Impôts lors de l’achat d’une maison en Espagne en tant qu’étranger

Le marché immobilier espagnol n’est pas uniquement déterminé par les achats nationaux. Le poids de l’acheteur international est de plus en plus important. Selon les données du Boletín de Transacciones Inmobiliarias du Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, 18 % des transactions réalisées au cours de la dernière année, jusqu’au premier trimestre 2025, ont été effectuées par des citoyens étrangers.

Cela étant dit, avant de franchir le pas d’acheter un logement si nous sommes étrangers, il est important de savoir quels impôts nous devons payer, car ceux-ci peuvent varier en fonction du type de bien, de notre résidence fiscale et de la communauté autonome dans laquelle l’achat est réalisé.

Chez Fotocasa, nous avons préparé ce guide pour expliquer quels impôts paient les étrangers lors de l’achat d’une maison en Espagne, ainsi que les autres frais liés à la transaction et les éventuelles obligations fiscales pouvant surgir après l’acquisition du logement.

Conseils pour acheter un logement en Espagne pour la première fois

Quels impôts paient les étrangers non résidents en Espagne lors de l’achat d’un logement

Acheter un logement en Espagne en tant qu’étranger implique d’assumer une série d’impôts et frais obligatoires.

Si nous sommes étrangers et que nous achetons un logement en Espagne, nous devons tenir compte du fait que :

• Les impôts lors de l’achat d’une maison en Espagne en tant qu’étranger sont les mêmes que ceux payés par les citoyens espagnols.

• Le montant et le type d’impôts à payer dépendent du fait que le logement soit neuf ou d’occasion.

• Les taux d’imposition varient selon la communauté autonome.

• En plus des impôts, il existe d’autres frais supplémentaires liés à l’opération.

De manière générale, lors de l’achat d’un logement en Espagne, nous pouvons nous trouver face à :

• Des impôts directement liés à la transaction. Ces impôts représentent généralement entre 10 % et 12 % supplémentaires.

• Des impôts postérieurs, en fonction de l’usage que nous faisons du bien immobilier.

Quels impôts paient les étrangers lors de l’achat d’un logement d’occasion en Espagne ?

Lorsque nous parlons de logement d’occasion, nous faisons référence à des biens qui ont déjà eu un ou plusieurs propriétaires auparavant. L’impôt principal si nous achetons un logement d’occasion est l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Lors de l’achat d’un logement d’occasion, la TVA (IVA) n’est pas due.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

L’ITP est l’impôt le plus important lors d’un achat d’occasion, car il taxe la transmission de biens entre personnes physiques, en l’occurrence celle d’un logement déjà utilisé.

Pour effectuer le paiement de l’ITP, il faut tenir compte du fait qu’il varie selon la communauté autonome et se situe généralement entre 6 % et 10 % du prix d’achat, bien que dans certaines communautés autonomes il puisse atteindre jusqu’à 13 % pour des logements de valeur plus élevée.

Il est important de noter que dans certaines régions, il existe des réductions pour les jeunes, les familles nombreuses ou les logements de protection officielle (VPO).

Cet impôt doit être payé dans le délai fixé par la réglementation de la communauté autonome correspondante.

Dans le tableau suivant, nous voyons un exemple pratique du montant à payer pour cet impôt, si nous achetons un appartement à 100 000 € :

Calcul des dépenses liées à l'achat d'une maison en 2026

Impôts à payer par les étrangers lors de l’achat d’un logement neuf

Lorsque nous achetons un logement neuf, les principaux impôts que nous devons payer sont les suivants :

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Contrairement au logement d’occasion, dans ce cas la TVA (IVA) est due. Son taux est de 10 % du prix de vente.

Par exemple : si nous achetons un logement pour 100 000 euros, il faudra ajouter 10 000 euros de TVA (IVA).

2. IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Cet impôt est payé pour la formalisation de l’acte de vente et pour son inscription au Registro de la Propiedad.

Son taux est différent selon la communauté autonome et se situe généralement entre 0,5 % et 1,5 % du prix du bien. Ainsi, pour un logement de 100 000 €, nous paierons entre 500 € et 1 500 €.

Il est important de noter que depuis novembre 2018, lorsque nous contractons un prêt hypothécaire, l’IAJD est payé par la banque. En revanche, si nous achetons un logement neuf comptant, sans demander de prêt hypothécaire, c’est l’acheteur qui devra assumer ce coût.

Voyons dans le tableau suivant ce qu’il faut payer pour les deux impôts, IVA (TVA) et IAJD, lors de l’achat d’un appartement de 100 000 €.

Autres impôts et frais supplémentaires liés à la transaction

En plus des impôts, lors de l’achat d’un logement en Espagne, nous devons assumer une série de frais supplémentaires qui peuvent augmenter le coût total de l’opération :

• Frais de notaire, qui varient en fonction du prix du logement et du nombre de copies de l’acte. Ils représentent généralement entre 0,2 % et 0,5 % de la valeur du bien. Ainsi, pour un logement de 100 000 €, nous paierions entre 200 € et 500 €.

• Registro de la Propiedad, pour inscrire le bien à notre nom. Ce coût est calculé par tranches et varie en fonction de la valeur du logement déclarée dans l’acte public. Pour un logement de 100 000 €, le coût serait de 133 €.

• Frais d’évaluation (tasación), obligatoires si nous demandons un prêt hypothécaire. Ils se situent généralement entre 250 € et 600 €.

• Impôts municipaux, comme l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), une fois que nous sommes propriétaires. Il s’agit d’un impôt payé chaque année. Chaque mairie fixe le taux applicable pour payer l’IBI, bien qu’il soit généralement d’environ 1 % de la valeur cadastrale du logement.

Frais de copropriété et entretien du logement

En Espagne, il est très courant que les logements fassent partie d’une communauté de propriétaires ou d’une urbanisation. Cela implique :

• Des charges de copropriété périodiques, destinées à l’entretien de l’immeuble (nettoyage, ascenseur, parties communes, etc.). Elles s’élèvent généralement à environ 100 € par mois.

• D’éventuelles charges extraordinaires (derrames), par exemple pour :

  • La rénovation des façades.

  • L’installation ou la réparation des ascenseurs.

  • Des travaux structurels ou la réparation des toitures.

Avant d’acheter, il est recommandé de :

• Demander un certificat attestant que les charges de copropriété sont à jour.

• Se renseigner sur les charges extraordinaires approuvées ou prévues, car elles peuvent représenter une dépense importante à court ou moyen terme.

Faut-il payer l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) si nous achetons une maison en tant qu’étrangers ?

L’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) n’est pas un impôt payé au moment de l’achat d’un logement. Il s’agit d’un impôt qui peut devenir obligatoire après l’achat, si :

• Nous ne résidons pas fiscalement en Espagne.

• Nous louons le logement et percevons des revenus locatifs.

Cet impôt est réglementé par le Real Decreto Legislativo 5/2004, du 5 mars.

Taux d’imposition de l’IRNR

• Résidents de l’Union européenne, d’Islande et de Norvège :

  • Taux d’imposition de 16 % sur les revenus perçus.

  • Possibilité de déduire certains frais liés à la location, conformément à l’article 19.

• Autres citoyens :

  • Taux d’imposition de 24 %.

  • Aucune déduction de frais n’est autorisée, conformément à l’article 25.

Double imposition internationale

Si nous avons déjà payé des impôts sur ces revenus dans notre pays de résidence, une exonération pour double imposition peut s’appliquer, conformément aux conventions internationales signées par l’Espagne.

Existe-t-il un impôt de 100 % pour les étrangers qui achètent un logement en Espagne ?

Ces dernières années, des informations ont circulé sur la possibilité d’un impôt de 100 % pour les étrangers qui achètent un logement en Espagne, mais il est important de distinguer ce qui a été proposé de ce qui est réellement en vigueur.

À ce jour, il n’existe aucun impôt de 100 % approuvé et en vigueur qui taxe l’achat de logements par des étrangers en Espagne de manière générale. Les initiatives mentionnées dans les médias sont des propositions ou des projets qui devraient encore être adoptés comme loi et surmonter des obstacles juridiques et politiques avant d’entrer en vigueur.

À qui s’adresserait cette proposition ?

Cette proposition s’appliquerait différemment à citoyens communautaires et non communautaires :

1) Étrangers communautaires ou de l’Espace économique européen (EEE)
Si nous sommes citoyens d’un pays membre de la Union européenne, d’Islande ou de Norvège :

• Nous avons les mêmes droits fiscaux qu’un citoyen espagnol.

• Nous payons les mêmes impôts de base lors de l’achat d’un logement en Espagne (ITP ou TVA + AJD selon le type de bien).

• Dans les propositions connues, nous ne serions pas concernés par cet impôt complémentaire de 100 %.

Cela inclut, par exemple, les acheteurs d’Allemagne, de France, d’Italie ou de Pologne qui ne résident pas en Espagne mais sont ressortissants d’un pays de l’UE/EEE.

2) Étrangers non communautaires (par exemple, Venezuela, Mexique, Royaume-Uni après le Brexit, Russie, États-Unis, etc.)
Si nous sommes des étrangers n’appartenant pas à l’UE ni à l’EEE, la situation en débat serait différente :

• Les propositions visant à instaurer un impôt complémentaire de 100 % se sont concentrées sur les acheteurs non communautaires qui ne résident pas fiscalement en Espagne.

• Il ne s’appliquerait pas aux opérations soumises à la TVA, c’est-à-dire aux logements neufs achetés directement auprès du promoteur.

Cependant, cette proposition n’a pas encore été approuvée. À ce jour, les achats de logements par des étrangers non communautaires restent donc soumis aux mêmes impôts de base que pour tout acheteur (ITP ou TVA + AJD).

L’Espagne va-t-elle interdire l’achat d’un logement aux étrangers non-résidents ?