Quels documents demander pour acheter une maison depuis l’étranger

En Espagne, acheter une maison depuis l’étranger est une opération totalement légale et courante, aussi bien pour les personnes étrangères que pour les citoyens espagnols qui résident hors du pays. Il n’existe aucune limitation liée à la nationalité, mais il est indispensable de respecter une série d’exigences administratives et juridiques, notamment en ce qui concerne l’identification de l’acheteur et la justification de l’origine des fonds, avant de formaliser la compraventa de una vivienda.

Depuis Fotocasa, nous vous expliquons tous les documents à demander pour acheter une maison depuis l’étranger.

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Peut-on acheter une maison en Espagne en tant qu’étranger ?

Oui. En Espagne, toute personne étrangère peut acheter un logement, qu’elle soit résidente ou non résidente. La réglementation ne fait pas de distinction entre citoyens de l’Union européenne et non communautaires en ce qui concerne le droit d’acquérir un bien immobilier, même s’il existe des différences dans les démarches et la documentation à fournir.

L’un des points les plus importants est de disposer d’un NIE, d’ouvrir un compte bancaire en Espagne et de pouvoir justifier l’origine des fonds, conformément à la réglementation relative à la prévention du blanchiment de capitaux.

Avant d’entamer le processus de compraventa, il est recommandé de vérifier quelle documentation doit être fournie par l’acheteur et laquelle relève du vendeur, car certaines démarches peuvent nécessiter du temps, une prise de rendez-vous préalable ou des formalités à effectuer depuis l’étranger.

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Quels documents doit fournir l’acheteur ?

Voici les principaux documents que nous devons préparer en tant qu’acheteurs lorsque nous acquérons un logement en Espagne depuis l’étranger.

NIE (Número de Identidad de Extranjero) ou DNI en cours de validité (si nous sommes espagnols)

Si nous sommes espagnols et souhaitons acheter une maison depuis l’étranger, nous aurons besoin d’un DNI en cours de validité.

Si nous ne sommes pas espagnols, nous devrons obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Le NIE est une exigence indispensable pour acheter un logement en Espagne. Il s’agit d’un numéro personnel, unique et exclusif qui identifie la personne étrangère auprès de l’Administration espagnole. Il est nécessaire pour signer devant notaire, ouvrir un compte bancaire, payer les impôts et enregistrer la compraventa.

Le NIE peut être demandé même si nous ne résidons pas en Espagne, car il existe le NIE de non-résident, très courant dans les compraventas depuis l’étranger.

Où et comment demander le NIE ?

Le NIE peut être demandé de deux manières :

• Depuis l’Espagne, auprès d’un commissariat de police habilité aux démarches d’extranjería ou, selon les cas, via l’administration compétente, toujours sur rendez-vous préalable.
• Depuis l’étranger, par l’intermédiaire du consulat espagnol correspondant au pays de résidence.

La procédure exige généralement une comparution personnelle, bien que certains consulats permettent qu’une autre personne dépose la demande avec une autorisation. Il est important de vérifier au préalable les conditions spécifiques de chaque bureau consulaire.

Quels documents sont nécessaires pour demander le NIE ?

Même s’il peut exister de légères variations selon le lieu de la demande, les documents généralement exigés sont :

• Formulaire de demande dûment complété.
• Passeport ou pièce d’identité en cours de validité (original et copie).
• Justification du motif de la demande du NIE (par exemple, l’intention d’acheter un logement).
• Si le demandeur est représenté, document attestant des pouvoirs suffisants du représentant pour effectuer la démarche.
• Formulaire 790 complété et paiement de la taxe administrative correspondante.

Combien de temps faut-il pour obtenir le NIE ?

Les délais ne sont pas immédiats et peuvent varier selon le lieu de traitement :

• En Espagne, le délai moyen actuel pour obtenir le NIE est d’environ 20 à 30 jours, bien qu’il puisse être plus long.
• Depuis un consulat, le délai est généralement plus long, car la demande est traitée via l’Espagne. Dans certains cas, cela peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

Pour cette raison, si nous envisageons d’acheter un logement depuis l’étranger, il est recommandé d’entamer la demande de NIE suffisamment à l’avance, même avant d’avoir trouvé le bien définitif.

Combien coûte l’obtention du NIE en Espagne ?

Actuellement, la taxe à payer pour obtenir le NIE en Espagne est de 9,84 €.

Ouvrir un compte bancaire en Espagne pour acheter un logement

Pour acheter un logement en Espagne, il est indispensable de disposer d’un compte bancaire auprès d’un établissement espagnol, car c’est par ce biais que sont effectués les paiements liés au processus de compraventa : acompte ou arrhes (arras), prix final du bien, impôts, ainsi que les frais de notaire et d’enregistrement.

Les modalités d’ouverture du compte et la documentation requise dépendent du fait que nous soyons résidents ou non résidents en Espagne, ainsi que de notre statut de citoyens communautaires ou non communautaires.

Le coût d’ouverture d’un compte bancaire en Espagne est généralement gratuit, et il existe aujourd’hui de nombreux comptes sans frais. Toutefois, il faut tenir compte du fait que les options de comptes pour non-résidents sont parfois plus limitées.

Voici les conditions pour ouvrir un compte bancaire selon que nous soyons résidents ou non-résidents.

Ouvrir un compte bancaire en Espagne en tant qu’étranger non résident

Oui, il est possible d’ouvrir un compte bancaire en Espagne sans être résident, ce qui est très courant lors d’un achat immobilier depuis l’étranger.

Dans ce cas, les exigences varient selon la nationalité :

• Si nous sommes citoyens communautaires, nous pouvons ouvrir un compte bancaire en Espagne en tant que non-résidents en utilisant la pièce d’identité du pays d’origine ou le passeport, accompagnés du certificat d’enregistrement de citoyen de l’UE (CUE).
• Si nous sommes citoyens non communautaires, nous pouvons également ouvrir un compte bancaire en Espagne sans être résidents, mais dans ce cas, un passeport en cours de validité est exigé.

Dans les deux situations, les banques demandent généralement un certificat de non-résidence, document attestant que nous ne vivons pas en Espagne et dont la validité est limitée dans le temps. Il peut être demandé auprès des Oficinas de Extranjería ou des Comisarías de Policía. Il est également possible de l’obtenir hors d’Espagne, via les Oficinas Consulares.

Ouvrir un compte bancaire en Espagne en tant qu’étranger résident

Si nous résidons légalement en Espagne, l’ouverture d’un compte bancaire est en général plus simple et comporte moins de restrictions.

• Si nous sommes citoyens communautaires résidents, nous pouvons ouvrir un compte en présentant le certificat d’enregistrement de citoyen de l’UE (CUE) ainsi que la pièce d’identité du pays d’origine ou le passeport.
• Si nous sommes citoyens non communautaires résidents, le compte s’ouvre en présentant la tarjeta de identidad de extranjero (TIE), en plus du passeport. Certaines banques permettent d’initier la démarche en ligne, mais une vérification en personne est généralement requise.

Documentation attestant l’origine des fonds

La législation espagnole impose aux banques et aux notaires de vérifier l’origine des fonds utilisés pour l’achat d’un logement, conformément à la réglementation relative à la prévention du blanchiment de capitaux.

Pour cette raison, en tant qu’acheteurs, nous devons fournir des documents justifiant la provenance des fonds : épargne, revenus professionnels (par exemple, bulletins de salaire), vente d’un autre bien immobilier, héritage, etc. Cette documentation est particulièrement exigée lorsque l’argent provient de l’étranger.

Il s’agit d’une étape habituelle et obligatoire, il est donc conseillé de préparer ces documents avant la signature afin d’éviter tout retard.

Procuration notariée (si nous ne pouvons pas être présents)

Si nous ne pouvons pas nous rendre en Espagne pour acheter le logement, nous pouvons établir une procuration notariée (poder notarial) afin qu’une autre personne signe en notre nom.

La procuration peut être établie auprès d’un consulat espagnol ou devant un notaire du pays de résidence. Dans ce dernier cas, il est généralement nécessaire de légaliser ou apostiller le document et, le cas échéant, de le traduire en espagnol (castillan).

Il s’agit d’une option très utilisée dans les compraventas depuis l’étranger, qui permet d’accélérer l’ensemble du processus sans avoir à se déplacer.

Le coût d’un poder notarial varie généralement entre 25 € et 50 €.

Quels documents doit fournir le vendeur ?

En plus de la documentation de l’acheteur, le vendeur doit fournir une série de documents attestant de la situation juridique et administrative du logement :

• Nota simple du Registro de la Propiedad, qui permet de vérifier l’identité du propriétaire et l’existence éventuelle de charges.
• Certificat d’efficacité énergétique, document obligatoire indiquant la consommation énergétique et les émissions du logement.
• Cédula de habitabilidad, requise dans certaines Communautés autonomes et nécessaire pour l’activation des fournitures (eau, électricité, gaz).
• Certificat de dette zéro auprès de la communauté de propriétaires, attestant que le logement est à jour des paiements envers la copropriété.
• Reçu du dernier paiement de l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
• ITE (Inspección Técnica del Edificio) : pour les immeubles soumis à cette obligation, ce document atteste que le bien a passé avec succès l’inspection technique évaluant son état de conservation, sa sécurité et son accessibilité. Son caractère obligatoire et sa périodicité dépendent de l’ancienneté du bâtiment et de la réglementation autonome ou municipale applicable.

Demander ces documents avant la signature est fondamental pour éviter tout problème ultérieur.

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Contrat d’arrhes

Enfin, il est possible de conclure un contrat d’arrhes (contrato de arras). Il s’agit d’un accord privé entre l’acheteur et le vendeur, signé avant la compraventa définitive, qui permet de garantir la réservation du bien. Il précise les principales conditions de l’opération : prix, délais et conséquences en cas de manquement de l’une des parties.

La formule la plus courante est celle des arras penitenciales, qui permettent de se rétracter du contrat sous certaines conditions. En règle générale, un montant équivalent à 10 % du prix du logement est versé.

Bien qu’il ne soit pas obligatoire par la loi, le contrat d’arrhes est très fréquent et apporte une sécurité juridique aux deux parties. Il peut être rédigé par une agence immobilière, un avocat ou d’un commun accord entre l’acheteur et le vendeur.

Est-il conseillé d’acheter par l’intermédiaire d’une agence immobilière si nous vivons à l’étranger ?

Lorsque nous achetons un logement depuis l’étranger, faire appel à une agence immobilière peut être particulièrement utile. En plus de nous aider à trouver un bien et de nous conseiller sur les prix du marché, elle peut coordonner la documentation, servir d’intermédiaire avec le vendeur et nous accompagner tout au long du processus jusqu’à la signature chez le notaire.

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