Conditions pour demander un prêt immobilier en Espagne depuis l’étranger

Acheter un logement en Espagne en vivant à l’étranger est possible (et assez courant), mais la clé consiste à comprendre deux choses : ce que la banque nous demandera pour nous accorder un prêt immobilier et quelles démarches de la transaction nous pouvons effectuer à distance.

Chez Fotocasa, nous l’analysons étape par étape afin que nous sachions clairement ce dont nous avons besoin, quand nous devrons venir (ou non) et pourquoi, en règle générale, nous ne pouvons pas le financer avec un prêt immobilier de notre pays.

Combien coûte l'achat d'une maison en Espagne?

Première étape : que signifie « vivre à l’étranger » aux yeux d’un prêt immobilier

Est considérée comme non-résidente toute personne qui n’a pas séjourné en Espagne plus de 183 jours au cours d’une année civile et n’y a pas sa résidence fiscale. Cela implique que, même si nous avons la nationalité espagnole, si nous payons nos impôts à l’étranger, nous ne pourrons pas demander un prêt immobilier « traditionnel » : nous devrons recourir à un prêt immobilier pour non-résidents.

Est-il possible de demander un prêt immobilier et d’acheter une maison en Espagne si je vis à l’étranger ?

Oui. Les banques espagnoles accordent des prêts immobiliers aux personnes qui vivent hors d’Espagne, mais elles le font sous la formule du prêt immobilier pour non-résidents.

Du point de vue bancaire, ce qui compte n’est pas la nationalité, mais le lieu de résidence fiscale. Si nous ne résidons pas habituellement en Espagne et n’y payons pas nos impôts, la banque considère que nous sommes non-résidents et peut appliquer des conditions spécifiques.

Quels documents demander pour acheter une maison depuis l’étranger

Comment sont les prêts immobiliers pour non-résidents

Les prêts immobiliers pour non-résidents ont généralement des conditions plus exigeantes que ceux destinés aux résidents en Espagne. Cela s’explique par le fait que la banque assume un risque plus élevé lorsque l’emprunteur vit et perçoit ses revenus hors du pays.

De manière générale, voici les principales différences :

• Pourcentage de financement plus faible : il est courant que la banque finance entre 50 % et 70 % de la valeur d’expertise ou du prix d’achat (le plus bas des deux). Dans certains cas précis, cela peut atteindre 80 %, mais ce n’est pas le plus fréquent.
• Apport personnel plus élevé : le montant financé étant plus faible, l’acheteur doit disposer de davantage de capital propre.
• Taux d’intérêt plus élevés : ils sont généralement supérieurs à ceux des prêts immobiliers pour résidents.
• Durées plus limitées : même si certaines banques autorisent des durées longues, le maximum se situe souvent autour de 20 à 25 ans.
• Moins de flexibilité dans les produits liés : il est plus difficile d’améliorer les conditions en domiciliant son salaire ou en souscrivant d’autres produits, surtout si l’on ne réside pas en Espagne.

Conditions pour demander un prêt immobilier en vivant à l’étranger

Bien que chaque établissement applique ses propres critères, il existe une série de conditions communes pour demander un prêt immobilier que les banques exigent généralement.

Stabilité professionnelle et revenus suffisants

La banque analysera nos revenus en détail, même s’ils sont perçus dans un autre pays. Sont particulièrement pris en compte :

• Des contrats à durée indéterminée ou des relations professionnelles stables.
• L’ancienneté dans l’emploi ou la continuité des revenus si nous sommes travailleurs indépendants.
• Le fait que la mensualité du prêt ne dépasse pas, de manière générale, 30 à 35 % de nos revenus nets.

Niveau d’endettement et solvabilité

Outre les revenus, la banque vérifie :

• Si nous avons d’autres prêts ou dettes en cours.
• Notre historique de crédit.
• Notre capacité à assumer le prêt immobilier en plus des autres obligations financières.

Épargne suffisante pour l’achat

Étant donné que seule une partie du prix du logement est financée, nous devrons disposer d’une épargne pour couvrir :

• La partie du prix non financée.
• Les impôts et frais liés à l’achat.

Comme indication générale, en plus du montant nécessaire pour l’apport, il est conseillé de disposer d’un supplément de 10 % à 12 % du prix du logement pour faire face aux impôts, aux frais de notaire, d’inscription au registre et aux autres frais.

Par exemple, pour l’achat d’un logement de 100 000 €, si la banque finance 70 % (70 000 €), l’acheteur devra apporter environ 30 000 € d’apport plus approximativement 10 000 à 12 000 € pour les impôts et les frais. Au total, nous devrions disposer d’environ 40 000 à 42 000 € d’épargne.

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Disposer d’un compte bancaire en Espagne

Pour demander un prêt immobilier et acheter un logement en Espagne si nous vivons à l’étranger, il est indispensable de disposer d’un compte bancaire auprès d’un établissement espagnol, car c’est par son intermédiaire que sont effectués les paiements liés au processus d’achat : acompte ou arrhes, prix final du bien, impôts ainsi que frais de notaire et d’inscription au registre.

Quels documents seront nécessaires pour demander le prêt immobilier

La documentation est l’un des points clés du processus, et elle est généralement plus étendue lorsque l’on vit hors d’Espagne.

Documents personnels

• DNI, passeport en cours de validité ou NIE (Número de Identificación de Extranjero) si nous sommes étrangers.
• État civil et, le cas échéant, régime matrimonial.

Documents financiers

• Contrat de travail ou justificatif d’activité professionnelle.
• Bulletins de salaire récents ou justificatifs de revenus.
• Déclarations fiscales du pays de résidence.
• Relevés bancaires des derniers mois.
• Informations sur d’autres prêts ou dettes en cours.

Documents relatifs au logement

• Contrato de arras ou précontrat, s’il a déjà été signé.
• Nota simple du Registro de la Propiedad.
• Expertise (tasación) du logement (généralement organisée par la banque).

Langue et validité des documents

Lorsque les documents sont émis dans une autre langue, la banque peut exiger une traduction officielle en espagnol. Dans certains cas, une légalisation ou une apostille peut également être nécessaire, selon le pays d’origine.

Faut-il se rendre en Espagne pour demander le prêt immobilier ?

Pas toujours, mais cela dépend du moment du processus et de l’établissement bancaire.

Démarches pouvant être effectuées à distance

• Envoi des documents pour étude préalable.
• Demande initiale de prêt immobilier.
• Expertise du logement.
• Préparation du contrat d’arrhes et de l’acte de vente avec accompagnement professionnel.

Démarches nécessitant généralement une présence physique

• Signature du prêt immobilier devant notaire.
• Signature de l’acte de vente, sauf si une procuration notariée a été accordée.

Acheter un logement par procuration notariée

Si nous ne pouvons pas nous déplacer en Espagne pour signer, il est possible d’accorder une procuration notariée à une personne de confiance afin qu’elle signe en notre nom. Le coût d’une procuration notariée se situe généralement entre 25 et 50 €.

Ce pouvoir peut être demandé :

• Devant un notaire espagnol au consulat.
• Devant un notaire étranger, avec la légalisation ou l’apostille correspondante.

Dans ce cas, nous n’aurons pas besoin de nous déplacer pour signer le prêt immobilier.

Combien de temps dure le processus de prêt et d’achat

Les délais peuvent varier, mais à titre indicatif, le processus suit généralement ces étapes :

1. Réunion et examen de la documentation.
2. Étude de viabilité par la banque.
3. Expertise (tasación) du logement.
4. Approbation définitive du prêt immobilier.
5. Signature devant notaire et formalisation.

Dans le cas des non-résidents, le processus peut être légèrement plus long en raison de la validation des documents étrangers et de la coordination des signatures.

Conseils pour acheter un logement en Espagne pour la première fois

Pourquoi il n’est généralement pas possible de demander le prêt dans votre pays de résidence

Un prêt immobilier est un crédit garanti par un bien immobilier. Pour la banque, cette garantie doit pouvoir être exécutée dans son cadre juridique et opérationnel.

Pour cette raison, il est courant que :

• Les banques étrangères n’acceptent pas des biens situés en Espagne comme garantie.
• Le financement doive être réalisé par un établissement opérant dans le système juridique espagnol.

Par conséquent, si nous souhaitons acheter une maison en Espagne, il est généralement nécessaire de demander également le prêt immobilier en Espagne.

Que se passe-t-il si nous sommes Espagnols résidant à l’étranger ?

Si nous avons la nationalité espagnole mais résidons à l’étranger et souhaitons acheter une maison, le processus est similaire à celui de tout non-résident. Certains points sont à prendre en compte :

• Il est important d’avoir un DNI en cours de validité (renouvelable au consulat).
• Disposer d’un compte bancaire en Espagne.
• Les conditions du prêt dépendront également de la résidence fiscale, et non de la nationalité.

En résumé, vivre à l’étranger n’empêche pas d’acheter un logement en Espagne ni de demander un prêt immobilier, même si les prêts pour non-résidents comportent généralement des conditions plus exigeantes. Il est essentiel de bien préparer la documentation et de disposer d’une épargne suffisante. Planifier le processus à l’avance et connaître ces exigences dès le départ permet d’éviter retards et problèmes lors de l’achat.