Si nos estamos planteando comprar una vivienda, ahora es el mejor momento para hacerlo. Y es que los tipos fijos, que son actualmente los más demandados por los españoles, están en el nivel más bajo de la historia. Los variables, por su lado, debido a la baja cotización del euríbor, que en mayo se situó en -0,485%, también están muy por debajo de su media, que es de entre 1,5% y 3%.

Sin embargo, no debemos caer en el error de fijarnos solo en qué cuota vamos a pagar, porque al estar los tipos de interés cotizando tan a la baja, las mensualidades también serían más económicas de lo normal.

Hay muchos factores más, a parte de los tipos de interés, por lo que antes de decidirnos por una hipoteca u otra debemos analizar qué otros elementos la conforman, para saber si la que nos están ofreciendo es la que más nos conviene.

¿Qué elementos debemos tener en cuenta para saber si nos están ofreciendo una buena hipoteca?

Los elementos que debemos analizar y saber cómo interactúan entre sí, antes de contratar una hipoteca son:

  • El tipo de interés
  • El interés fijo de salida
  • La comisión de apertura
  • La comisión de amortización anticipada
  • La vinculación de productos bancarios
  • El porcentaje máximo de financiación
  • El plazo de amortización

El tipo de interés

El tipo de interés es el precio “extra” que hay que pagarle al banco a cambio de darnos la hipoteca. Puede ser:

  • Fijo: se mantiene igual durante toda la vida del préstamo.
  • Variable: va variando, en función de la cotización del euríbor.
  • Mixto: combina los anteriores, por lo que se mantiene fijo los primeros años y cambia a partir del décimo, normalmente.

En todas las hipotecas (fijas, variables y mixtas) hay un índice, llamado diferencial, que se mantiene igual durante toda la vida del préstamo y que se pacta con la entidad bancaria en el momento en el que éste se formaliza. Por lo tanto, cuanto menor sea el diferencial, menor será la cuota a pagar.

Se recomienda que:

  • A tipo variable: el diferencial sea inferior al medio, que se sitúa alrededor del 1,10%.
  • A tipo fijo: el interés esté por debajo del 1,75%.

El interés fijo de salida

Algunos bancos aplican un interés fijo en algunas hipotecas variables durante los primeros meses, para luego pasar a cobrar el diferencial más el euríbor.

Cuanto más bajo sea este interés, y menor el período en el que se aplica, más barata resultará la cuota. Un óptimo interés fijo en este caso sería inferior al 1% a 12 meses.

La comisión de apertura

La comisión de apertura es la cantidad que se paga al banco por formalizar el préstamo hipotecario, tanto si es fijo como si es variable.

El coste suele ser proporcional a la cantidad concedida, aunque depende de los bancos; algunos pueden llegar a aplicar hasta el 1% del total, mientras que otros ni un sólo céntimo.

Por lo tanto, es otro de los factores que debemos tener en cuenta, ya que, si por ejemplo, compramos una vivienda de 200.000 hay bancos que nos pueden llegar a cobrar hasta 2.000 euros, mientras que otros no nos cobrarán nada.

La comisión de amortización anticipada

La comisión de amortización anticipada es la cantidad que se paga al banco por amortizar el préstamo hipotecario, parcialmente o en su totalidad, antes del plazo acordado inicialmente.

Esta cantidad es para compensar los intereses que la entidad bancaria dejará de cobrar, y suele ser de entre el 0,15% y el 0,25% del valor amortizado.

Sin embargo, siempre podemos negociar con la entidad bancaria rebajar esta comisión o, incluso, prescindir de ella, a cambio de vincular productos bancarios, por ejemplo.

La vinculación de productos bancarios

Muchas entidades bancarias ofrecen contratar otros productos comercializados por ellas a cambio de reducir el interés del préstamo hipotecario, o de mejorar algunas de sus condiciones. Suelen ser planes de pensiones, seguros para el hogar, seguros de vida, etc.

Sin embargo, algunos bancos pueden llegar a exigir la vinculación de hasta siete productos, por lo que debemos analizar bien si nos sale a cuenta la oferta que nos ofrecen a cambio.

Debemos recordar que el banco nunca nos podrá imponer contratar ninguno de estos productos a cambio de concedernos la hipoteca, y que muchos bancos ofrecen buenas condiciones sin tener que vincular el préstamo a ninguno de sus productos.

El porcentaje máximo de financiación

Las entidades bancarias suelen prestar un 80% del total del valor de tasación de la vivienda. En algunos casos, pueden llegar a conceder el 90 o hasta el 100%, pero sólo si el comprador tiene un perfil seguro, es decir, si dispone de ingresos muy altos y de estabilidad laboral, o si tiene un buen aval bancario o inmobiliario.

Sin embargo, algunos bancos pueden llegar a conceder el 100% del valor total de un inmueble, siempre que los clientes adquieran un piso que esté en propiedad de este banco.

Que nos concedan el 80, el 90 o el 100% del valor total de la vivienda que queramos comprar dependerá, casi por completo, de nuestro perfil económico.

Por ejemplo, si un cliente quiere comprar una casa que cuesta 200.000 euros, en principio deberá aportar 40.000 euros. En el caso de Hipotecas.com, podría llegar a recibir una financiación de 160.000 euros, y dependiendo de su situación concreta, el préstamo podría llegar incluso a cubrir los gastos.

El plazo de amortización

El plazo de amortización de una hipoteca es el período que tenemos para devolverle al banco el dinero que nos ha prestado.

Lo habitual es que los bancos no ofrezcan más de 30 años para hacerlo, aunque hay entidades que permiten un plazo mayor.

Como hemos visto, existen muchos factores que influyen a la hora de elegir una hipoteca u otra y, por lo tanto, infinitas posibilidades. Por ello, es importante dedicar tiempo a analizarlas todas para saber cuál es el préstamo hipotecario que más nos conviene.

Sin embargo, siempre deberemos priorizar el que nos ofrezca mejores tipos de interés, cero comisiones de apertura y de amortización anticipada, y ningún producto vinculante, en la medida de lo posible. La hipoteca perfecta existe, solo hay que buscarla.