La inversión residencial pierde peso: la compra de vivienda para inversión cae por debajo del 5 % del total

Alfa Inmobiliaria, red con más de 200 agencias franquiciadas -casi la mitad de ella en España-, confirma el descenso del número de compraventa de viviendas destinadas a la inversión dentro de las operaciones intermediadas por la compañía desde 2021 hasta la actualidad.

Según este análisis interno de Alfa Inmobiliaria, las adquisiciones destinadas a inversión por parte de inversores particulares y pequeños ahorradores han descendido a un ritmo aproximado del 10 % anual, pasando de representar en torno al 10 % del total en 2021 a situarse por debajo del 5 % en 2025.

Del total de estas operaciones de inversión minorista, aproximadamente un 90 % corresponde a compras realizadas por pequeños inversores con destino al alquiler residencial, mientras que en torno a un 10 % responde a estrategias de reforma y posterior reventa a corto plazo.

De acuerdo con los datos de Alfa Inmobiliaria, en 2021 una de cada diez operaciones gestionadas por la red tenía como destino la inversión particular, un comportamiento favorecido por un entorno de tipos de interés excepcionalmente bajos, elevada liquidez y por la percepción del inmueble como activo refugio frente a la inflación. Desde 2022, sin embargo, esta dinámica se ha ido corrigiendo de forma progresiva.

«La reducción del peso del pequeño inversor no responde a un fenómeno coyuntural, sino a un ajuste estructural del mercado«, explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. «La combinación de mayor inseguridad jurídica, el incremento de precios tanto de vivienda nueva como usada, la presión regulatoria sobre el alquiler, la limitación de precios y un entorno financiero menos expansivo ha reducido de forma notable el atractivo de la inversión residencial tradicional para el ahorrador particular».

A este contexto se suma la existencia de alternativas de inversión financiera con menor exposición regulatoria y mayor liquidez, que han ganado protagonismo entre los pequeños inversores. Instrumentos como las Letras del Tesoro, otros productos de deuda pública, la renta fija a corto plazo o activos refugio como el oro han captado parte del capital que anteriormente se destinaba a la compra de vivienda para alquiler, al ofrecer rentabilidades competitivas sin gestión operativa ni el riesgo jurídico asociado al arrendamiento.

Desde Alfa Inmobiliaria subrayan que esta retirada progresiva del inversor minorista se produce, además, en un escenario de insuficiencia estructural de oferta residencial. Las estimaciones del sector sitúan el déficit acumulado de vivienda en España entre 700.000 y 900.000 unidades, mientras que la creación anual de hogares, en una horquilla de 150.000 a 200.000, continúa superando ampliamente los niveles actuales de construcción.

«No estamos ante un problema de exceso de demanda inversora, sino de falta de producción de vivienda nueva«, señala Duque. «Cuando construir deja de ser rentable o viable por los costes, los plazos administrativos y la inseguridad normativa, la consecuencia inevitable es una oferta insuficiente y una presión sostenida sobre los precios«.

En este sentido, la firma destaca que, pese al retroceso de la inversión residencial particular, los precios han seguido registrando incrementos relevantes en determinados mercados urbanos y zonas de alta demanda, lo que refuerza la idea de que la tensión del mercado responde al desequilibrio estructural entre oferta y demanda, y no a la actividad del pequeño inversor.

Por áreas geográficas y tipologías

Madrid, Málaga, Valencia y Barcelona concentran el mayor volumen de operaciones intermediadas por la red, aunque con una composición claramente distinta a la de años anteriores. En estos mercados, la compra de vivienda para uso propio ha ganado peso de forma progresiva, en detrimento de la inversión minorista, especialmente desde 2022.

En cuanto a las tipologías más demandadas, predominan las viviendas de dos y tres dormitorios, con garaje y orientadas a primera residencia, mientras que la inversión se concentra de forma residual en proyectos de mayor escala y perfil profesional, como el build to rent, que representa en torno al 31 % del volumen total de inversión inmobiliaria, con cifras cercanas a los 4.300 millones de euros.

«La solución pasa por incentivar la construcción y aportar estabilidad normativa«, concluye Jesús Duque. «Incrementar la oferta es la única vía eficaz para aliviar la escasez de vivienda y mejorar el acceso al mercado, sin necesidad de señalar al pequeño inversor como causa de un problema que es esencialmente estructural«.