¿Cómo declarar la venta de una vivienda habitual para reinvertir en otra en 2026?

Si vamos a vender una vivienda y a reinvertir la ganancia en una casa nueva, podemos acogernos a la exención por reinversión en vivienda habitual. La pregunta en estos casos es cómo declarar la venta de una vivienda si se va a reinvertir el dinero. La venta del inmueble, así como el importe reinvertido y exento, debemos declararlos dentro del apartado Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles de la declaración de la renta. Concretamente, tal y como explica la Agencia Tributaria, debemos rellenar las casillas 1817 y siguientes.

En Fotocasa te explicamos cómo declarar la venta de una vivienda para reinvertir en otra y no pagar el IRPF.

¿Qué impuestos debemos pagar al vender un piso?

Si vendemos una casa, por norma general, vamos a tener que pagar dos impuestos: la plusvalía municipal y el IRPF.

Sin embargo, si vendemos nuestra vivienda habitual para comprar otra, podemos evitar pagar el IRPF sobre la ganancia obtenida, lo que puede suponer un ahorro de miles de euros.

¿Qué impuestos tengo que pagar al vender una casa para comprar otra?

¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?

Si vendemos la vivienda en la que vivimos y dedicamos el dinero a comprar otra casa para residir de forma habitual en ella, podemos acogernos a la exención por reinversión en vivienda habitual. Importante: tanto la vivienda vendida como la comprada deben tener la consideración de vivienda habitual.

Esta exención fiscal está recogida en el artículo 38 de la Ley 35/2006, que dice lo siguiente: «podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen».

Si cumplimos los requisitos para acogernos a este beneficio fiscal, nos ahorraremos tributar por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda.

También podemos aprovechar esta exención fiscal si, en lugar de destinar el dinero de la venta a comprar otra vivienda, lo usamos para rehabilitar la que será nuestra nueva vivienda habitual, ya que, de acuerdo con el artículo 41 del Real Decreto 439/2007, «se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación».

¿Cómo declarar la venta de una vivienda para no pagar IRPF?

Para empezar, debemos tener muy claro que la exención fiscal no se aplica de forma automática en la declaración de la renta, sino que debemos indicar que queremos aprovecharla.

Para declarar la venta de una vivienda y la reinversión del dinero en otro inmueble en la declaración de la renta de 2025, que se presenta en 2026, debemos seguir los siguientes pasos:

1. Acceder al servicio Renta Web a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria. Necesitaremos disponer del número de referencia, el sistema Cl@ve Móvil o un certificado digital.
2. Entrar en el apartado Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles y derechos reales sobre bienes inmuebles. Para encontrar este apartado debemos acceder al índice de la declaración, pulsar sobre la sección Datos económicos, luego sobre Ganancias y pérdidas patrimoniales y, finalmente, sobre Inmuebles.
3. Indicar el tipo de elemento patrimonial y su referencia catastral en la casilla 1817. Una vez rellenada, esta información aparecerá reflejada de forma automática en las casillas 1818 y 1819.
4. Introducir los datos relativos a la venta de la vivienda en la casilla 1824 (debemos pulsar sobre el lápiz para que se abra una nueva ventana).

En la casilla 1824, tendremos que señalar que la operación que vamos a declarar se trata de una venta (transmisión intervivos onerosa). También tendremos que indicar la fecha de transmisión de la vivienda, el importe de la transmisión y los gastos asociados a la operación (plusvalía, cancelación de hipoteca, registro, notaría, etc.), así como la fecha de adquisición del inmueble y el valor de compra.

Declaración de la renta. Fuente: Agencia Tributaria.

¿Dónde debemos acogernos a la exención por reinversión en vivienda habitual? Dentro de la casilla 1824, tendremos que indicar el importe reinvertido o el importe que nos comprometemos a reinvertir después del ejercicio en los dos años siguientes a la transmisión.

Declaración de la renta. Fuente: Agencia Tributaria.

Cuando pulsemos aceptar, veremos que las siguientes casillas se han rellenado automáticamente.

Declaración de la renta. Fuente: Agencia Tributaria.

Cómo declarar la venta de una vivienda es una duda recurrente entre los contribuyentes. Por eso, la Agencia Tributaria ha elaborado un vídeo con el que intenta ayudar a realizar el trámite.

¿Tenemos que reinvertir todo el dinero de la venta?

No es necesario, podemos reinvertir el dinero que queramos. Si, por ejemplo, obtenemos 100.000 euros y reinvertimos en una nueva vivienda la mitad, la parte exenta de tributación será proporcional.

«En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente», explica la Agencia Tributaria.

Y tú, ¿has tenido algún problema a la hora de declarar la venta de tu vivienda? Cuéntanoslo en la sección de comentarios.