit de rester jusqu’à ces seuils minimaux.

De plus, une fois ces 5 ou 7 ans atteints, une prorogation peut exister (selon les dispositions de la LAU et ce qui survient à la fin du contrat).

Quels documents demander pour acheter une maison depuis l’étranger

Contrat de location temporaire : pas seulement « court », mais « temporaire pour un motif »

La location de courte durée est conçue pour des situations où le locataire a besoin du logement pour une cause concrète et limitée dans le temps. Par exemple, pour des études ou un travail temporaire.

Voici une idée clé qu’il convient de bien comprendre :

• La clé de la location temporaire est la finalité, pas seulement la durée. Un contrat peut durer 6 mois et, pourtant, si l’usage réel est résidentiel (y vivre « comme s’il s’agissait de son foyer habituel »), il peut être considéré comme une résidence habituelle.

Cela est important car, dans certaines zones, on tente d’éviter l’utilisation du contrat temporaire comme « raccourci » pour contourner les règles de la location de résidence habituelle (par exemple, les limites de prix ou les prorogations).

Autres types de contrats de location : locations touristiques, locations avec option d’achat ou locations de chambres

D’autres modalités existent également :

• Location touristique : Il s’agit de la location d’un logement à des fins de vacances et pour de courts séjours. Ce type de location est généralement soumis à une réglementation spécifique et, dans de nombreuses municipalités, nécessite de remplir des conditions supplémentaires ou de détenir une licence.

• Location avec option d’achat : Dans ce cas, le locataire loue le logement pendant une période déterminée, mais avec la possibilité de l’acheter à la fin du contrat. Habituellement, une partie des mensualités payées est déduite du prix de vente final si le locataire exerce cette option. C’est une formule qui combine location et vente, et elle doit être expressément réglementée dans le contrat.

• Location de chambres : Cela consiste à louer uniquement une chambre au sein du logement plutôt que le bien complet. Ce type de contrat de location de chambre est régi par le Code Civil espagnol, et non par la Loi sur les Baux Urbains en ce qui concerne la résidence habituelle. C’est une formule courante dans les grandes villes ou les zones universitaires.

De Cadix à Guipúzcoa, où achètent les étrangers en Espagne ?

Que dois-je prendre en compte avant de louer ma maison depuis l’étranger ?

Même si nous vivons à l’extérieur, nous restons responsables du logement. Avant de le louer, nous devons clarifier plusieurs aspects.

Documents requis pour louer votre logement

Certains documents sont nécessaires pour louer un logement :

• Le titre de propriété.

• Le certificat d’habitabilité (Cédula de habitabilidad).

• Le certificat de performance énergétique.

Quels dépôts et garanties dois-je demander pour louer mon bien ?

Conformément à la LAU :

• Il est obligatoire de demander une caution (fianza) équivalente à un mois de loyer.

• Une garantie additionnelle allant jusqu’à deux mois de loyer peut être exigée.

La caution doit être déposée auprès de l’organisme correspondant selon la Communauté Autonome.

Comment le loyer est-il payé ?

La Loi sur le Logement établit que le paiement doit être effectué par des moyens électroniques.

Exceptionnellement, si l’une des parties ne dispose pas de compte bancaire ou d’accès aux moyens électroniques, le paiement peut être effectué en espèces dans le logement loué.

Qui est responsable de l’entretien et des réparations d’un logement loué ?

Selon l’article 21 de la LAU, le propriétaire doit effectuer les réparations nécessaires pour conserver le logement dans des conditions d’habitabilité.

Par exemple :

• Réparation ou remplacement de la chaudière.

• Réparation de la climatisation.

• Entretien de la tuyauterie et du câblage.

• Réparation des problèmes d’humidité.

Le locataire, de son côté, sera responsable des petites réparations causées par l’usage du logement ainsi que des réparations de dommages provoqués par un mauvais usage ou une négligence.

Dépenses liées à la possession d’une maison en Espagne

Dès l’instant où nous devenons propriétaires d’un logement en Espagne, nous assumons une série de frais récurrents liés à l’achat d’un bien immobilier, même si celui-ci est loué et que nous vivons à l’étranger.

Il est important de les prendre en compte car ils font partie du coût réel de l’entretien du logement.

Parmi les principales dépenses, on retrouve :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : Il s’agit d’un impôt municipal que doivent payer les propriétaires. Son montant dépend de la commune et de la valeur cadastrale du bien. Il représente entre 0,4 % et 1,3 % de la valeur cadastrale. Pour un logement de 100 000 €, on paierait entre 400 € et 1 300 € par an.

• Charges de copropriété : Si le logement fait partie d’un immeuble ou d’une résidence avec des parties communes, il existe une quote-part de communauté. Elle est généralement payée mensuellement et se situe souvent autour de 100 €/mois, bien que cela dépende de plusieurs facteurs (nombre de voisins, ascenseur, gardien, piscine, etc.).

• Assurances (habitation ou loyers impayés) : L’assurance habitation n’est pas toujours obligatoire, mais elle est recommandée pour couvrir les dommages éventuels. Le coût moyen d’une assurance habitation est de 250 € par an. De plus, si nous louons notre logement, nous pouvons souscrire une assurance loyers impayés pour nous protéger au cas où un locataire ne paierait pas son loyer.

• Honoraires d’agence immobilière, si nous passons par une agence pour la gestion.

• Possibles travaux de copropriété (derramas) : si l’immeuble approuve des travaux ou des améliorations, les propriétaires doivent assumer leur part correspondante, même si le logement est loué.

Dois-je payer des impôts si je loue ma maison en Espagne en vivant à l’étranger ?

Oui. En plus des frais récurrents et des taxes comme l’IBI, si nous ne sommes pas résidents fiscaux en Espagne et que nous percevons des revenus locatifs, nous devons payer l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR).

Cet impôt concerne les personnes qui :

• Ne sont pas résidentes fiscales en Espagne.

• Sont propriétaires d’un logement situé en Espagne.

• Perçoivent des revenus sur le territoire espagnol (par exemple, par le biais d’une location).

• Ou possèdent un logement à leur nom, même s’ils ne le louent pas.

En d’autres termes, même si nous vivons dans un autre pays, si nous possédons une maison en Espagne, nous devons y déclarer les revenus que nous générons.

Combien paie-t-on pour l’IRNR ?

Le taux d’imposition dépend du pays de résidence du propriétaire.

Lorsque le logement est loué :

• On paie 19 % si l’on réside dans un pays de l’Union européenne, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein.

• On paie 24 % si l’on réside en dehors de ces territoires.

L’impôt s’applique sur la base correspondante dans chaque cas.

La déclaration s’effectue via le modèle 210 (modelo 210). Le délai dépend du type de revenu déclaré.

Si le logement est loué, la déclaration est trimestrielle.

Les délais sont :

• Du 1er au 20 avril (premier trimestre).
• Du 1er au 20 juillet (deuxième trimestre).
• Du 1er au 20 octobre (troisième trimestre).
• Du 1er au 20 janvier (quatrième trimestre).

Chaque trimestre civil se déclare séparément.

Le Modelo 210: l’impôt que tout propriétaire non-résident doit connaître

Est-il recommandé de gérer la location avec une agence immobilière ?

Gérer une location depuis l’étranger peut s’avérer plus complexe, surtout dans un contexte où les réglementations changent régulièrement. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à des experts immobiliers qui pourront vous conseiller et faciliter le travail.

Une agence immobilière peut s’occuper de missions telles que :

• Promouvoir le bien immobilier.
• Rechercher des locataires.
• Gérer la signature du contrat et s’assurer que tout est fait conformément à la réglementation en vigueur.
• Nous conseiller sur le meilleur prix pour louer notre logement.
• Résoudre les doutes juridiques ou fiscaux.

Ces services impliquent le paiement des honoraires préalablement convenus avec l’agence.

En résumé : oui, vous pouvez louer votre maison en Espagne même si vous vivez à l’étranger.

Cependant, il est nécessaire de respecter la normative en vigueur, de choisir le type de contrat adéquat, d’assumer vos obligations en tant que propriétaire et de déclarer vos revenus via l’IRNR.

Fotocasa rappelle qu’il est fondamental de bien s’informer avant de commencer la location pour éviter des problèmes légaux ou fiscaux et gérer le logement en toute sécurité, même depuis l’extérieur de l’Espagne.

Impôts lors de l’achat d’une maison en Espagne en tant qu’étranger