Qué hacer si no podemos pagar la cuota de la hipoteca

Comprar una vivienda suele requerir un gran desembolso inicial. Muchas personas no tienen esa cantidad a su alcance, y recurren a un préstamo hipotecario mientras en su cabeza se preguntan “¿qué hacer si no puedes pagar la hipoteca?”.

Entre los requisitos que se encuentran para la concesión de una hipoteca, se encuentran: ser solvente, y contar con ingresos económicos estables. Sin embargo, tal vez se dé la circunstancia de que no se pueda hacer frente a la cuota. Te contamos qué hacer en esos casos.

No puedo pagar la cuota de la hipoteca: ¿qué opciones tengo?

Las hipotecas son préstamos a muy largo plazo (entre 20 y 30 años), y es ahí donde entrañan su riesgo: durante ese tiempo, las circunstancias económicas pueden dar un giro de 180 grados y volverse desfavorables. Entonces, ¿qué hacer si no puedes pagar la hipoteca?

Lo primero que debes hacer es no perder la calma y tratar de encontrar una solución.

Negociar con el banco

Una opción es hablar con la entidad bancaria para llegar a un acuerdo, ya que, tras la crisis de la burbuja inmobiliaria, ellos están también interesados en que se cumpla con los plazos y no en quedarse con la vivienda. Se pueden negociar varios acuerdos:

• Pedir una moratoria.
• Solicitar una carencia total o parcial.
• Alargar el plazo de devolución.

Acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias

Tras la crisis de 2008, se aprobó el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que pretende dar solución a aquellas personas que, cumpliendo ciertos requisitos, tengan problemas para cumplir con los pagos.

Dentro de este Real Decreto se encuentra, anexo, el Código de Buenas Prácticas Bancarias. Se trata de un mecanismo al que están adheridos la mayor parte de los bancos de España, y al que se puede recurrir cuando no se pueda abonar la cuota de la hipoteca. No todo el mundo se puede adscribir, sino solo aquellas que hayan recibido un varapalo económico importante: se hayan divorciado, estén al paro, se encuentren en una situación de incapacidad laboral permanente… Así que si no puedes pagar la hipoteca por enfermedad, estás cubierto.

Eso sí, si se cumple con ellos, el banco tiene la obligación de cumplirlo, aunque no quiera.

Para solicitarlo, hay que presentar una solicitud formal. Basta con acudir a la entidad financiera y comentar la intención de acogerse al Código, rellenar el formulario y presentar los documentos necesarios para comprobar que se cumple con los requisitos.

En él se ofrecen tres soluciones diferentes:

Medidas previas a la ejecución hipotecaria

Es un plan de reestructuración de la hipoteca que incluye varias medidas:

• Aplicar una carencia de capital durante cinco años. Solo habrá que pagar la parte de intereses de la cuota durante ese periodo. El capital que no se abone se cobrará igualmente pasado ese plazo.
• Ampliar el plazo de devolución a un plazo máximo de 40 años. Las cuotas se reducen y se vuelven más asequibles. No obstante, se pagan más intereses.
• Reducir el interés de la hipoteca a euríbor más 0,25% durante cinco años. Si tienes una hipoteca a tipo fijo, pasará a tipo variable durante este tiempo. Pasado ese periodo, el interés vuelve a ser el mismo que el de la escritura.

Medidas complementarias

En el caso de que las medidas aplicadas en el primer punto sigan siendo superiores al 50% de los ingresos de la familia, el banco considerará inviable el plan y se podrá solicitar una quita parcial de la deuda.

El importe de la quita se calcula de varias formas:

Reduciendo el capital pendiente un 25%

Pongamos que la hipoteca tiene un importe pendiente de 50.000 euros: el banco podría perdonarte el 25%, que es, en este caso, 12.500 euros. Por lo tanto, tendrás que deberle 37.500 euros durante el mismo plazo.

Reducción “equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas”

Se calcula teniendo en cuenta las cuotas pagadas y las que quedan por pagar respecto del capital amortizado. Imaginemos que hemos contratado una hipoteca de 120.000 euros a 25 años, y que ya tenemos pagadas 100 de las 300 cuotas (40.000 euros), nos quedarían 200 cuotas y 80.000 euros pendientes. Para ello, habría que dividir el número de cuotas pendientes (200 en este caso) entre el número de cuotas pagadas (100) y multiplicarlo por 100; el resultado sería 50%. Después, habría que multiplicar ese resultado (50) por el importe pendiente a pagar (80.000), dividirlo entre 100 (40.000), y restarlo de la cantidad restante (40.000). En este caso, la reducción sería de 40.000 euros.

Reducción “equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo”

Imagina que la casa, cuando la compraste, estaba tasada en 150.000 euros y te dieron una hipoteca por valor de 120.000. Llevas varios años pagando y te quedan 75.000 por devolver. Si tasas la casa ahora, resulta que su valor ha descendido y ahora es de 100.000 euros. El banco realizará el siguiente calculo:

• Valor inicial de la vivienda (150.000) – valor de la hipoteca que te concedieron (120.000).
• El resultado (30.000 en este caso) se multiplica por dos (60.000) y se resta del valor inicial de la tasación (90.000 euros).
• Seguidamente, restará esa cifra al valor actual de la vivienda (100.000) y lo dividirá entre dos; lo que da un resultado de 5.000 euros de reducción.

Medidas sustitutivas

¿Si no puedo pagar la hipoteca puedo entregar la casa? Si ninguna de las medidas anteriores funciona, habrá que recurrir a las medidas sustitutivas, que no son más que la dación en pago. Es decir, darle la vivienda a la entidad bancaria a cambio de que la deuda quede saldada. El banco está obligado a aceptar esta decisión.

Vender la casa y usar el dinero para cancelar la hipoteca

Otra opción es poner a la venta la vivienda y saldar la deuda contraída con lo que se obtenga.

En definitiva, si no puedes abonar la cuota de la hipoteca, las entidades bancarias ponen diversas alternativas para evitar los embargos. Todo es cuestión de acudir a la oficina y llegar a un acuerdo.